San Antonio (San Antonio-New Braunfels, TX)
El metro asequible de Texas. San Antonio corre HPI +41,5% en 5 años (modesto para los estándares del Sun Belt), pero el cap rate proxy se ubica en 4,30% — funcional — y absorbió +11.576 migrantes netos del IRS. Los permisos TTM son 10.104 (3,93/1k, muy por debajo del promedio del Sun Belt) y 85% unifamiliar. Militar, salud, y una curva de crecimiento más suave.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.48×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Texas
- 2.95×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
23.0%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Texas
- 23.2%-0.2
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.2
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Texas
- 5.1%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.45%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Texas
- 0.01%+0.44
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.41
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción en contracción
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
3.93
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Texas
- 5.04
- vs EE.UU.
- 3.49+0.44
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.7%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Texas
- 3.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.3
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre San Antonio
San Antonio es el metro asequible de Texas. A lo largo de 8 condados — Bexar en el núcleo más Comal, Guadalupe, Kendall en el Hill Country — el metro reúne 2,57 millones de residentes con un ingreso familiar de $74.297 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $258.700 — el más barato de los cuatro grandes de Texas. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.426. El Índice de Precios de Vivienda corrió +41,5% en cinco años (FHFA HPI) — muy por debajo de Austin (+47%), Dallas (+58%) y Houston (+47%). San Antonio participó silenciosamente en la carrera del Sun Belt, y la entrada más baja se nota en la matemática.
Lo interesante es que San Antonio es el constructor más lento de los cuatro grandes de Texas. 3,93 permisos de construcción por cada 1.000 residentes — muy por detrás de Austin (13,3), Dallas (9,8) y Houston (7,2), y por debajo de la mediana estatal de Texas de 5,04. El YoY de permisos es −12,5% — enfriándose activamente. Dentro de Texas, San Antonio ocupa el #15 de 24 por HPI a 5 años — el centro del paquete.
La huella de 8 condados está fuertemente ponderada hacia Bexar con tres exurbios del Hill Country:
- Condado de Bexar (2,01M hab, $244.100 MHV) lidera con 5.795 permisos TTM — San Antonio propiamente más Schertz, Universal City. 57% del pipeline.
- Condado de Guadalupe (174K hab, $285.900 MHV) construye 1.717 permisos = 9,88 por cada 1.000 — Schertz, Cibolo, Seguin. El corredor I-35 hacia Austin.
- Condado de Comal (165K hab, $398.800 MHV) construye 1.697 permisos = 10,27 por cada 1.000 — New Braunfels, Spring Branch. El constructor más denso del metro.
- Condado de Kendall (45K hab, $489.800 MHV) añade 447 permisos = 9,85 por cada 1.000 — Boerne. Los otros 4 condados (Atascosa, Wilson, Medina, Bandera) combinados añaden menos de 500 permisos.
El mix es 85% unifamiliar (8.567 de 10.104) — el más SFR de la cola, incluso más alto que el 75% de Charlotte. San Antonio es un mercado de alquiler unifamiliar, punto.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +11.576 declaraciones (IRS SOI) — +0,45% de la población. Los principales orígenes son Travis County (Austin) y Harris County (Houston) — San Antonio captura los hogares desplazados de los metros más grandes de Texas. El cap rate proxy se ubica en 4,30% — trato a trato, justo por debajo de la mediana estatal de Texas (5,06%) pero funcional. El desempleo es 3,7%, más ajustado que el 4,0% nacional. 65,8% ocupación por propietario, 31,9% con licenciatura o más — más obrero que Austin o Dallas.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: El condado de Bexar es el único núcleo de los cuatro grandes de Texas donde un cap proxy de 4,30% funciona en el precio mediano. Mira los barrios del East Side y del South Side — SFR de $150K-$200K en la proporción de renta correcta.
