Memphis (Memphis, TN-MS-AR)
El mercado de alquiler unifamiliar tri-estatal. Memphis corre 92% permisos unifamiliares — el MÁS ALTO de la cola. Vivienda mediana asequible a $228.100, cap rate proxy 4,36% funcional, y FedEx + logística anclan el mercado laboral. El problema: migración neta −2.410 (-0,18%) y el HPI a 5 años más bajo de Tennessee (#10 de 10). 8 condados que abarcan TN, MS y AR — DeSoto MS es el suburbio afluente, Marshall MS es el cinturón de fuerza laboral.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.52×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Tennessee
- 3.49×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
23.6%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Tennessee
- 24.3%-0.6
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.4%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Tennessee
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%=
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.18%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Tennessee
- 0.13%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.48
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Tennessee
- 4.59
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.0%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Tennessee
- 3.5%
- vs EE.UU.
- 4.0%=
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Memphis
Memphis es el mercado de alquiler unifamiliar tri-estatal. A lo largo de 8 condados — Shelby en el núcleo más Tipton, Fayette en TN, DeSoto, Marshall, Tate, Tunica en MS, y Crittenden en AR — el metro reúne 1,34 millones de residentes con un ingreso familiar de $64.743 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $228.100. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.274 — entre los más baratos de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +41,4% en cinco años (FHFA HPI) — modesto, muy por debajo de los velocistas del Sun Belt.
Lo interesante es que Memphis es la mayor proporción unifamiliar de la cola al 92%. 3.058 de 3.312 permisos en los últimos 12 meses son unifamiliares. Este es un mercado SFR puro — multifamiliar apenas sucede. Dentro de Tennessee, Memphis ocupa el #10 de 10 por HPI a 5 años — el último. Nashville, Knoxville y los metros más pequeños de TN todos corrieron mucho más fuerte. El cap rate proxy es 4,36% — funcional, justo por debajo del 4,4% nacional. P/I 3,52 moderado, R/I 23,6% cómodo.
La geometría de 8 condados desplaza el pipeline al sur hacia Mississippi:
- Condado de Shelby, TN (926K hab, $229.700 MHV) es el núcleo pero solo construye 1.257 permisos TTM = 1,36 por cada 1.000 — Memphis propiamente más Bartlett, Germantown, Collierville. 38% del pipeline.
- Condado de DeSoto, MS (186K hab, $248.700 MHV) construye 944 permisos = 5,07 por cada 1.000 — Olive Branch, Southaven, Hernando.
- Condado de Marshall, MS (34K hab, $172.200 MHV) es el más denso a 364 permisos = 10,71 por cada 1.000 — Holly Springs.
- Condado de Fayette, TN (42K hab, $316.000 MHV) construye 298 permisos = 7,06 por cada 1.000 — Oakland, Rossville. El exurbio afluente del este de TN.
Memphis corre 2,48 permisos por cada 1.000 residentes — muy por debajo del 3,49 nacional. El YoY de permisos es +1,6% — básicamente plano.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −2.410 declaraciones (IRS SOI) — el metro está perdiendo residentes a nivel neto, −0,18% de la población. El desempleo es 4,0%, exactamente en el nacional. 60,6% ocupación por propietario, 30,7% con licenciatura o más. Memphis está anclado por FedEx, el distrito médico (St. Jude) y la logística.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Memphis es un mercado SFR de flujo de caja conocido. 4,36% cap proxy en una mediana de $228K funciona en papel, y el mix 92% SFR significa que puedes encontrar producto fácilmente. Mira el lado este del condado de Shelby (Hickory Hill, Berclair). DeSoto MS para el inquilino SFR afluente.
