Mercados inmobiliarios de Indiana
Punto de entrada accesible en el Medio Oeste: P/I 2.80, proxy de Cap Rate cerca del 4.9%, valores medianos bajo $215K. Impuesto predial de solo 0.78%, seguro $1,246/año, sin control de alquiler. El impuesto estatal fijo de 3.05% (más sobretasa del condado) es la contrapartida.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.8
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.9%
HUD + ACS
Migración neta
0.01%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.8
Census BPS
Desempleo
2.6%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$71,607
Census ACS
Tasa de vacancia
9.1%
Census ACS
Carga de alquiler
42.2%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
15 metros en Indiana. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Fort Wayne (Fort Wayne, IN) | 0.4M | 65.4% |
| 2 | Lafayette (Lafayette-West Lafayette, IN) | 0.2M | 61.0% |
| 3 | Muncie (Muncie, IN) | 0.1M | 60.4% |
| 4 | Michigan City (Michigan City-La Porte, IN) | 0.1M | 59.7% |
| 5 | South Bend (South Bend-Mishawaka, IN-MI) | 0.3M | 58.4% |
| 6 | Kokomo (Kokomo, IN) | 0.1M | 58.4% |
| 7 | Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.3M | 57.1% |
| 8 | Terre Haute (Terre Haute, IN) | 0.2M | 55.6% |
| 9 | Elkhart (Elkhart-Goshen, IN) | 0.2M | 55.4% |
| 10 | Indianápolis (Indianapolis-Carmel-Anderson, IN) | 2.1M | 53.0% |
Indiana es la jugada silenciosa de valor del Medio Oeste. Una relación precio/ingreso de 2.80 y un proxy de Cap Rate cercano al 4.9% lo ubican en el mismo nivel de accesibilidad que Ohio, pero con un impuesto predial efectivo aún menor — apenas 0.78%, bien por debajo de la mediana nacional. El seguro es de $1,246/año, sin control de alquiler y sin tope de depósito. El plazo de desalojo de 30 días es estándar para el Medio Oeste.
Indianápolis–Carmel–Anderson (2.1 millones) domina el estado — es el único metro grande, anclado en salud (Eli Lilly, IU Health), logística (hub de FedEx, cruce de I-65/I-69/I-70) y automovilismo. Fort Wayne (440K) es el mercado secundario — manufactura, entrada bajo $180K, demanda de alquiler sólida. Evansville, South Bend y Lafayette completan los metros menores con dinámicas universitarias y precios bajo $150K.
La migración neta de Indiana es esencialmente plana (+0.01%) — la demanda es orgánica, no impulsada por migración. El IPV +55.7% en cinco años es de los más fuertes del Medio Oeste, impulsado por oferta restringida.
El 3.05% de impuesto estatal fijo aplica a todo ingreso de alquiler, más sobretasas del condado que van del 0.5% al 2.9%. En el condado de Marion (Indianápolis) la tasa efectiva llega a ~5.1%.
- Si buscas flujo de caja, Fort Wayne, Evansville y Terre Haute ofrecen el mayor valor — P/I bajo 2.5, precios que permiten 3–4 adquisiciones con el capital de una unidad costera.
- Si apuestas por apreciación, Indianápolis es el único candidato realista — expansión de Eli Lilly, logística y demanda universitaria.
- Si inviertes desde fuera del estado, Indiana es favorable para el propietario. Incluye la sobretasa del condado en cada análisis de Marion County.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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