- Si buscas apreciación: El condado de Comal es la superposición de alquiler + apreciación. New Braunfels tiene el ritmo de permisos más denso y la atracción migratoria del Hill Country.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. El pipeline se está enfriando (−12,5% interanual) pero la migración es positiva y el HPI interanual sigue en +1,93%. San Antonio es la jugada paciente de Texas — no te hará rico en apreciación, pero tampoco te arrancará en la entrada.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+41.5%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.9% Interanual
$258,700 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en San Antonio subieron 41.5% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.9%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01San Antonio corrió **+41,5% en cinco años** — muy por debajo de Austin (+47%), Dallas (+58%), Houston (+47%) y los metros cohete del Sun Belt. El crecimiento fue real, pero San Antonio es el **menos sobrecalentado** de los cuatro grandes de Texas.
- 02Dentro de Texas, San Antonio ocupa el **#15 de 24** por HPI a 5 años — el centro del paquete. Texas en su conjunto fue ganador a 5 años; San Antonio simplemente participó silenciosamente.
- 03**El interanual reciente es +1,93%** — positivo pero moderándose. No está en el campo del giro negativo como Austin o Tampa, pero tampoco sigue acelerando.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. San Antonio superó al país por ~7pp — desempeño superior modesto.
- 05La conclusión: San Antonio ofrece **exposición a Texas sin el impuesto de apreciación**. Carrera de 5 años más lenta = entrada más baja, matemáticas de cap más funcionales.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Kendall (Kendall County) | $489,800 | $110,498 | 4.43× | moderado |
| Condado de Comal (Comal County) | $398,800 | $99,015 | 4.03× | moderado |
| Condado de Wilson (Wilson County) | $286,300 | $92,461 | 3.10× | moderado |
| Condado de Guadalupe (Guadalupe County) | $285,900 | $93,776 | 3.05× | moderado |
| Condado de Bandera (Bandera County) | $249,800 | $69,703 | 3.58× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,426
/ mes · HUD FMR FY 2026
23.0% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 23.0% de su ingreso — 0.2 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Texas (23.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,177 | $14.1K | 19.0% | cómodo |
| 2 Rec | $1,426 | $17.1K | 23.0% | cómodo |
| 3 Rec | $1,830 | $22.0K | 29.6% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.7%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de San Antonio es saludable, con un desempleo de 3.7% — 0.3 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.7%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$74,297
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
10,104
Censo BPS · últimos 12 meses
-12.5% interanual
3.93 permisos por 1,000 habitantes
San Antonio obtuvo 10,104 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una contracción 12.5% interanual. Eso equivale a 3.93 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
8,567
últimos 12 meses
2–4 unidades
33
últimos 12 meses
5+ unidades
1,504
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 8 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Bexar lidera con 5.795 permisos TTM** — San Antonio propiamente más los suburbios interiores. El núcleo maneja el 57% del pipeline metropolitano.
- 02**El condado de Guadalupe** (Schertz, Cibolo, Seguin) emite **1.717 permisos = 9,88 por cada 1.000** — el ritmo exurbano más denso del metro, muy por encima de la tasa del núcleo de Bexar.
- 03**El condado de Comal** (New Braunfels, Spring Branch) emite **1.697 permisos = 10,27 por cada 1.000** — empatado con Guadalupe como el motor de crecimiento del metro. Comunidades dormitorio del Hill Country.
- 04El condado de Kendall (Boerne) añade **447 permisos = 9,85 por cada 1.000** — pequeño pero consistente. Los otros 4 condados combinados añaden menos de 500 permisos.
- 05San Antonio corre **3,93 permisos por cada 1.000 residentes** — el **constructor más lento** de los cuatro grandes de Texas (Austin 13,3, Dallas 9,8, Houston 7,2). **El YoY de permisos es −12,5%** — enfriándose activamente.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Comal (norte) es el más denso a 10,27 por cada 1.000** — New Braunfels y Spring Branch absorben el crecimiento suburbano. Atracción del Hill Country.
- 02El condado de Guadalupe (noreste) a **9,88 por cada 1.000** — Schertz, Cibolo, Seguin. El corredor I-35 hacia Austin.
