Madison (Madison, WI)

Madison, WI alberga 678,995 residentes en 4 condados — Dane, Columbia, Green e Iowa. El metro emitió 6,942 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 10.22 por cada 1,000 residentes, 2.9 veces el ritmo nacional de 3.49. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 3.83% — ajustada — y la relación precio-ingreso es 3.97 moderada. El ingreso mediano del hogar es $86,827 (alto), el valor mediano de la vivienda es $345K, y la tasa de desempleo de BLS LAUS es 2.4% — la más baja de cualquier metro T5 en la cola, un mercado laboral extremadamente ajustado.

La historia estructural es la trifecta capital del estado + UW-Madison + Epic Systems. Madison es uno de los pocos metros con tres anclas institucionales independientes que no rotan como las nóminas del sector privado:

1. Gobierno estatal de Wisconsin — Madison es la capital del estado. ~25,000 empleados estatales. 2. University of Wisconsin-Madison — buque insignia del Big Ten, universidad de investigación R1, ~50,000 estudiantes y ~25,000 profesores/personal. Top-10 universidad pública del país, presupuesto de investigación de $1.5B+. 3. Epic Systems Corporation en Verona (Condado de Dane) — la empresa de software de salud más grande de EE.UU. con ~13,000 empleados en un solo campus que parece Disney cruzado con Hogwarts. Epic procesa registros médicos electrónicos para más de 250 millones de pacientes en EE.UU.

Más una sólida lista corporativa: American Family Insurance HQ, CUNA Mutual Group HQ (seguros para cooperativas de crédito), Spectrum Brands (Rayovac, Black & Decker, George Foreman), Lands' End HQ (Dodgeville, Condado de Iowa), Sub-Zero electrodomésticos, Trek Bicycles, oficinas de John Deere, Promega biotecnología.

La distribución por condado:

• Condado de Dane (559,891 residentes, 6,583 permisos TTM = 11.76 por 1,000) — Madison propio, Sun Prairie (suburbio de más rápido crecimiento), Fitchburg, Middleton, Verona (campus de Epic Systems), Stoughton, Waunakee, Oregon, McFarland, DeForest, Mount Horeb, Cottage Grove, Cross Plains. 95% de la tubería del metro. YoY de permisos +58.28%.
• Condado de Columbia (58,272 residentes, 191 permisos = 3.28 por 1,000) — Portage, Columbus, Lodi, Wisconsin Dells (la "Capital Mundial de los Parques Acuáticos"). Condado dormitorio del norte. YoY de permisos −7.28%.
• Condado de Green (37,066 residentes, 101 permisos = 2.72 por 1,000) — Monroe (la capital del queso suizo), Brodhead, New Glarus. País lácteo.
• Condado de Iowa (23,766 residentes, 67 permisos = 2.82 por 1,000) — Dodgeville (sede de Lands' End), Mineral Point, Spring Green (finca Taliesin de Frank Lloyd Wright).

La construcción es 24% unifamiliar / 76% multifamiliar (1,697 SF / 216 multi-2-4 / 5,029 multi-5+) — la participación multifamiliar 5+ más alta de toda la cola T5. Madison está construyendo apartamentos a manos llenas para la fuerza laboral del conocimiento de Epic Systems y UW-Madison. El YoY de permisos es +56.6% — gran aceleración sostenida.

Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −1,615 declaraciones (−0.24% — encogiéndose). Lo negativo es inusual para un metro con tanta fortaleza económica — probablemente es un artefacto de medición (los estudiantes de UW-Madison a menudo mantienen direcciones de origen en otros lugares) más algo de migración fuera de jubilados a estados de menor costo. Según el IRS Statistics of Income, el crecimiento estructural de Madison es de la migración intra-estatal a Dane County, no del flujo fuera del estado. Ocupación por propietarios 60.8% (más baja que la nacional, reflejando la ciudad universitaria pesada en inquilinos), vacancia 4.4% (muy baja — la oferta es genuinamente ajustada a pesar del auge de apartamentos), bachelors 49.3% — el MÁS ALTO de cualquier metro T5 en la cola, edad mediana 36.9 (más joven).

¿Y el inversionista? Tres lecturas:

• Si cazas flujo de caja — Madison NO calcula. El cap proxy a 3.83% ajustado combinado con el tsunami de oferta de apartamentos significa que estás compitiendo con 5,029 unidades 5+ flamantes en construcción. No entres a mitad del ciclo. Espera a que la ola de construcción se absorba.
• Si juegas a la apreciación — Madison es el compuesto de trabajadores del conocimiento del Medio Oeste. El desempleo del 2.4% es el más bajo de la cola. La densidad de la fuerza laboral con bachelors-49.3% es la más alta de la cola. La pila de anclas institucionales (estado + UW + Epic) es inusualmente duradera. Compra y mantén para la década de Epic Systems. Enfócate en Sun Prairie (suburbio de más rápido crecimiento), Verona (epicentro de Epic Systems) y Middleton (suburbio occidental afluente).
• Si ya posees aquí — mantén. La ola de oferta es real y se absorberá durante 24 meses. Agrega exposición multifamiliar con cuidado — la tubería de unidades 5+ es la más pesada de la cola y la compresión de la tasa de capitalización continuará hasta que esa oferta se digiera.