Por qué es importante
La fórmula es directa: monto del préstamo ÷ valor de la propiedad × 100. Propiedad de $200,000 con préstamo de $150,000 = 75% LTV. Si el préstamo fuera $160,000, el LTV sube a 80% — $10,000 más en tu bolsillo. Suena poco, pero en un BRRRR esos $10,000 pueden ser la diferencia entre recuperar todo tu capital o dejar dinero atrapado.
Un LTV más bajo significa menos riesgo para el banco — más de tu propio dinero (equity) respalda la propiedad, y generalmente obtienes mejor tasa de interés. Un LTV más alto significa más apalancamiento, pagos mensuales más altos y tasas más caras. El número mágico para inversionistas BRRRR es 75% — es el techo de la mayoría de los préstamos DSCR para refinanciamiento con retiro de efectivo, y el que determina si el ciclo BRRRR funciona o no.
De un vistazo
- Fórmula: Monto del Préstamo ÷ Valor de la Propiedad × 100
- En simple: LTV del 75% = el banco pone 75%, tú pones 25%
- Espejo del equity: LTV del 75% significa que tu equity es 25%
- Menor es más seguro (para el banco): LTV bajo = menos riesgo = mejor tasa
- Número clave del BRRRR: 75% — el límite más común para refinanciamiento con retiro de efectivo
- Determina el monto: Valor de la propiedad × LTV = préstamo máximo
LTV = (Loan Amount / Property Value) × 100
Cómo funciona
LTV en la compra. Compras una propiedad de $200,000 con $50,000 de enganche. Préstamo: $150,000. LTV: $150,000 ÷ $200,000 = 75%. Más enganche, menor LTV. Los préstamos convencionales para propiedades de inversión generalmente requieren entre 20-25% de enganche — LTV máximo de 75-80%.
LTV en el refinanciamiento. Aquí el "valor" no es el precio de compra, sino el avalúo actual. Compraste en $180,000, renovaste, y el valuador le pone $240,000. El banco te presta al 75% LTV: $240,000 × 75% = $180,000. Con eso pagas el préstamo anterior y lo que sobre es efectivo en tu bolsillo. Esa es la mecánica central del BRRRR — las renovaciones crean valor, el refinanciamiento lo convierte en efectivo.
Límites de LTV por tipo de préstamo:
- DSCR con retiro de efectivo: 70-75% (la mayoría tiene techo de 75%)
- DSCR para compra: 75-80%
- Convencional para inversión: 75-80%
- Hard money (préstamo puente): 65-75% (calculado sobre el valor después de renovaciones, ARV)
- Préstamo FHA: hasta 96.5% (solo para residencia principal, 3.5% de enganche)
Cada 5% de diferencia en LTV no solo cambia cuánto recibes — la tasa de interés también salta. Un LTV del 80% puede costarte 0.25-0.5% más de tasa que un 75%, y en 30 años eso son decenas de miles de dólares.
LTV y PMI. En préstamos convencionales, si el LTV supera 80%, el banco te exige seguro hipotecario (PMI) — cientos de dólares extra al mes. Para propiedades de inversión rara vez pasa porque el LTV máximo ya es 80%, pero en house hacking con FHA hay que tener cuidado — un LTV de 96.5% viene con PMI obligatorio.
Ejemplo práctico
Roberto encuentra un dúplex en Memphis por $112,000. Invierte $40,000 en renovaciones — todo financiado con hard money, total: $152,000 de deuda.
Después de renovar y rentar ambas unidades, el valuador llega y determina el valor: $210,000.
Escenario con 75% LTV: $210,000 × 75% = $157,500. Con eso paga los $152,000 del hard money. Después de costos de cierre le quedan unos $5,500 en el bolsillo. Capital 100% recuperado — más un pequeño extra. Listo para la siguiente propiedad.
Escenario con 70% LTV: $210,000 × 70% = $147,000. No alcanza para pagar los $152,000. Le faltan $5,000 que tiene que poner de su bolsillo, más unos $8,000 de costos de cierre — $13,000 atrapados en esta propiedad.
Misma propiedad, mismo avalúo. 5% de diferencia en LTV cambia todo. Por eso, al elegir prestamista para un BRRRR, la primera pregunta siempre es: ¿cuál es tu LTV máximo para retiro de efectivo?
Pros y contras
- Fórmula sencilla — monto del préstamo dividido entre valor de la propiedad, se calcula en un segundo
- Te muestra claramente cuánto pone el banco y cuánto pones tú
- Para BRRRR, el LTV define exactamente cuánto capital puedes recuperar
- Menor LTV generalmente significa mejor tasa, lo que reduce significativamente el costo total
- Es el espejo directo del equity — entender uno es entender ambos
- Depende totalmente del avalúo — si el valuador le pone 10% menos de lo esperado, tu plan se desmorona
- Cada prestamista tiene límites diferentes; entre prestamistas DSCR la diferencia puede ser de 5-10 puntos
- No refleja tu inversión real de efectivo — costos de renovación y gastos de mantenimiento no están en la fórmula
- Un LTV alto significa pagos mensuales más pesados, comprimiendo tu flujo de efectivo (cash flow)
- En una caída de mercado, puedes quedar "bajo el agua" — debiendo más de lo que vale la propiedad
Ten en cuenta
El riesgo más grande: planificar con 75% LTV y que el banco solo te dé 70%.
Pasa constantemente en BRRRR. Calculas que la propiedad renovada vale $210,000 y armas tu plan con 75% LTV. Pero el valuador llega y determina $185,000. Ahora: $185,000 × 75% = $138,750 — más de $13,000 menos de lo que necesitas para pagar el hard money. Ese dinero sale de tu bolsillo o el refinanciamiento no cierra. Solución: antes de renovar, pide a 2-3 agentes locales que estimen el valor post-renovación. Usa el número más conservador para tu plan. Mejor subestimar 10% que sobreestimar 1%.
Segunda trampa: enfocarte solo en el LTV sin ver los pagos mensuales. Un LTV de 80% te da 5% más de efectivo que 75%. Suena bien. Pero tu pago mensual sube y la tasa probablemente también. Siempre analiza el LTV dentro del cuadro completo — revísalo junto con el DSCR para asegurarte de que un LTV más alto no convierta tu flujo de efectivo en negativo.
Preguntas frecuentes
Conclusión
El LTV (relación préstamo-valor) es el porcentaje del valor de una propiedad que el banco financia. En la compra determina el enganche. En el refinanciamiento determina cuánto efectivo recuperas. Para inversionistas BRRRR el número clave es 75% — el techo de la mayoría de los préstamos DSCR para refinanciamiento con retiro de efectivo. Una diferencia de 5% puede separar la recuperación total de tu capital de dejar $10,000 o más atrapados. Confirma el LTV máximo de tu prestamista antes de renovar, planifica con el avalúo más conservador, y tu refinanciamiento no te tomará por sorpresa.