Austin (Austin-Round Rock-Georgetown, TX)
El boom town que se topó con el muro. Austin todavía corre los permisos per cápita más altos de la cola (11,74/1.000, 26.955 TTM) y absorbió +13.592 migrantes netos del IRS. Pero el HPI a 5 años es solo +34% (justo en el promedio nacional), el interanual es +0,38% (congelado), y el cap rate proxy es 3,32% (ajustado). Los 12.145 permisos multifamiliares en el pipeline significan que viene aún más oferta. La migración sigue siendo positiva — pero el precio ha dejado de responder.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.45×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Texas
- 2.95×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Texas
- 23.2%-0.4
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.5
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Texas
- 5.1%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.59%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Texas
- 0.01%+0.58
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.56
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
11.74
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Texas
- 5.04+6.70
- vs EE.UU.
- 3.49+8.25
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.2%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Texas
- 3.6%-0.4
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.8
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Austin
Austin es el boom town que se topó con el muro. A lo largo de 5 condados — Travis en el núcleo más Williamson, Hays, Bastrop, Caldwell — el metro reúne 2,3 millones de residentes con un ingreso familiar de $97.638 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $434.800. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.852. El Índice de Precios de Vivienda corrió +34,0% en cinco años (FHFA HPI) — justo en el promedio nacional de +34,3%. Austin en realidad subyacía a Charlotte (+63,8%), Orlando (+58,1%), Miami (+55,3%) y Phoenix (+53,8%). El pico temprano de COVID se ha devuelto en su mayoría.
Lo interesante es que Austin todavía corre los permisos per cápita más altos de la cola. 11,74 permisos de construcción por cada 1.000 residentes — por delante de Orlando (9,39) y Charlotte (7,59). 26.955 permisos TTM. El mix es 55% unifamiliar / 45% multifamiliar — Austin construyó 12.145 unidades multifamiliares en los últimos 12 meses. El mix SF más bajo de la cola, el volumen multifamiliar más alto, exactamente la oferta que está aplanando el HPI. Dentro de Texas, Austin ocupa el #20 de 24 por HPI a 5 años. El HPI interanual es +0,38% — básicamente congelado.
La huella de 5 condados tiene la expansión exurbana más densa de la cola:
- Travis County (1,29M hab, $487.600 MHV) lidera con 14.509 permisos TTM = 11,3 por cada 1.000 — Austin propiamente. El boom multifamiliar del centro/east-side se concentra aquí.
- Williamson County (617K hab, $414.600 MHV) construye 5.034 permisos = 8,15 por cada 1.000 — Round Rock, Cedar Park, Georgetown. El corredor de crecimiento del suburbio familiar.
- Hays County (245K hab, $371.400 MHV) construye 4.663 permisos = 19,0 por cada 1.000 — San Marcos, Kyle, Buda. El anillo de crecimiento del sur en I-35.
- Bastrop County (98K hab, $269.500 MHV) es el más denso a 22,4 por cada 1.000 — Bastrop, Smithville. Expansión del exurbio del este lejano.
Austin está en modo Sun Belt de ciclo tardío — todos los condados están construyendo caliente, pero la demanda se ha enfriado lo suficiente para que los precios no se muevan. El cap rate proxy es 3,32% — ajustado, muy por debajo del 4,4% nacional. El desempleo es 3,2%, muy ajustado.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +13.592 declaraciones (IRS SOI) — fuerte, +0,59% de la población. La quinta tasa más alta de la cola. Pero la planura del HPI dice que la migración ya no está levantando precios como antes. Ocupación por propietario 58,9% (baja — muchos inquilinos), 49,9% con licenciatura o más (la más alta de cualquier metro de Texas).
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Austin no funciona. 3,32% cap proxy en una mediana de $434K es uno de los peores rendimientos de la cola. Baja a Bastrop o Caldwell County para SFR sub-$300K con economía de pueblo pequeño.
