Mercados inmobiliarios de Indiana
La matemática de flujo de caja más limpia del Medio Oeste cuando modelas el impuesto predial. P/I de 2.80, proxy de Cap Rate del 4.9 %, vivienda mediana en $206,479. El impuesto predial corre al 0.78 % — casi la mitad del de Ohio. Una advertencia: un solo metro dominante, no tres.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.8
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.9%
HUD + ACS
Migración neta
0.01%
IRS SOI
Permisos / 1K
4.2
Census BPS
Desempleo
3.5%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$71,607
Census ACS
Tasa de vacancia
9.1%
Census ACS
Carga de alquiler
42.2%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 15 metros en Indiana
Indiana
15 metros · 92 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS15 metros en Indiana. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Fort Wayne (Fort Wayne, IN) | 0.4M | 65.4% |
| 2 | Lafayette (Lafayette-West Lafayette, IN) | 0.2M | 61.0% |
| 3 | Muncie (Muncie, IN) | 0.1M | 60.4% |
| 4 | Michigan City (Michigan City-La Porte, IN) | 0.1M | 59.7% |
| 5 | South Bend (South Bend-Mishawaka, IN-MI) | 0.3M | 58.4% |
| 6 | Kokomo (Kokomo, IN) | 0.1M | 58.4% |
| 7 | Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.3M | 57.1% |
| 8 | Terre Haute (Terre Haute, IN) | 0.2M | 55.6% |
| 9 | Elkhart (Elkhart-Goshen, IN) | 0.2M | 55.4% |
| 10 | Indianápolis (Indianapolis-Carmel-Anderson, IN) | 2.1M | 53.0% |
Dónde se ubica Indiana en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosEl 0.78 % efectivo de impuesto predial en Indiana es el más bajo del grupo comparable del Medio Oeste — el dato que reordena la tabla de flujo de caja en cuanto entra al modelo. Sumado a un proxy de Cap Rate del 4.9 %, una relación precio/ingreso de 2.80 y una vivienda mediana en $206,479, la ecuación cuadra con más consistencia aquí que en cualquier estado comparable. La trampa: un metro — Indianápolis — concentra la mayor parte de la economía, lo que concentra el riesgo de due diligence.
El índice FHFA de precios subió 55.8 % en cinco años y 4.4 % el último año — fuerte para el Medio Oeste. Los constructores sacaron 28,611 permisos en los últimos doce meses, a un ritmo de 4.2 por cada mil residentes — aproximadamente el doble del ritmo de Ohio. La migración neta es +0.01 % de 6,811,752 residentes — el único estado con saldo positivo en el grupo del Medio Oeste. El desempleo se ubica en 3.5 % con un ingreso familiar mediano de $71,607.
Los metros se ordenan en tres niveles. Indianápolis-Carmel-Anderson (mediana de $244K, Cap Rate 4.7%, 2.1 millones de habitantes) es el ancla — Eli Lilly, IU Health, el segundo hub más grande de FedEx, y la intersección logística de I-65/I-69/I-70. Fort Wayne (mediana de $194K, Cap Rate 4.5%) es el secundario fuerte — manufactura diversificada y defensa. Muncie y Terre Haute ($128K y $132K, Cap Rate 6.4%) son los destacados de flujo de caja — demanda universitaria de Ball State e Indiana State.
Frente a Ohio, Indiana gana la matemática del impuesto predial de forma decisiva — el 0.78 % es aproximadamente la mitad de la tasa de Ohio — gana en ritmo de permisos y es el único estado con migración neta positiva del grupo. Ohio gana en diversidad de metros — tres metros de ~2M frente al único de Indiana. Contra Illinois no hay comparación (impuesto predial más alto, impuesto sobre la renta más alto, pérdida persistente de residentes). Contra Michigan y Kentucky, Indiana gana en Cap Rate y desempleo.
El entorno operativo es favorable al propietario: desalojo en 30 días, sin control de alquileres, 70.5 % de ocupación por propietarios, 9.1 % de vacancia. El seguro promedia $1,246 al año. La tasa estatal fija del 3.05 % sobre la renta tiene una sobretasa del condado encima (0.5–2.9%) — el condado de Marion añade ~2%, por lo que el análisis de Indianápolis corre con un impuesto efectivo de ~5%, no del titular.
¿Qué hace un inversionista con esto?
- Flujo de caja: Muncie y Terre Haute son los números — proxies de Cap Rate del 6.4% con entradas bajo $135K. Kokomo es el siguiente escalón. El 0.78 % de impuesto predial compone en todas partes.
- Apreciación: Indianápolis es la apuesta realista a un solo metro — la expansión de Eli Lilly y el crecimiento del hub de FedEx impulsan demanda orgánica. Bloomington es la segunda opción si buscas un sesgo universitario.
- Desde fuera del estado: Indiana es uno de los mejores estados en papel para inversionistas foráneos de flujo de caja — impuesto predial más bajo del grupo, migración positiva, reglas favorables al propietario. Compara propiedad por propiedad contra Ohio; Indiana suele ganar en carga fiscal.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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