Charleston (Charleston-North Charleston, SC)
**El boom del Boeing y del puerto, con enfriamiento.** Charleston creció **+69.1% en HPI a 5 años — el segundo más alto de la cola, solo detrás de Knoxville (+77.4%)**. P/I 4.20 moderado, R/I 26.1% moderado, proxy de cap rate 4.04% al límite. **Permisos 9.01/1k fuertes** (igual a la mediana estatal de SC). Migración **+3,354 (+0.42% estable)**. **#2 de 10 en SC por HPI**. Pero el YoY se desaceleró a +1.62% — el enfriamiento del Sun Belt llegó. Anclado por la planta Boeing 787, Volvo Cars NA, el Puerto de Charleston, MUSC y el College of Charleston.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.20×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 3.42×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
26.1%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 25.5%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.0%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 4.4%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.42%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 0.37%+0.05
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.38
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
9.01
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 8.93+0.08
- vs EE.UU.
- 3.49+5.52
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Carolina del Sur (South Carolina)
- 4.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Charleston
Charleston-North Charleston, SC alberga 803,398 residentes en 3 condados — Charleston, Berkeley y Dorchester. El metro emitió 7,236 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 9.01 por cada 1,000 residentes, 2.6 veces el ritmo nacional de 3.49, y exactamente igual a la mediana estatal de Carolina del Sur de 8.93. Eso pone a Charleston entre los metros más constructores de su grupo. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 4.04% — al límite — porque el HPI a 5 años de +69.1% es el segundo más alto de toda la cola, solo detrás de Knoxville (+77.4%). Esta no es una historia de flujo de caja. Es una historia de apreciación que ahora está pausando.
El motor industrial de Charleston es famoso. Boeing fabrica el 787 Dreamliner en su planta de North Charleston — uno de solo dos sitios de ensamblaje final de Boeing en EE.UU. Volvo Cars North America ensambla los modelos S60 y EX90 en Ridgeville (Condado de Dorchester). El Puerto de Charleston es uno de los puertos de contenedores más grandes y de más rápido crecimiento de la Costa Este. Y por debajo: el Centro Médico de la Universidad de Carolina del Sur (MUSC), el College of Charleston, The Citadel y la Joint Base Charleston (USAF + Marina). Hay diversificación real aquí — manufactura aeroespacial, automotriz, logística portuaria, atención médica, militar y turismo.
La distribución de permisos por condado revela la geografía de la construcción:
- Condado de Berkeley (231,419 residentes, 2,283 permisos TTM = 9.86 por 1,000) — el motor de comunidades planificadas. Cane Bay Plantation y Nexton están entre las comunidades planificadas más grandes del país. Goose Creek, Hanahan, Moncks Corner.
- Condado de Dorchester (162,139 residentes, 1,538 permisos = 9.49 por 1,000) — Summerville (la ciudad histórica de las flores), Ladson, Knightsville. Anclado por la planta de Volvo en Ridgeville. YoY +73.98% — el más rápido en aceleración.
- Condado de Charleston (409,840 residentes, 3,415 permisos = 8.33 por 1,000) — el núcleo urbano: ciudad de Charleston, North Charleston (planta Boeing), Mount Pleasant, James/Johns/Daniel Islands. El 47% de la tubería del metro en valor absoluto.
Los tres condados construyen a más de 8 por 1,000. Esa uniformidad importa. No hay un condado lento. No hay una zona muerta. Charleston es un metro con tres motores de crecimiento operando en sincronía.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +3,354 declaraciones (+0.42% de la población) — por encima de la mediana estatal de SC (+0.37%) y muy por encima de la nacional (+0.04%), pero claramente desacelerándose desde el pico de la pandemia. Los condados de origen principales son los propios condados del metro (las personas se mueven entre Charleston, Berkeley y Dorchester), seguidos por el Condado de Richland (Columbia, SC) y el Condado de Mecklenburg (Charlotte). Mientras tanto, el HPI YoY se desaceleró a +1.62% desde el +9-10% del 2022. El enfriamiento del Sun Belt está aquí — y dado que Charleston compuso +69.1% en 5 años, la pausa es bienvenida, no temida.
