Mercados inmobiliarios de Carolina del Sur
El impuesto predial efectivo más bajo del país más HPI y migración sólidos del Sun Belt. P/I 3.42, proxy de cap rate 4.4 %, vivienda mediana $247,663. El 0.49 % de impuesto predial es el más bajo de la nación; la migración +0.38 % lidera la cohorte regional.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.4
Census ACS
Alquiler/Ingreso
25.5%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.4%
HUD + ACS
Migración neta
0.38%
IRS SOI
Permisos / 1K
8.6
Census BPS
Desempleo
5.1%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$67,568
Census ACS
Tasa de vacancia
13.1%
Census ACS
Carga de alquiler
45.0%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 10 metros en Carolina del Sur
Carolina del Sur
10 metros · 46 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS10 metros en Carolina del Sur. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Hilton Head Island (Hilton Head Island-Bluffton, SC) | 0.2M | 71.6% |
| 2 | Charleston (Charleston-North Charleston, SC) | 0.8M | 69.1% |
| 3 | Spartanburg (Spartanburg, SC) | 0.3M | 65.4% |
| 4 | Myrtle Beach (Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach, SC-NC) | 0.5M | 65.0% |
| 5 | Greenville (Greenville-Anderson, SC) | 0.9M | 64.9% |
| 6 | Charlotte (Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC) | 2.7M | 63.8% |
| 7 | Columbia (Columbia, SC) | 0.8M | 60.4% |
| 8 | Augusta (Augusta-Richmond County, GA-SC) | 0.6M | 59.6% |
| 9 | Sumter (Sumter, SC) | 0.1M | 51.6% |
| 10 | Florence (Florence, SC) | 0.2M | 49.5% |
Dónde se ubica South Carolina en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosCarolina del Sur combina el impuesto predial efectivo más bajo del país con una fuerte entrada migratoria y un ritmo de permisos que supera el promedio del Sun Belt. Precio-ingreso 3.42, proxy de cap rate 4.4 %, vivienda mediana $247,663, con 5,212,774 residentes repartidos en 10 metros. El 0.49 % efectivo de impuesto predial es el más bajo de Estados Unidos. El 6.40 % de tasa máxima estatal sobre la renta (progresiva, los primeros $3.460 exentos) es el precio a pagar frente al cero de Tennessee y la tasa descendente de Carolina del Norte.
El FHFA HPI subió 64.0 % en cinco años y 3.2 % el último año — entre los corridos más fuertes del Sun Belt. Los constructores solicitaron 45,026 permisos en los últimos doce meses, a 8.6 por cada 1.000 residentes — el ritmo más alto de la cohorte. La migración neta de +0.38 % lidera el grupo regional de pares. El desempleo se ubica en 5.1 % (llamativo — más alto que en la mayoría de estados del Sun Belt), con ingreso familiar mediano de $67,568.
Los metros se ordenan por economía costera vs. interior. Greenville-Anderson ($243K mediana, cap 4,30%, 931K hab.) es el ancla manufacturera del Upstate — planta BMW, Michelin, GE Aviation y manufactura automotriz y avanzada diversificada. Columbia ($213K, cap 4,66%, 832K) es la capital del estado y sede de la Universidad de Carolina del Sur. Charleston-North Charleston ($345K, cap 4,04%, 803K) es el premium costero — Boeing 787, puerto y turismo. Myrtle Beach-Conway-North Myrtle Beach ($261K, cap 4,39%, a caballo SC-NC) vive del turismo y del alquiler vacacional. Hilton Head Island-Bluffton ($393K, cap 3,60%) es el mercado de resort de lujo. Valor profundo: Florence ($159K, cap 5,49%) y Sumter ($160K, cap 6,24%). Spartanburg ($208K, cap 4,45%) completa el Upstate.
Frente a Carolina del Norte, SC gana en impuesto predial (0,49% vs. 0,72%) y en tendencia migratoria; NC gana en escala metropolitana y dirección del impuesto sobre la renta. Frente a Tennessee, SC pierde en renta (0% vs. 6,4% máximo) pero gana en acceso costero y mayor migración. Frente a Georgia, SC tiene mejor HPI y ritmo de permisos; GA tiene el ancla laboral más profunda de Atlanta.
El entorno operativo es ágil. Cronograma de desalojo de 14 días, sin control de renta, sin tope de depósito. 71.5 % de propietarios ocupantes (el más alto de la cohorte Sun Belt), 13.1 % de desocupación. El seguro promedia $1,278/año. Tasa máxima estatal sobre la renta del 6.40 %.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Sumter y Florence superan el 5,5-6,2% de proxy de cap rate por debajo de $165K — la matemática de cash flow más fuerte del Sureste fuera de los metros fronterizos de Texas. Greenville-Anderson y Spartanburg anclan el cluster manufacturero de flujo del Upstate. El impuesto predial del 0,49% se compone en todas partes — modélalo como la mayor ventaja estructural de la cohorte.
- Apreciación: Charleston por Boeing y el puerto. Greenville por manufactura avanzada (BMW, Michelin). Hilton Head por lujo y resort. Myrtle Beach por turismo y demanda de alquiler vacacional (verifica la regulación local de STR por condado costero).
- Fuera del estado: El 0,49% de impuesto predial de Carolina del Sur es una ventaja estructural que compone en tenencias de 30 años y supera el impuesto estatal sobre la renta en la mayoría de los escenarios de análisis. Compara Sumter/Florence directamente contra Rocky Mount/Goldsboro de NC — SC suele ganar en la matemática de costos de tenencia.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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