- Si buscas apreciación: Memphis es la apuesta equivocada. Último en TN por HPI a 5 años, migración desacelerando, y sin catalizador claro. Si quieres apreciación TN, Nashville o Knoxville.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantén el SFR y suscribe cuidadosamente la calidad del inquilino. Memphis funciona como mercado de flujo de caja pero ha sido un riesgo de calidad-de-operador conocido durante años.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+41.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.2% Interanual
$228,100 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Memphis subieron 41.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.2% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Memphis corrió **+41,4% en cinco años** — por encima del promedio de metros estadounidenses de +34,3% pero muy por debajo de los velocistas del Sun Belt. Crecimiento modesto y sostenible.
- 02Dentro de Tennessee, Memphis ocupa el **#10 de 10** por HPI a 5 años — el último en su propio estado. Nashville y Knoxville corrieron mucho más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +2,24%** — modesto, desacelerándose pero todavía positivo.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Memphis superó por ~7pp — el menor superdesempeño de cualquier metro T4 en la cola.
- 05La conclusión: Memphis es **la jugada de flujo de caja**, no la jugada de apreciación. La carrera de 5 años fue modesta, el interanual es positivo, el metro proporciona rendimientos estables sin el perfil cohete.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Fayette (Fayette County) | $316,000 | $84,764 | 3.73× | moderado |
| Condado de DeSoto (DeSoto County) | $248,700 | $82,980 | 3.00× | accesible |
| Condado de Shelby (Shelby County) | $229,700 | $62,337 | 3.68× | moderado |
| Condado de Tipton (Tipton County) | $220,100 | $71,736 | 3.07× | moderado |
| Condado de Tate (Tate County) | $173,000 | $63,995 | 2.70× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,274
/ mes · HUD FMR FY 2026
23.6% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 23.6% de su ingreso — 0.3 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.6 puntos por debajo de Tennessee (24.3%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,154 | $13.8K | 21.4% | cómodo |
| 2 Rec | $1,274 | $15.3K | 23.6% | cómodo |
| 3 Rec | $1,683 | $20.2K | 31.2% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.0%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Memphis es debilitándose, con un desempleo de 4.0% — 0.0 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.0%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$64,743
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
3,312
Censo BPS · últimos 12 meses
+1.6% interanual
2.48 permisos por 1,000 habitantes
Memphis obtuvo 3,312 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 1.6% interanual. Eso equivale a 2.48 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,058
últimos 12 meses
2–4 unidades
44
últimos 12 meses
5+ unidades
210
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 8 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Shelby lidera con 1.257 permisos TTM** — Memphis propiamente más Bartlett, Germantown, Collierville. El núcleo TN pero solo el 38% del pipeline metropolitano (bajo para un núcleo metropolitano).
- 02**El condado de DeSoto, MS** (Olive Branch, Southaven, Hernando) construye **944 permisos = 5,07 por cada 1.000** — los suburbios afluentes de Mississippi y el motor de crecimiento del metro.
- 03**El condado de Marshall, MS** (Holly Springs) construye **364 permisos = 10,71 por cada 1.000** — el constructor más denso por tasa, condado pequeño pero ritmo alto.
- 04**El condado de Fayette, TN** (Oakland, Rossville) construye **298 permisos = 7,06 por cada 1.000** — el exurbio afluente del este de TN a $316.000 MHV.
- 05Memphis corre **2,48 permisos por cada 1.000 residentes** — muy por debajo del 3,49 nacional. **El mix 92% unifamiliar es el MÁS ALTO de la cola** — Memphis es un mercado SFR puro. **El YoY de permisos es +1,6%** — básicamente plano.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Marshall, MS (sur) es el más denso a 10,71 por cada 1.000** — Holly Springs. Condado pequeño pero crecimiento exurbano de alta velocidad.
- 02El condado de Fayette, TN (este — Oakland, Rossville) a **7,06 por cada 1.000** — TN rural-exurbano afluente.
- 03El condado de DeSoto, MS (al sur de Memphis) a **5,07 por cada 1.000** — Olive Branch, Southaven. El mayor constructor por volumen absoluto después de Shelby.