- Si buscas apreciación: Austin es la apuesta equivocada ahora. La carrera de 5 años terminó y el pipeline de oferta sigue bombeando. Espera a que la sobreoferta multifamiliar se absorba (12-18 meses) antes del próximo tramo.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. La migración sigue siendo positiva, el mercado laboral es el más fuerte de los cuatro grandes de Texas, y el ciclo solo está digiriendo. Austin no terminó — pero ya no está en modo cohete tampoco.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+34.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+0.4% Interanual
$434,800 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Austin subieron 34.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 0.4%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Austin corrió **+34% en cinco años** — justo en el promedio nacional. Para un metro que construyó su reputación como el cohete del Sun Belt, Austin en realidad SUBYACÍA a Charlotte (+63,8%), Orlando (+58,1%), Miami (+55,3%) y Phoenix (+53,8%). La línea se disparó temprano y luego se aplanó.
- 02Dentro de Texas, Austin ocupa el **#20 de 24** por HPI a 5 años — el fondo del paquete. Los metros más pequeños de TX (Sherman, Tyler, Beaumont) corrieron más fuerte que Austin en la ventana post-COVID.
- 03**El interanual reciente es +0,38%** — básicamente congelado. Tres de los metros pares de Austin (Tampa, Phoenix, Orlando) ya se han invertido a negativo; Austin está al borde.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Austin igualó el ritmo nacional exactamente — extraordinariamente anticlimático para un metro tan publicitado.
- 05La conclusión: Austin **se sobrepasó más y luego corrigió más fuerte**. La línea cohete se ha aplanado. El número de 5 años ya no es la historia de apreciación que solía ser.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Travis (Travis County) | $487,600 | $97,169 | 5.02× | estirado |
| Condado de Williamson (Williamson County) | $414,600 | $108,309 | 3.83× | moderado |
| Condado de Hays (Hays County) | $371,400 | $85,827 | 4.33× | moderado |
| Condado de Bastrop (Bastrop County) | $269,500 | $82,730 | 3.26× | moderado |
| Condado de Caldwell (Caldwell County) | $215,600 | $68,503 | 3.15× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,852
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.8% de su ingreso — 0.5 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.4 puntos por debajo de Texas (23.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,562 | $18.7K | 19.2% | cómodo |
| 2 Rec | $1,852 | $22.2K | 22.8% | cómodo |
| 3 Rec | $2,347 | $28.2K | 28.8% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.2%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Austin es saludable, con un desempleo de 3.2% — 0.8 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.2%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$97,638
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
26,955
Censo BPS · últimos 12 meses
+0.1% interanual
11.74 permisos por 1,000 habitantes
Austin obtuvo 26,955 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 0.1% interanual. Eso equivale a 11.74 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
14,810
últimos 12 meses
2–4 unidades
787
últimos 12 meses
5+ unidades
11,358
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Travis County (Austin propiamente) lidera con 14.509 permisos TTM** — 54% del pipeline metropolitano. El boom multifamiliar del centro/lado este se concentra aquí.
- 02**Williamson County** (Round Rock, Cedar Park, Georgetown) construye **5.034 permisos = 8,15 por cada 1.000** — el corredor de crecimiento del suburbio familiar.
- 03**Hays County** (San Marcos, Kyle, Buda) construye **4.663 permisos = 19,0 por cada 1.000** — el constructor más denso del metro por mucho. Anillo de crecimiento del sur.
- 04Bastrop County (este) añade **2.203 permisos = 22,4 por cada 1.000** — aún más denso que Hays. Expansión del exurbio del este lejano.
- 05Austin corre **11,74 permisos por cada 1.000 residentes** — TODAVÍA el más alto de la cola, por delante de Orlando (9,39). **Mix multifamiliar 45%** (12.145 de 26.955) — mucho más alto que los metros típicos del Sun Belt. **El YoY de permisos es +0,1%** — plano (el boom finalmente alcanzó su pico).
