Mercados inmobiliarios de Tennessee
El HPI de 5 años más fuerte del grupo, sin impuesto estatal sobre la renta y un impuesto predial entre los más bajos del país. P/I 3.49, cap rate proxy 4.4 %, vivienda mediana $271,026. El impuesto predial de 0.58 % casi no tiene rival; el desalojo en 14 días mantiene el capital rotando.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.5
Census ACS
Alquiler/Ingreso
24.3%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.4%
HUD + ACS
Migración neta
0.15%
IRS SOI
Permisos / 1K
6.2
Census BPS
Desempleo
3.2%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$69,008
Census ACS
Tasa de vacancia
10.3%
Census ACS
Carga de alquiler
42.1%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 10 metros en Tennessee
Tennessee
10 metros · 95 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS10 metros en Tennessee. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Knoxville (Knoxville, TN) | 0.9M | 77.4% |
| 2 | Johnson City (Johnson City, TN) | 0.2M | 75.6% |
| 3 | Kingsport (Kingsport-Bristol, TN-VA) | 0.3M | 73.7% |
| 4 | Jackson (Jackson, TN) | 0.2M | 73.0% |
| 5 | Morristown (Morristown, TN) | 0.1M | 70.2% |
| 6 | Cleveland (Cleveland, TN) | 0.1M | 67.3% |
| 7 | Chattanooga (Chattanooga, TN-GA) | 0.6M | 65.9% |
| 8 | Clarksville (Clarksville, TN-KY) | 0.3M | 61.4% |
| 9 | Nashville (Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin, TN) | 2.0M | 58.3% |
| 10 | Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.3M | 41.4% |
Dónde se ubica Tennessee en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosTennessee es el estado del Sun Belt más favorable al arrendador cuando sumas el eje fiscal con la velocidad operativa, y Nashville carga con la tesis de demanda futura más sólida de la región. Precio-ingreso 3.49, proxy del cap rate 4.4 %, vivienda mediana $271,026, repartido entre 6,986,082 residentes y 10 áreas metropolitanas. El impuesto predial efectivo de 0.58 % es de los más bajos del país (solo SC y HI compiten). 0.00 % de impuesto estatal sobre la renta (el Hall Tax sobre ingresos de inversión fue derogado en 2021). Desalojo en 14 días.
El FHFA HPI acumula 66.3 % en cinco años — la racha quinquenal más fuerte de todo el grupo del Sun Belt — y 2.7 % el último año. Los constructores sacaron 43,284 permisos en los últimos doce meses, a razón de 6.2 por cada 1.000 residentes. La migración neta de +0.15 % es claramente positiva. El desempleo se ubica en 3.2 % y el ingreso mediano por hogar en $69,008.
Los 10 metros se organizan alrededor de tres anclas. Nashville-Davidson-Murfreesboro-Franklin (mediana $377K, cap 3.58%, población 2.0M) es el motor de crecimiento — salud (HCA), industria musical, proximidad al HQ2 de Amazon y reubicaciones corporativas sostenidas. Memphis ($228K, cap 4.36%, 1.3M, trifrontera TN-MS-AR) es el ancla logística — SuperHub de FedEx, puerto y confluencia río-ferrocarril. Knoxville ($255K, cap 4.49%, 884K) suma la Universidad de Tennessee y la investigación de Oak Ridge. Chattanooga ($246K, cap 4.41%, frontera TN-GA), Clarksville ($229K, cap 4.58%, frontera TN-KY) y Kingsport-Bristol ($183K, cap 4.46%, frontera TN-VA) completan el nivel intermedio. Jackson ($169K, cap 5.83%) es el punto de entrada de valor profundo.
Frente a Carolina del Norte (el rival del Sun Belt en HPI), Tennessee gana en impuesto sobre la renta (cero contra un 4.5% en descenso) y en impuesto predial (0.58% contra 0.72%); NC gana en diversificación metropolitana y en la profundidad biotecnológica del Research Triangle. Frente a Texas, Tennessee tiene un predial notoriamente menor y una escala más modesta — pero la combinación de cero impuesto sobre la renta, 0.58% de predial y desalojo en 14 días compone distinto a la dupla texana de cero renta con 1.63% de predial.
El entorno operativo es rápido y limpio. Desalojo en 14 días, sin control de alquiler, sin tope de depósito, 67.2 % de propiedad ocupada por dueño y 10.3 % de vacancia. El seguro promedia $1,305 al año — razonable para el sureste. 0.00 % de impuesto estatal sobre los ingresos por alquiler.
Entonces, ¿qué hace un inversor aquí?
- Flujo de caja: Jackson es la matemática de valor profundo más limpia del estado — cap de 5.83% por debajo de $170K. Memphis, con cap de 4.36% y una base laboral logística, es la apuesta escalable de cash flow. Kingsport-Bristol ofrece la alternativa montañosa del este. La combinación de predial bajo y cero impuesto sobre la renta hace que un cap de 4.4% en Tennessee, después de impuestos, le gane a un cap de 5% en un estado con 5% de impuesto estatal.
- Apreciación: Nashville es la apuesta de titular — reubicaciones corporativas, base laboral en salud, música, turismo y manufactura automotriz, y la tesis multianual más defendible del Sun Belt. Knoxville más Oak Ridge es la apuesta secundaria, anclada en investigación.
- Desde fuera del estado: Tennessee es el mejor estado del Sun Belt para flujo de caja después de impuestos. Cada dólar de renta pasa sin arrastre fiscal estatal, los desalojos tardan dos semanas y el predial bajísimo hace que los costos de operación sean mínimos. Corre la matemática después de impuestos deal por deal; Tennessee a menudo le gana a estados con caps nominalmente más altos porque el arrastre aquí es muy liviano.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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