Milwaukee (Milwaukee-Waukesha, WI)
El nuevo líder interanual. Milwaukee acaba de imprimir +6,04% interanual de HPI — el dato reciente más fuerte de cualquier metro en la cola, por delante de Providence (+5,24%) y el nivel Pittsburgh/Cincinnati/Kansas City. El HPI a 5 años es +55,3%, en territorio Sun Belt con Phoenix y Miami. Sin embargo, los permisos son solo 2,01/1.000 y la migración es −2.222. Este es un acelerador del Medio Oeste bloqueado en oferta: los precios suben porque casi nada se construye.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.71×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Wisconsin
- 3.06×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.0%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Wisconsin
- 19.4%
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.3
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.7%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Wisconsin
- 4.0%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.14%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Wisconsin
- 0.01%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción en contracción
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.01
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Wisconsin
- 3.32
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Milwaukee
Milwaukee es el nuevo líder interanual del HPI de la cola. A lo largo de 4 condados — Milwaukee, Waukesha, Washington, Ozaukee — el metro reúne 1,57 millones de residentes con un ingreso familiar de $76.404 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $283.800. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.338 — entre los más bajos de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +55,3% en cinco años (FHFA HPI) — territorio Sun Belt, a la par con Miami (+55,3%) y por delante de Phoenix (+53,8%).
Lo interesante es que Milwaukee acaba de imprimir el HPI interanual más fuerte de la cola: +6,04% interanual, por delante de Providence (+5,24%), Pittsburgh (+4,74%), Cincinnati (+4,53%) y Kansas City (+4,54%). Milwaukee tomó la corona interanual. Y lo hizo con permisos en declive (−4,4% interanual), migración neta negativa (−2.222) y la tasa de construcción del núcleo urbano más baja de cualquier metro mayor en la cola (0,94 por cada 1.000 en el condado de Milwaukee). La oferta sale del mercado más rápido que la gente. La matemática se sostiene enteramente por la escasez.
La geometría de 4 condados concentra el pipeline de oferta en los suburbios afluentes:
- Condado de Milwaukee (933K hab, $216.500 MHV) es el núcleo de la ciudad pero solo construye 879 permisos TTM = 0,94 por cada 1.000. Entre las tasas de núcleo urbano más bajas en cualquier metro mayor.
- Condado de Waukesha (407K hab, $373.600 MHV) lidera con 1.241 permisos = 3,05 por cada 1.000 — Brookfield, Pewaukee, Hartland. Los suburbios afluentes occidentales.
- Condado de Ozaukee (92K hab, $368.900 MHV) es el más denso a 625 permisos = 6,81 por cada 1.000 — Mequon, Cedarburg, Grafton. El exurbio del lago norte.
- Condado de Washington (137K hab, $316.200 MHV) construye 402 permisos = 2,94 por cada 1.000 — West Bend, Hartford. El cinturón de fuerza laboral del noroeste.
Milwaukee corre 2,01 permisos por cada 1.000 residentes — muy por debajo del 3,49 nacional. El YoY de permisos es −4,4% — en realidad disminuyendo.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −2.222 declaraciones (IRS SOI) — el metro está perdiendo residentes a nivel neto, −0,14% de la población. El cap rate proxy es 3,68% — borderline ajustado, por debajo del 4,4% nacional. La R/I 21,0% es cómoda, los alquileres más baratos en relación con el ingreso de la cola. 62,9% ocupación por propietario (baja — base de inquilinos pesada), 38,8% con licenciatura o más.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: El condado de Milwaukee (la ciudad) tiene los precios de entrada más bajos ($216K mediana) y matemáticas de renta funcionales en el barrio correcto. North Side, Riverwest, Bay View. El cap proxy en la mediana del metro es 3,68% pero la matemática sub-condado puede liquidar 5-6% en el trato correcto.
- Si buscas apreciación: Milwaukee es una de las mejores historias de la cola. +55,3% en 5 años Y +6,04% interanual (el líder de la cola) dice que la tendencia se está acelerando. El ciclo impulsado por la escasez podría continuar durante años dada la trayectoria de oferta.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente y dobla la apuesta. La migración es negativa y los datos laborales están incompletos, pero la oferta se está contrayendo y los precios suben rápido. Milwaukee es el acelerador del Medio Oeste impulsado por la escasez.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+55.3%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+6.0% Interanual
$283,800 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Milwaukee subieron 55.3% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 6.0% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Milwaukee corrió **+55,3% en cinco años** — territorio Sun Belt, a la par con Miami (+55,3%) y por delante de Phoenix (+53,8%). El metro del Medio Oeste que silenciosamente se mantuvo al ritmo de los mercados cohete.
- 02Dentro de Wisconsin, Milwaukee ocupa el **#10 de 14** por HPI a 5 años — el centro del paquete. Madison y los metros más pequeños de Wisconsin corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +6,04%** — el **NUEVO dato reciente MÁS ALTO de cualquier metro en la cola**, por delante de Providence (+5,24%), Pittsburgh (+4,74%), Cincinnati (+4,53%) y Kansas City (+4,54%). Milwaukee acaba de tomar la corona interanual.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Milwaukee superó por ~21pp — silenciosamente uno de los mayores superdesempeños de la cola.