Cómo leer el mapa
- 01**Bastrop County (este) es el más denso a 22,4 por cada 1.000** — expansión del exurbio del este lejano. El mismo patrón que Hays — comunidades dormitorio para los commuters de Austin.
- 02Hays County (sur — San Marcos, Kyle) a **19,0 por cada 1.000** — casi tan caliente como Bastrop. El corredor I-35 sur.
- 03Travis County (núcleo) a **11,3 por cada 1.000** — alto para un núcleo metropolitano, impulsado por el boom multifamiliar en el centro y east Austin.
- 04Williamson County (norte — Round Rock, Cedar Park) a **8,15 por cada 1.000** — moderado pero el volumen absoluto es grande.
- 05**El patrón está en todas partes.** Los 5 condados de Austin están construyendo caliente. Esta es exactamente la historia de oferta detrás del HPI plano de Austin: el pipeline sigue bombeando mientras la demanda se ha enfriado.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Travis (Travis County) | 1,289,054 | $97,169 | $487,600 | 14,509 | +1.6% |
| 2 | Condado de Williamson (Williamson County) | 617,396 | $108,309 | $414,600 | 5,034 | |
| 3 | Condado de Hays (Hays County) | 245,351 | $85,827 | $371,400 | 4,663 | +10.9% |
| 4 | Condado de Bastrop (Bastrop County) | 98,435 | $82,730 | $269,500 | 2,203 | +26.9% |
| 5 | Condado de Caldwell (Caldwell County) | 46,141 | $68,503 | $215,600 | 546 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Austin por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 3 de 4 métricas comparables
Austin es más comparable en tamaño a Sacramento, Portland, Kansas City, Cincinnati. mejor en su clase en Tasa de desempleo (Unemployment), Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Austin está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Austin | 2.30M | $98K | $435K | 4.45× | 3.3% | +34.0% | 11.74 | +0.59% | 3.2% |
Sacramento (Sacramento-Roseville-Folsom, CA) | 2.39M | $94K | $559K | 5.95× | 3.1% | +32.9% | 4.32 | -0.03% | 4.8% |
Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA) | 2.51M | $95K | $527K | 5.57× | 2.8% | +30.6% | 3.31 | +0.05% | 4.9% |
Kansas City (Kansas City, MO-KS) | 2.19M | $82K | $265K | 3.24× | 4.0% | +51.8% | 4.11 | +0.00% | 3.5% |
Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.25M | $79K | $240K | 3.02× | 4.4% | +57.1% | 3.52 | -0.06% | 3.6% |
Baltimore (Baltimore-Columbia-Towson, MD) | 2.84M | $97K | $373K | 3.84× | 3.9% | +38.3% | 2.17 | -0.17% | 3.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+13,592
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.59% de la población del metro
20,167 del origen principal
Austin absorbió +13.592 declaraciones netas del IRS — un fuerte +0,59% de la población, la quinta tasa más alta de la cola. Pero el HPI dice que el viento de cola migratorio finalmente ha dejado de levantar precios. La gente sigue llegando; las matemáticas han dejado de responder.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Travis (Travis County), TX | 20,167 |
| Condado de Williamson (Williamson County), TX | 8,904 |
| Condado de Harris (Harris County), TX | 4,498 |
| Condado de Hays (Hays County), TX | 3,454 |
| Condado de Béxar (Bexar County), TX | 3,259 |
| Condado de Dallas (Dallas County), TX | 2,346 |
Quién vive en Austin
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 35.9
- Ocupación del propietario
- 58.9%
- Licenciatura+
- 49.9%
Austin joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 35.9, 58.9% ocupación del propietario 49.9% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 46.7% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $97,638
- Edad mediana
- 35.9
- Licenciatura o superior
- 49.9%
- Tasa de ocupación del propietario
- 58.9%
- Tasa de vacancia
- 5.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 46.7%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026