- 03El condado de Kendall (noroeste) a **9,85 por cada 1.000** — Boerne, el tercer exurbio del Hill Country. Los tres condados exurbanos están corriendo a ~10/1.000.
- 04El condado de Bexar (el núcleo) solo a **2,88 por cada 1.000** — moderado para los estándares del núcleo metropolitano. Los 5.795 permisos absolutos son grandes, pero distribuidos entre 2 millones de residentes.
- 05**El patrón es claro: el crecimiento está migrando hacia afuera del núcleo de Bexar hacia los tres condados del lado norte del Hill Country.** Bandera, Medina, Atascosa, Wilson siguen siendo rurales y apenas construyen.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Béxar (Bexar County) | 2,014,059 | $70,571 | $244,100 | 5,795 | |
| 2 | Condado de Guadalupe (Guadalupe County) | 173,828 | $93,776 | $285,900 | 1,717 | |
| 3 | Condado de Comal (Comal County) | 165,201 | $99,015 | $398,800 | 1,697 | |
| 4 | Condado de Medina (Medina County) | 51,432 | $73,462 | $220,000 | 64 | |
| 5 | Condado de Wilson (Wilson County) | 50,381 | $92,461 | $286,300 | 120 | |
| 6 | Condado de Atascosa (Atascosa County) | 49,403 | $69,413 | $157,400 | 263 | +75.3% |
| 7 | Condado de Kendall (Kendall County) | 45,376 | $110,498 | $489,800 | 447 | +68.7% |
| 8 | Condado de Bandera (Bandera County) | 21,182 | $69,703 | $249,800 | 1 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a San Antonio por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 2 métricas comparables
San Antonio es más comparable en tamaño a Orlando, Pittsburgh, Charlotte, San Luis (St. Louis). mejor en su clase en Migración neta (Net Migration).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. San Antonio está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★San Antonio | 2.57M | $74K | $259K | 3.48× | 4.3% | +41.5% | 3.93 | +0.45% | 3.7% |
Orlando (Orlando-Kissimmee-Sanford, FL) | 2.68M | $76K | $339K | 4.48× | 4.5% | +58.1% | 9.39 | +0.40% | 4.4% |
Pittsburgh (Pittsburgh, PA) | 2.37M | $74K | $205K | 2.77× | 5.0% | +42.4% | 2.17 | -0.13% | 3.6% |
Charlotte (Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC) | 2.67M | $80K | $319K | 3.98× | 4.1% | +63.8% | 7.59 | +0.35% | — |
San Luis (St. Louis, MO-IL) | 2.81M | $78K | $232K | 2.97× | 4.1% | +46.7% | 2.21 | -0.12% | 3.5% |
Las Vegas (Las Vegas-Henderson-Paradise, NV) | 2.27M | $74K | $401K | 5.43× | 3.4% | +52.3% | 5.87 | +0.45% | 5.2% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+11,576
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.45% de la población del metro
8,759 del origen principal
San Antonio absorbió +11.576 declaraciones netas del IRS — un sólido +0,45% de la población. Los principales orígenes fuera del metro son intra-Texas, especialmente Travis County (Austin) y Harris County (Houston) — San Antonio es la alternativa asequible de Texas para los hogares desplazados de los metros más grandes.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Béxar (Bexar County), TX | 8,759 |
| Condado de Guadalupe (Guadalupe County), TX | 3,330 |
| Condado de Travis (Travis County), TX | 3,100 |
| Condado de Comal (Comal County), TX | 2,975 |
| Condado de Harris (Harris County), TX | 2,411 |
| Condado de Hays (Hays County), TX | 1,967 |
Quién vive en San Antonio
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 35.7
- Ocupación del propietario
- 63.5%
- Licenciatura+
- 31.9%
San Antonio joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 35.7, 63.5% ocupación del propietario 31.9% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.8% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $74,297
- Edad mediana
- 35.7
- Licenciatura o superior
- 31.9%
- Tasa de ocupación del propietario
- 63.5%
- Tasa de vacancia
- 8.5%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.8%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026