Houston (Houston-The Woodlands-Sugar Land, TX)

Houston es el metro de la oferta abundante del Sun Belt — un área metropolitana donde la construcción es tan prolífica que los precios apenas siguen el ritmo del resto del país, y ese es exactamente el punto. La huella cubre 10 condados texanos y 7.1 millones de personas, el segundo metro más grande del estado y el quinto del país. El año pasado obtuvo 63,466 permisos de construcción en los últimos doce meses según la Encuesta de Permisos de Construcción del Censo — a menos del 2% de Dallas, y más que Phoenix, Atlanta y Miami individualmente. Con un ingreso mediano del hogar de $80,458 y un HPI de la FHFA que sube apenas 38.8% en cinco años (Agencia Federal de Financiamiento de Vivienda), este es uno de los pocos metros grandes donde los salarios y los precios todavía conversan entre sí.

La acción dentro del metro está más concentrada de lo que la mayoría de inversionistas imagina. Tres condados acumulan el 87% de toda la tubería de permisos, y la brecha frente al resto es enorme:

• Condado de Harris — Houston propiamente, 4.7 millones de residentes, 30,419 permisos TTM, +25.4% interanual. Casi la mitad de toda la tubería del metro vive en un solo condado. Valor mediano de vivienda: $255,000.
• Condado de Fort Bend — 832 mil residentes, $113,409 de ingreso mediano del hogar (el más alto del metro), 12,061 permisos TTM, +20.5% interanual. El suburbio de altos ingresos que más construye.
• Condado de Montgomery — 630 mil residentes, $97,266 de ingreso mediano, 12,525 permisos TTM, +14.4% interanual. El corredor de The Woodlands.
• El anillo exterior se enfría — Brazoria (–8.1% interanual), Liberty (–17.7%), Austin (–1.5%). El crecimiento no se está dispersando; se está concentrando en los suburbios interiores.

La migración neta fue de +16.568 declaraciones en la última cosecha de las Estadísticas de Ingresos del IRS — +0,23% de la población, una cifra modesta en términos absolutos. Houston se mantiene en territorio positivo en un mercado donde la mayoría de los grandes metros están planos o encogiéndose, pero el flujo bruto cuenta otra historia: entraron cerca de 162 mil declaraciones y salieron unas 146 mil. La mayor parte de los que llegaron venían del propio Texas (Travis, Brazos y los condados del Valle del Río Grande), y el metro sigue atrayendo algo de gente desde las costas. El desempleo de la Oficina de Estadísticas Laborales marca 4.2% (Bureau of Labor Statistics LAUS) — más holgado que el dato de Dallas de 3.6%, reflejo de la fuerza laboral más grande y cíclica de energía y medicina. La Renta Justa de Mercado de HUD para 2 dormitorios es de $1,573 (HUD User), y la tasa de capitalización aproximada queda en 4.5% — claramente en territorio de trato por trato.

¿Qué hace un inversionista con todo esto?

• Si buscas flujo de caja, Houston funciona pero no es generoso. La tasa de capitalización de 4.5% significa que el trato promedio no cierra los números — toca cazar la propiedad por debajo del promedio, y el metro es lo suficientemente grande para que esos tratos existan si estás dispuesto a recorrer los barrios más antiguos del inner loop de Harris.
• Si juegas a la apreciación, este es el metro equivocado. El HPI de Houston a 5 años de +38.8% queda por debajo del ritmo nacional, y la tubería de oferta está estructuralmente diseñada para mantener los precios bajo control. Si quieres la jugada de apreciación en Texas, mira Austin — no aquí.
• Si ya tienes propiedad aquí, los datos dicen mantener y acumular dentro de los suburbios interiores. La tubería se concentra en Fort Bend, Montgomery y el noroeste de Harris — esos son los condados donde rentas y valores tienen la mayor probabilidad de seguir capitalizándose.