¿Y el inversionista? Tres lecturas:
- Si cazas flujo de caja — pasa de Charleston al núcleo urbano. La P/I de 4.20 y el cap rate proxy de 4.04% dicen "tasado para apreciación, no rendimiento". Mira los MPCs del Condado de Berkeley (Cane Bay, Nexton) si quieres exposición — pero el flujo de caja vendrá de la apreciación, no del primer mes.
- Si juegas a la apreciación — Charleston es #2 de 10 en HPI a 5 años en SC y #2 en toda la cola con +69.1%. La tesis Boeing+puerto+Volvo no se está rompiendo. La pausa de YoY es entrada, no salida. Comprar y mantener.
- Si ya posees aquí — felicitaciones, compusiste un 69%. La acción ahora: refinanciar a las tasas de 2026 si entraste antes de 2022, sacar capital y reinvertirlo en un metro de cap rate 6%+ del Medio Oeste. Charleston es tu motor de equity — no tu motor de flujo de caja.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+69.1%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.6% Interanual
$345,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Charleston subieron 69.1% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación fuerte para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.6%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Charleston creció **+69.1% en cinco años** — **el segundo HPI a 5 años más alto de cualquier metro en la cola**, solo detrás de Knoxville (+77.4%).
- 02**El YoY reciente es +1.62%** — moderado, desacelerándose. El enfriamiento del Sun Belt llegó también a Charleston, pero el compuesto a 5 años es tan empinado que la pausa anual se agradece.
- 03Dentro de Carolina del Sur, Charleston ocupa el **#2 de 10 en HPI a 5 años** — solo Myrtle Beach lo supera. **#2 por población, #2 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34.3%** en la misma ventana. Charleston superó por ~35 puntos — composición de primer nivel.
- 05La conclusión: Charleston es el **boom del Boeing y del puerto** — top 2 en HPI de la cola, sostenido por Boeing 787, Volvo Cars y el Puerto de Charleston. El enfriamiento es pausa, no reversión.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Charleston (Charleston County) | $450,800 | $84,320 | 5.35× | estirado |
| Condado de Dorchester (Dorchester County) | $294,400 | $76,896 | 3.83× | moderado |
| Condado de Berkeley (Berkeley County) | $280,300 | $82,327 | 3.40× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,787
/ mes · HUD FMR FY 2026
26.1% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 26.1% de su ingreso — 2.8 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.6 puntos por encima de Carolina del Sur (South Carolina) (25.5%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,630 | $19.6K | 23.8% | cómodo |
| 2 Rec | $1,787 | $21.4K | 26.1% | moderado |
| 3 Rec | $2,222 | $26.7K | 32.4% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Charleston es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$82,272
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
7,236
Censo BPS · últimos 12 meses
+9.3% interanual
9.01 permisos por 1,000 habitantes
Charleston obtuvo 7,236 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 9.3% interanual. Eso equivale a 9.01 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
5,741
últimos 12 meses
2–4 unidades
158
últimos 12 meses
5+ unidades
1,337
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El Condado de Charleston lidera con 3,415 permisos TTM = 8.33 por 1,000** — la ciudad de Charleston, North Charleston, Mount Pleasant, James Island, Johns Island, Daniel Island. El 47% de la tubería del metro.
- 02**El Condado de Berkeley** (Goose Creek, Hanahan, Moncks Corner, Cane Bay, Nexton) construye **2,283 permisos = 9.86 por 1,000** — el motor de comunidades planificadas del metro.
- 03**El Condado de Dorchester** (Summerville, North Charleston, Ladson, Knightsville) emite **1,538 permisos = 9.49 por 1,000** — el condado suburbano del oeste.
