Por qué es importante
Los costos de cierre son todo lo que pagas en el cierre además del enganche. Para compradores, eso incluye comisiones del prestamista (originación, suscripción), seguro de título y búsqueda de título, avalúo, inspección, impuestos y seguros prepagados, y custodia. Rango típico: 2–5% del precio de compra. En una propiedad de $250,000, son $5,000–$12,500. Los vendedores pagan sus propios costos — comisiones de agentes, impuestos de transferencia, impuesto predial prorrateado — generalmente 8–10% en total. Las concesiones del vendedor pueden transferir parte de los costos del comprador al vendedor. Tu depósito de garantía se aplica al enganche o costos de cierre — no es un cargo extra.
De un vistazo
- Qué es: Cargos que se pagan en el cierre — comisiones del prestamista, título, avalúo, impuestos, seguros, custodia.
- Por qué importa: Agrega 2–5% a lo que necesitas en el cierre. Presupuéstalo o negocia concesiones del vendedor.
- Cómo usarlo: Obtén un estimado de préstamo (Loan Estimate) temprano. Compara línea por línea. Negocia lo que puedas.
- Regla general: Presupuesta 2–5% del precio de compra para costos del comprador. Vendedores: 8–10% incluyendo comisiones.
Cómo funciona
Costos del comprador. Comisiones del prestamista (originación, suscripción, solicitud), seguro de título (póliza del prestamista + póliza del propietario), búsqueda de título, avalúo, inspección, reporte crediticio, impuestos y seguros prepagados, apertura de custodia. Algunos son montos fijos; otros escalan con el monto del préstamo. Los puntos de descuento (comprar una tasa más baja) son opcionales y también son costos de cierre.
Costos del vendedor. Comisiones de agentes (típicamente 5–6% en total), impuestos de transferencia (estatales/del condado), impuesto predial prorrateado, honorarios de abogado, seguro de título en algunas regiones. Incluyendo comisiones, los vendedores suelen pagar 8–10% del precio de venta.
Quién paga qué. Varía por región y negociación. En algunas zonas cada parte paga lo suyo. En otras, el vendedor contribuye a los costos del comprador mediante concesiones del vendedor. Todo es negociable en el contrato de compraventa.
Conexión con tus números. El depósito de garantía se aplica al enganche o costos de cierre — no es extra. Pero necesitas efectivo para el resto. En una compra de $200,000 con 20% de enganche, necesitas $40,000 de enganche más $4,000–$10,000 de costos de cierre. Efectivo total: $44,000–$50,000.
Ejemplo práctico
Dúplex en Indianápolis, $195,000.
Pones 20% de enganche ($39,000). Costos de cierre: $5,200 — comisiones del prestamista $1,800, seguro de título $1,100, avalúo $550, inspección $400, impuestos y seguros prepagados $1,350. Efectivo total en el cierre: $44,200. Tu depósito de garantía de $3,900 se aplica al enganche. Traes el resto. En un mercado lento, podrías haber negociado $3,000 en concesiones del vendedor para reducir tu desembolso a $41,200.
Pros y contras
- La mayoría de los costos son predecibles — con el estimado de préstamo sabes el rango aproximado.
- Las concesiones del vendedor pueden reducir tu desembolso en mercados de compradores.
- El depósito de garantía se aplica en el cierre — no es un cargo adicional.
- Algunos costos (impuestos prepagados, seguro) son gastos que pagarías de todos modos — solo los pagas por adelantado.
- Agrega 2–5% a lo que necesitas en el cierre — puede ser $5,000–$15,000 en una operación típica.
- Las comisiones del prestamista varían — compara. Mismo préstamo, diferentes prestamistas, diferentes costos de cierre.
- Los vendedores pagan más — 8–10% — pero ese es su problema a menos que tú seas el vendedor.
Ten en cuenta
- Riesgo de modelado: No olvides los costos de cierre en tus cálculos. El retorno cash-on-cash usa la inversión total — enganche más costos de cierre.
- Riesgo operativo: Los estimados de préstamo pueden cambiar. Compara el estimado inicial con la Divulgación de Cierre. Cuestiona cargos nuevos.
- Riesgo de negociación: Las concesiones del vendedor tienen límites — convencional 3–6%, FHA/VA hasta 6%/4% según el enganche. No asumas que el vendedor cubrirá todo.
- Riesgo de salida: Cuando vendas, pagarás costos de cierre del vendedor — comisiones, impuestos de transferencia. Inclúyelos en el cálculo del ARV de un flip.
Preguntas frecuentes
Conclusión
Los costos de cierre (closing costs) son las comisiones que pagas en el cierre. Compradores: 2–5% del precio de compra. Vendedores: 8–10% incluyendo comisiones. Presupuéstalos. Obtén un estimado de préstamo temprano. Negocia concesiones del vendedor cuando el mercado lo permita. Tu depósito de garantía se aplica en el cierre — no es extra. Pero necesitas efectivo para el resto.