Mercados inmobiliarios de Texas
La economía de mayor crecimiento del país, con la factura de impuesto predial más pesada. P/I 2.95, cap rate proxy 5.1 %, vivienda mediana $267,600. Sin impuesto estatal sobre la renta y +0.26 % de migración neta frente a 1.63 % de impuesto predial. Son 25 metros — elige el correcto o los promedios estatales te mienten.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.0
Census ACS
Alquiler/Ingreso
23.2%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.1%
HUD + ACS
Migración neta
0.26%
IRS SOI
Permisos / 1K
6.9
Census BPS
Desempleo
4.5%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$78,036
Census ACS
Tasa de vacancia
9.4%
Census ACS
Carga de alquiler
46.8%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS25 metros en Texas. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Brownsville (Brownsville-Harlingen, TX) | 0.4M | 58.8% |
| 2 | McAllen (McAllen-Edinburg-Mission, TX) | 0.9M | 56.8% |
| 3 | El Paso (El Paso, TX) | 0.9M | 56.7% |
| 4 | Longview (Longview, TX) | 0.3M | 54.1% |
| 5 | Abilene (Abilene, TX) | 0.2M | 53.1% |
| 6 | Sherman (Sherman-Denison, TX) | 0.1M | 52.3% |
| 7 | Killeen (Killeen-Temple, TX) | 0.5M | 51.7% |
| 8 | Waco (Waco, TX) | 0.3M | 49.5% |
| 9 | Wichita Falls (Wichita Falls, TX) | 0.1M | 49.3% |
| 10 | College Station (College Station-Bryan, TX) | 0.3M | 48.3% |
Dónde se ubica Texas en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosTexas es dos historias a la vez: el motor de crecimiento más fuerte del país y el entorno de impuesto predial con más en juego. Razón precio-ingreso 2.95, proxy de cap rate 5.1 %, vivienda mediana $267,600, repartidos entre 29,640,343 residentes y 25 áreas metropolitanas. Cero impuesto estatal sobre la renta y +0.26 % de migración neta son los vientos de cola estructurales. El 1.63 % de impuesto predial efectivo es la línea que decide si un trato concreto pasa.
El índice FHFA HPI subió 38.8 % en cinco años y 0.6 % el último año — la digestión posterior al boom se nota en términos interanuales. Los constructores sacaron 204,626 permisos en los últimos doce meses, a un ritmo de 6.9 por cada 1,000 residentes — el paso absoluto más alto del país. El desempleo se sitúa en 4.5 % con ingreso familiar mediano de $78,036.
Los 25 metros se ordenan en cuatro niveles. Dallas-Fort Worth-Arlington ($330K de mediana, cap 4.56%, 7.7M de población) es el ancla institucional — relocalizaciones corporativas, finanzas, logística. Houston-The Woodlands-Sugar Land ($275K, cap 4.46%, 7.1M) es la apuesta de diversificación entre energía y puerto. San Antonio-New Braunfels ($259K, cap 4.30%) suma presencia militar y médica; Austin-Round Rock-Georgetown ($435K, cap 3.32%) es la jugada tensa de apreciación tecnológica. El nivel de cash flow está en la frontera y la Cuenca Pérmica: McAllen-Edinburg-Mission ($124K, cap 6.67%), Brownsville-Harlingen ($120K, cap 6.81%), Odessa ($191K, cap 6.53%) y El Paso ($167K, cap 5.56%). Nivel medio: Corpus Christi, Killeen-Temple, Waco, Lubbock y Tyler — cap entre 4.5% y 5.8% en el rango de $170K a $230K.
Frente a Florida (el otro par sin impuesto sobre la renta del Cinturón del Sol), Texas tiene precios de entrada más bajos, mayor velocidad de permisos y migración similar. Florida gana en impuesto predial (tasa efectiva menor) y en trayectoria del HPI; Texas gana en diversificación laboral y en matemática fronteriza de cash flow. Frente a Georgia y Carolina del Norte, Texas gana por escala y pierde en impuesto predial. Frente al Medio Oeste, Texas cambia crecimiento líder por un 1.63% de impuesto predial en lugar de una tasa por debajo del 1%.
El entorno operativo es amigable para el casero, pero caro del lado del mantenimiento. Plazo de desalojo de 21 días, sin control de rentas ni tope de depósito. Propiedad ocupada por el dueño en 62.8 % y vacancia en 9.4 %. El seguro promedia $2,005/año — alto, empujado por huracanes en la Costa del Golfo y granizo en las planicies centrales. 0.00 % de impuesto estatal sobre renta de alquiler.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Cash flow: Metros de frontera y de la Cuenca Pérmica. McAllen y Brownsville superan proxies de cap del 6.5%+ por debajo de $125K — no hay otro lugar en el país que alcance esa relación en un metro con densidad poblacional real. Odessa cabalga el ciclo energético de la Cuenca Pérmica. Tienes que suscribir el impuesto predial como gasto de primera línea al 1.63 % — es el mayor lastre en un trato texano que de otra forma sería sólido.
- Apreciación: Austin es la jugada de apreciación con matemática ajustada; DFW, Houston y San Antonio son las apuestas de crecimiento por escala. El HPI se enfrió fuerte en términos interanuales — mide bien tu punto de entrada, porque la digestión posterior al boom se ve distinta de un mercado en aceleración.
- Fuera de tu estado: Texas es el estado más específico por metro del país. Los 25 metros cubren toda estrategia (apreciación de lujo en Austin, cash flow fronterizo en McAllen, ciclo energético en Odessa, diversificación por escala en DFW/Houston) — los promedios estatales esconden eso por completo. Elige primero el metro; deja que la narrativa del estado sea contexto, nunca señal de compra.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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