- 04Charleston construye **9.01 permisos por 1,000 residentes** — **2.6x el nacional 3.49** y coincide con la mediana estatal de Carolina del Sur de 8.93.
- 05**El YoY de permisos es +9.3%** — aceleración moderada sostenida sobre una base ya fuerte.
Cómo leer el mapa
- 01**El Condado de Berkeley (norte, Goose Creek/Hanahan/Cane Bay/Nexton) es el más denso con 9.86 por 1,000** — el motor de comunidades planificadas. Cane Bay Plantation y Nexton están entre las MPCs más grandes del país.
- 02**El Condado de Dorchester (oeste, Summerville) con 9.49 por 1,000** — el condado suburbano del oeste anclado por Summerville y la planta de Volvo Cars NA cerca en Ridgeville.
- 03**El Condado de Charleston (núcleo urbano) con 8.33 por 1,000** — la ciudad de Charleston, North Charleston, Mount Pleasant, las islas James/Johns/Daniel. Desarrollo costero de las sea islands.
- 04**El patrón es uniforme** — los tres condados construyen a >8/1k. No hay un condado lento aquí. El metro es una de las zonas de crecimiento más consistentemente cálidas de la cola.
- 05El Condado de Charleston alberga la planta del Boeing 787 Dreamliner (North Charleston) y la Joint Base Charleston (militar).
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Charleston (Charleston County) | 409,840 | $84,320 | $450,800 | 3,415 | |
| 2 | Condado de Berkeley (Berkeley County) | 231,419 | $82,327 | $280,300 | 2,283 | |
| 3 | Condado de Dorchester (Dorchester County) | 162,139 | $76,896 | $294,400 | 1,538 | +74.0% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Charleston por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Charleston es más comparable en tamaño a Boise (Boise City), North Port, Allentown, Stockton.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Charleston está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Charleston | 0.80M | $82K | $345K | 4.20× | 4.0% | +69.1% | 9.01 | +0.42% | — |
Boise (Boise City, ID) | 0.77M | $83K | $434K | 5.25× | 3.0% | +45.7% | 11.86 | +0.65% | 3.2% |
North Port (North Port-Sarasota-Bradenton, FL) | 0.84M | $78K | $368K | 4.70× | 4.2% | +57.3% | 20.23 | +1.29% | — |
Allentown (Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ) | 0.86M | $83K | $278K | 3.36× | 5.3% | +62.3% | 2.87 | +0.22% | — |
Stockton (Stockton, CA) | 0.78M | $89K | $495K | 5.59× | 2.7% | +34.5% | 3.12 | +0.17% | — |
Colorado Springs (Colorado Springs, CO) | 0.76M | $87K | $432K | 4.95× | 3.1% | +37.7% | 7.54 | +0.19% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+3,354
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.42% de la población del metro
5,626 del origen principal
Charleston absorbió +3,354 declaraciones netas del IRS en la última cosecha — equivalente a +0.42% de la población, ligeramente por encima de la mediana estatal de Carolina del Sur (+0.37%) y muy por encima de la nacional (+0.04%). Es un flujo positivo estable, no una avalancha — la demanda compra el cap rate apretado.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Charleston (Charleston County), SC | 5,626 |
| Condado de Berkeley (Berkeley County), SC | 3,824 |
| Condado de Dorchester (Dorchester County), SC | 3,199 |
| Condado de Richland (Richland County), SC | 558 |
| Condado de Mecklenburg (Mecklenburg County), NC | 544 |
| Condado de Greenville (Greenville County), SC | 420 |
Quién vive en Charleston
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.1
- Ocupación del propietario
- 68.7%
- Licenciatura+
- 40.0%
Charleston relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.1, 68.7% ocupación del propietario 40.0% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 47.6% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $82,272
- Edad mediana
- 38.1
- Licenciatura o superior
- 40.0%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.7%
- Tasa de vacancia
- 11.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 47.6%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026