Mercados inmobiliarios de Wisconsin
Mercado laboral apretado, ritmo rápido de permisos, entrada cara. P/I 3.08, Tasa de Capitalización (Cap Rate) proxy 4.0 %, casa mediana $252,319. El desempleo del 3.6 % es el más bajo del grupo y el desalojo en 14 días es el más rápido — pero el impuesto sobre la renta tope del 7.65 % es el más alto del Medio Oeste.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.1
Census ACS
Alquiler/Ingreso
19.4%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.0%
HUD + ACS
Migración neta
-0.01%
IRS SOI
Permisos / 1K
4.3
Census BPS
Desempleo
3.6%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$76,621
Census ACS
Tasa de vacancia
9.4%
Census ACS
Carga de alquiler
39.3%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 16 metros en Wisconsin
Wisconsin
16 metros · 72 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS15 metros en Wisconsin. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Green Bay (Green Bay, WI) | 0.3M | 65.9% |
| 2 | Sheboygan (Sheboygan, WI) | 0.1M | 65.9% |
| 3 | Oshkosh (Oshkosh-Neenah, WI) | 0.2M | 63.8% |
| 4 | Fond du Lac (Fond du Lac, WI) | 0.1M | 63.7% |
| 5 | Appleton (Appleton, WI) | 0.2M | 60.8% |
| 6 | Janesville (Janesville-Beloit, WI) | 0.2M | 59.8% |
| 7 | Racine (Racine, WI) | 0.2M | 58.0% |
| 8 | Wausau (Wausau-Weston, WI) | 0.2M | 56.7% |
| 9 | Duluth (Duluth, MN-WI) | 0.3M | 56.4% |
| 10 | Eau Claire (Eau Claire, WI) | 0.2M | 55.7% |
Dónde se ubica Wisconsin en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosWisconsin es donde el mejor entorno operativo del Medio Oeste choca con las matemáticas de flujo de caja más apretadas del grupo. El precio-ingreso de 3.08 es el más alto entre los pares del Medio Oeste; el proxy de Tasa de Capitalización (Cap Rate) del 4.0 % es el más bajo. La casa mediana cuesta $252,319, repartida entre 5,892,023 residentes y 15 áreas metro. El atractivo no está en el precio de entrada de la hoja de cálculo — está en lo que viene después del cierre: desempleo del 3.6 %, plazo de desalojo de 14 días y 4.3 permisos por cada 1,000 residentes alimentando el inventario.
El FHFA HPI subió 57.3 % en cinco años y 5.9 % el último año — la racha quinquenal más fuerte del Medio Oeste. Los constructores sacaron 25,348 permisos en los últimos doce meses — el ritmo más rápido del grupo. La migración neta es del −0.01 % de la población — prácticamente plana. El ingreso familiar mediano se ubica en $76,621.
Las 16 áreas metro se ordenan en tres niveles. Madison (mediana $345K, P/I 3.97) es el ancla de apreciación — UW-Madison, biotecnología, capital del estado, el mercado más apretado del estado. Milwaukee-Waukesha ($284K, cap del 3.7%) es el área metro más grande — manufactura, legado cervecero, economía de servicios diversificada. Green Bay ($239K), Appleton ($246K), Eau Claire ($241K) y La Crosse-Onalaska ($235K) forman el sólido nivel secundario. Wausau-Weston ($206K), Oshkosh-Neenah ($209K), Fond du Lac ($210K) y Janesville-Beloit ($216K) son el grupo más barato — con P/I aún por encima de 2.7 pero por debajo del nivel costero.
Frente a Ohio e Indiana, Wisconsin pierde de forma decisiva en cap rate e impuesto sobre la renta. Gana en entorno operativo: desalojos más rápidos, mercado laboral más apretado, mejor trayectoria del HPI, sin control de rentas. Frente a Michigan, Wisconsin gana en desempleo y ritmo de permisos; pierde en precio de entrada. Frente a Illinois, gana en tendencia migratoria y permisos; empata en impuesto predial (ambos altos).
El entorno operativo es el más amigable para propietarios del Medio Oeste: plazo de desalojo de 14 días (el más rápido del grupo), sin control de rentas, sin tope de depósito, propiedad ocupada por dueños del 67.9 % y vacancia del 9.4 %. El seguro promedia $1,065/año. El 7.65 % de impuesto sobre la renta estatal tope es el más alto del grupo del Medio Oeste y el mayor lastre individual sobre el flujo de caja neto.
Entonces, ¿qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Esta no es la tesis más fuerte de Wisconsin. Wausau-Weston, Oshkosh-Neenah y Fond du Lac ofrecen los puntos de entrada más baratos, pero los proxies de cap rate siguen por debajo del 4.5%. Modela explícitamente el impuesto sobre la renta del 7.65 % — es el lastre que empuja tratos que de otra forma funcionarían hacia territorio rojo.
- Apreciación: Madison es la jugada. El P/I es apretado, pero UW-Madison y la biotecnología impulsan la tesis de demanda futura más defendible del estado. La revitalización manufacturera de Milwaukee y las áreas metro del Valle Fox (Appleton, Green Bay) son las opciones secundarias.
- Fuera de estado: Wisconsin premia a los operadores que valoran las matemáticas de trastienda — los desalojos más rápidos de la región, sin control de rentas, y un mercado laboral con desempleo del 2.9% que mantiene a los inquilinos pagando. Si tu tesis es "comprar buen stock en un estado bien administrado y mantener", lo entrega. Si eres cap-rate-primero, mira Michigan o las áreas metro secundarias de Ohio.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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