- 05La conclusión: Milwaukee es el **quinto acelerador del Medio Oeste** y actualmente el más fuerte. Oferta ajustada, permisos en declive y un índice de precios que no deja de subir.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 4 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Waukesha (Waukesha County) | $373,600 | $104,100 | 3.59× | moderado |
| Condado de Ozaukee (Ozaukee County) | $368,900 | $96,734 | 3.81× | moderado |
| Condado de Washington (Washington County) | $316,200 | $95,851 | 3.30× | moderado |
| Condado de Milwaukee (Milwaukee County) | $216,500 | $62,118 | 3.49× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,338
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.0% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.0% de su ingreso — 2.3 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.6 puntos por encima de Wisconsin (19.4%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,119 | $13.4K | 17.6% | cómodo |
| 2 Rec | $1,338 | $16.1K | 21.0% | cómodo |
| 3 Rec | $1,648 | $19.8K | 25.9% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Milwaukee es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$76,404
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
3,147
Censo BPS · últimos 12 meses
-4.4% interanual
2.01 permisos por 1,000 habitantes
Milwaukee obtuvo 3,147 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una contracción 4.4% interanual. Eso equivale a 2.01 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,741
últimos 12 meses
2–4 unidades
232
últimos 12 meses
5+ unidades
1,174
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 4 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Waukesha lidera con 1.241 permisos TTM** — Brookfield, Pewaukee, Hartland. Los suburbios afluentes occidentales con el valor mediano de vivienda más alto del metro ($373.600).
- 02**El condado de Milwaukee** (Milwaukee propiamente) solo construye **879 permisos = 0,94 por cada 1.000** — extraordinariamente bajo para un núcleo metropolitano de 933K residentes. El núcleo urbano está bloqueado en oferta.
- 03**El condado de Ozaukee** (Mequon, Cedarburg, Grafton) construye **625 permisos = 6,81 por cada 1.000** — el constructor más denso por tasa en el metro, el exurbio afluente del lago norte.
- 04El condado de Washington (West Bend, Hartford) construye **402 permisos = 2,94 por cada 1.000** — los suburbios de fuerza laboral del noroeste.
- 05Milwaukee corre **2,01 permisos por cada 1.000 residentes** — muy por debajo del 3,49 nacional. **El YoY de permisos es −4,4%** — en realidad disminuyendo. La oferta está retrocediendo mientras los precios suben +6% interanual. Esa matemática es insostenible en cualquier dirección.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Ozaukee (norte — Mequon, Cedarburg) es el más denso a 6,81 por cada 1.000** — crecimiento exurbano del lago afluente.
- 02El condado de Waukesha (oeste) a **3,05 por cada 1.000** — moderado, pero el volumen absoluto es significativo a 1.241 permisos.
- 03El condado de Washington (noroeste) a **2,94 por cada 1.000** — el cinturón de fuerza laboral, ritmo más lento.
- 04El condado de Milwaukee (núcleo) a solo **0,94 por cada 1.000** — entre los más bajos de cualquier núcleo metropolitano mayor en la cola. La ciudad esencialmente no construye.
- 05**El patrón es de oferta ajustada + concentrado al norte.** Los condados del lago norte (Ozaukee + Washington) y el suburbio Waukesha del oeste representan casi todo el crecimiento del metro. La ciudad de Milwaukee está bloqueada de la nueva construcción.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Milwaukee (Milwaukee County) | 933,063 | $62,118 | $216,500 | 879 | |
| 2 | Condado de Waukesha (Waukesha County) | 407,290 | $104,100 | $373,600 | 1,241 | |
| 3 | Condado de Washington (Washington County) | 136,842 | $95,851 | $316,200 | 402 | +0.5% |
| 4 | Condado de Ozaukee (Ozaukee County) | 91,745 | $96,734 | $368,900 | 625 | +21.1% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Milwaukee por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Milwaukee es más comparable en tamaño a Jacksonville, Oklahoma City, Providence, Virginia Beach.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Milwaukee está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Milwaukee | 1.57M | $76K | $284K | 3.71× | 3.7% | +55.3% | 2.01 | -0.14% | — |
Jacksonville (Jacksonville, FL) | 1.61M | $77K | $309K | 4.01× | 4.2% | +54.9% | 7.89 | +0.68% | 4.6% |
Oklahoma City (Oklahoma City, OK) | 1.43M | $70K | $215K | 3.05× | 4.5% | +45.7% | 5.90 | +0.18% | 3.6% |
Providence (Providence-Warwick, RI-MA) | 1.67M | $86K | $386K | 4.51× | 5.2% | +61.0% | 1.55 | -0.02% | 4.7% |
Virginia Beach (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC) | 1.80M | $81K | $318K | 3.95× | 4.2% | +50.3% | 2.13 | -0.06% | — |
Richmond (Richmond, VA) | 1.32M | $84K | $326K | 3.86× | 4.0% | +56.0% | 7.58 | +0.27% | 3.3% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-2,222
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.14% de la población del metro
6,930 del origen principal
Milwaukee perdió −2.222 declaraciones netas del IRS — −0,14% de la población. El metro se está encogiendo a nivel de hogares. Sin embargo, el HPI sube +6,04% interanual, el más alto de cualquier metro en la cola. La gente se va pero la oferta se va más rápido.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Milwaukee (Milwaukee County), WI | 6,930 |
| Condado de Waukesha (Waukesha County), WI | 4,151 |
| Condado de Washington (Washington County), WI | 1,483 |
| Condado de Racine (Racine County), WI | 1,380 |
| Condado de Dane (Dane County), WI | 1,307 |
| Condado de Cook (Cook County), IL | 1,266 |
Quién vive en Milwaukee
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.5
- Ocupación del propietario
- 60.4%
- Licenciatura+
- 38.8%
Milwaukee relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.5, 60.4% ocupación del propietario 38.8% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 44.7% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $76,404
- Edad mediana
- 38.5
- Licenciatura o superior
- 38.8%
- Tasa de ocupación del propietario
- 60.4%
- Tasa de vacancia
- 6.5%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 44.7%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026