- 04El condado de Tunica, MS (suroeste) a **8,69 por cada 1.000** — pequeño pero inusualmente denso.
- 05El condado de Shelby (núcleo) a solo **1,36 por cada 1.000** — el núcleo urbano apenas construye. El condado de Crittenden, AR (West Memphis) a 1,65 por cada 1.000 es aún más lento.
- 06**El patrón se desplaza al sur hacia Mississippi.** Los suburbios MS (DeSoto + Marshall) más los exurbios del este de TN (Fayette) llevan el pipeline metropolitano. El núcleo de Shelby está restringido en oferta.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Shelby (Shelby County) | 926,440 | $62,337 | $229,700 | 1,257 | |
| 2 | Condado de DeSoto (DeSoto County) | 186,214 | $82,980 | $248,700 | 944 | |
| 3 | Condado de Tipton (Tipton County) | 61,116 | $71,736 | $220,100 | 153 | |
| 4 | Condado de Crittenden (Crittenden County) | 47,945 | $54,271 | $155,100 | 79 | +25.4% |
| 5 | Condado de Fayette (Fayette County) | 42,228 | $84,764 | $316,000 | 298 | +6.8% |
| 6 | Condado de Marshall (Marshall County) | 33,980 | $51,875 | $172,200 | 364 | +53.6% |
| 7 | Condado de Tate (Tate County) | 28,094 | $63,995 | $173,000 | 132 | +41.9% |
| 8 | Condado de Tunica (Tunica County) | 9,787 | $38,402 | $154,500 | 85 | +16.4% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Memphis por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Memphis es más comparable en tamaño a Nueva Orleans (New Orleans), Oklahoma City, Louisville/Jefferson County, Búfalo (Buffalo).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Memphis está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Memphis | 1.34M | $65K | $228K | 3.52× | 4.4% | +41.4% | 2.48 | -0.18% | 4.0% |
Nueva Orleans (New Orleans-Metairie, LA) | 1.26M | $62K | $248K | 3.98× | 4.2% | +20.9% | 2.18 | -0.42% | 4.0% |
Oklahoma City (Oklahoma City, OK) | 1.43M | $70K | $215K | 3.05× | 4.5% | +45.7% | 5.90 | +0.18% | 3.6% |
Louisville/Jefferson County (Louisville/Jefferson County, KY-IN) | 1.28M | $72K | $236K | 3.30× | 4.2% | +45.5% | 4.78 | -0.02% | 3.1% |
Búfalo (Buffalo-Cheektowaga, NY) | 1.16M | $71K | $210K | 2.97× | 5.0% | +57.7% | 1.06 | -0.18% | 4.0% |
Birmingham (Birmingham-Hoover, AL) | 1.11M | $70K | $226K | 3.25× | 4.4% | +44.7% | 3.82 | -0.08% | 2.2% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-2,410
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.18% de la población del metro
5,138 del origen principal
Memphis perdió −2.410 declaraciones netas del IRS — −0,18% de la población. El metro se está encogiendo a nivel de hogares. Los mayores orígenes son intra-Tennessee más el Sun Belt. Memphis es el raro metro adyacente al Sun Belt que está perdiendo residentes.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Shelby (Shelby County), TN | 5,138 |
| Condado de DeSoto (DeSoto County), MS | 2,713 |
| Condado de Fayette (Fayette County), TN | 710 |
| Condado de Tipton (Tipton County), TN | 667 |
| Condado de Marshall (Marshall County), MS | 500 |
| Condado de Davidson (Davidson County), TN | 456 |
Quién vive en Memphis
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 36.7
- Ocupación del propietario
- 60.6%
- Licenciatura+
- 30.7%
Memphis relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 36.7, 60.6% ocupación del propietario 30.7% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.2% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $64,743
- Edad mediana
- 36.7
- Licenciatura o superior
- 30.7%
- Tasa de ocupación del propietario
- 60.6%
- Tasa de vacancia
- 10.2%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.2%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026