Mercados inmobiliarios de Misuri
Estado de dos anclas con impuesto predial tipo Indiana y electricidad barata. P/I 2.93, cap rate proxy 4.0 %, vivienda mediana $214,479. Impuesto predial efectivo de 0.95 % y 12.17¢/kWh de luz (la más barata de la cohorte) son las ventajas operativas; el cap rate sigue ajustado.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.9
Census ACS
Alquiler/Ingreso
19.4%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.0%
HUD + ACS
Migración neta
-0.04%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.8
Census BPS
Desempleo
4.4%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$70,533
Census ACS
Tasa de vacancia
10.7%
Census ACS
Carga de alquiler
40.4%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 8 metros en Misuri
Misuri
8 metros · 115 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS9 metros en Misuri. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Jefferson City (Jefferson City, MO) | 0.2M | 64.7% |
| 2 | Joplin (Joplin, MO) | 0.2M | 61.8% |
| 3 | Springfield (Springfield, MO) | 0.5M | 60.3% |
| 4 | Columbia (Columbia, MO) | 0.2M | 56.3% |
| 5 | St. Joseph (St. Joseph, MO-KS) | 0.1M | 53.8% |
| 6 | Kansas City (Kansas City, MO-KS) | 2.2M | 51.8% |
| 7 | San Luis (St. Louis, MO-IL) | 2.8M | 46.7% |
| 8 | Cape Girardeau (Cape Girardeau, MO-IL) | 0.1M | 43.5% |
Dónde se ubica Missouri en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosMissouri se lee como un Indiana a mayor escala — impuesto predial similar por debajo del 1%, trayectoria de HPI parecida — pero con dos metros ancla en vez de uno. Precio-ingreso 2.93, cap rate proxy 4.0 %, vivienda mediana $214,479, repartidos entre 6,168,181 residentes y 9 metros. El 0.95 % de impuesto predial efectivo es el segundo más bajo de la cohorte, solo después de Indiana. Los 12.17¢/kWh de electricidad son los más baratos del grupo de pares — una ventaja operativa duradera para cualquier renta con calefacción o jugada cercana a destinos vacacionales.
El HPI de la FHFA subió 52.7 % en cinco años y 4.1 % el último año — ritmo sólido del Medio Oeste. Los constructores sacaron 17,011 permisos en los últimos 12 meses, a 2.8 por cada 1,000 residentes — actividad real. La migración neta es de −0.05 % de la población — leve salida neta. El desempleo queda en 4.4 % con ingreso mediano del hogar de $70,533.
Los 8 metros se organizan alrededor de dos anclas. Kansas City (mediana $265K, cap 4.0%, a caballo entre MO y KS) es el ancla occidental — corredor tecnológico y de startups, agroindustria, el más dinámico de los metros grandes del estado. St. Louis ($232K, cap 4.1%, a caballo entre MO e IL) es el ancla oriental — biotecnología alrededor de Washington University, manufactura de legado, bolsones de revitalización. Columbia ($243K) y Springfield ($213K) son los pueblos universitarios de rango medio (Mizzou y Missouri State). Joplin ($157K, cap 4.7%) y St. Joseph ($162K, cap 5.2%) son el tramo de valor profundo.
Frente a Indiana, Missouri va más lento en HPI y ritmo de permisos pero se queda cerca en impuesto predial y cap rate. Frente a Ohio, Missouri gana claramente en impuesto predial (menos del 1% contra 1.44%) y queda atrás en escala metro. Frente a Illinois, Missouri gana en las tres líneas fiscales (predial, ingreso y menos trabas operativas). Frente a Kansas (el vecino fronterizo que comparte KC), Missouri gana en trayectoria de HPI.
El entorno operativo es mayormente amigable con el casero. Desalojo en 21 días — más rápido que Ohio, más lento que WI/MN. Sin control de alquileres. Tope de depósito de garantía en 2 meses. 68.4 % de propiedad de vivienda, 10.7 % de vacancia (llamativo — tramo alto de la cohorte). El seguro promedia $1,549/año. Impuesto estatal al ingreso máximo de 4.80 %.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Joplin y St. Joseph son la matemática de valor profundo más clara — cap de 4.7% y 5.2% con entradas por debajo de $165K. Springfield y los submercados de área metropolitana de KC/STL dan más selección. Analiza la vacancia metro por metro — el 10.7% estatal marca dispersión real.
- Apreciación: Kansas City tiene la tesis de demanda futura más fuerte — el corredor Northland/Overland Park es la historia de crecimiento genuina. St. Louis es la jugada de valor-apreciación por la cercanía a Wash U y la biotecnología.
- Desde fuera del estado: Missouri es el estado más indulgente para arrancar después de Indiana. Impuesto predial bajo, luz barata, dos metros ancla viables. Compara propiedad por propiedad contra Indiana — Missouri suele perder en trayectoria de HPI pero gana cuando el costo de servicios del deal específico pesa más que la apreciación.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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