El Paso (El Paso, TX)
El metro militar y fronterizo. El Paso registra P/I **2.84 asequible**, R/I **24.3% cómodo**, **cap proxy 5.56% viable**, sobre una mediana de $167K (la segunda más barata de la cola). HPI +56.7% en 5 años pero **interanual +2.18% desacelerándose**. Permisos **2.37/1k ajustados** — bien bajo la mediana estatal de Texas 5.04. Migración **−1,171 (−0.14%)** encogiéndose. Metro de 2 condados (El Paso + Hudspeth). Anclado por Fort Bliss (la mayor base del Ejército de EE.UU. por área), UTEP, el corredor comercial Bridge of the Americas con Ciudad Juárez.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
asequible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.84×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Texas
- 2.95×-0.11
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.59
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
24.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Texas
- 23.2%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.6%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Texas
- 5.1%+0.5
- vs EE.UU.
- 4.4%+1.2
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.14%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Texas
- 0.01%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.37
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Texas
- 5.04
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Texas
- 3.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre El Paso
El Paso es el metro militar y fronterizo. A través de 2 condados — El Paso y Hudspeth (el condado de El Paso es el 99.6% de la población; Hudspeth es vasto desierto vacío) — el metro reúne 867,161 residentes con un ingreso familiar de $58,800 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $167,000 — la segunda mediana más barata de cualquier metro T5 en la cola (solo McAllen en $124K es más bajo). El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $1,191. El Índice de Precios de Vivienda corrió +56.7% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido del Sun Belt, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por 22 puntos porcentuales.
El dato interesante es que El Paso empareja asequibilidad con tasas de capitalización viables. El ratio precio-ingreso es 2.84 — asequible. El alquiler-ingreso es 24.3% — cómodo. La tasa de capitalización proxy es 5.56% — viable, la tercera mejor de la cola (detrás de McAllen 6.67% y Rochester 6.5%). El HPI interanual reciente es +2.18% — moderado, desacelerándose. Dentro de Texas, El Paso ocupa el #6 de 24 por población, #10 por permisos, #3 por HPI a 5 años — solo Austin y McAllen corren más fuerte en acción de precios. Los permisos están ajustados: la geografía desértica estructuralmente restringida limita la oferta.
El Paso es efectivamente un metro de un solo condado — Hudspeth es demasiado pequeño para importar:
- Condado de El Paso (864K hab., $167,300 MHV) es esencialmente el metro entero. 2,053 permisos TTM = 2.38 por 1,000 — bajo el nacional 3.49 y bien bajo la mediana estatal de Texas de 5.04. Los submercados relevantes están dentro del condado de El Paso: Northeast (la expansión suburbana), West El Paso (UTEP, las estribaciones adineradas), Lower Valley (clase trabajadora), Eastside (construcción más nueva a lo largo de Loop 375).
- Condado de Hudspeth (3,329 residentes) es vasto desierto vacío al este de El Paso bordeando México y Nuevo México. Cero permisos reportados.
La proporción 88% unifamiliar / 7% multifamiliar 5+ es pesada SFR. Permisos interanual +10.1% — aceleración moderada. La geografía de El Paso está restringida: limitada al norte por las Montañas Franklin, al oeste por Nuevo México, y al sur por Ciudad Juárez/México. La expansión se mueve al este hacia Loop 375 y Horizon City. El metro es binacional — el comercio transfronterizo sustancial y los lazos familiares con Ciudad Juárez (población ~1.5M, mayor que El Paso mismo) impulsan los patrones de demanda.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es −1,171 declaraciones (IRS SOI) — −0.14% de la población, lentamente encogiéndose. Inusual para Texas (la mediana estatal es +0.01%). Los patrones de rotación de Fort Bliss + hogares jóvenes que se van a Austin/DFW son los principales impulsores. Propiedad-ocupación 63.7%, licenciatura o más 25.3% (baja — entre las más bajas de la cola), edad mediana 33.3 (joven). El mercado laboral está anclado por Fort Bliss (la mayor base del Ejército de EE.UU. por área de tierra con 1.12 millones de acres, y hogar de la 1ª División Blindada), Universidad de Texas en El Paso (UTEP), Tenet Healthcare (Sierra Medical Center), el puerto de entrada internacional Bridge of the Americas, Western Refining, y el comercio de maquiladoras con Ciudad Juárez. Militar + educación + salud + comercio binacional.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: El Paso funciona. Cap proxy 5.56% sobre una mediana de $167K está entre los mejores de la cola, la asequibilidad es genuina, y la base de alquiler está estructuralmente respaldada por la demanda de vivienda de Fort Bliss. Mira Northeast El Paso (el más asequible y adyacente al ejército) y Lower Valley para SFR de $120K-$160K.
- Si juegas apreciación: Limitado. El +2.18% interanual dice que el ciclo se ha enfriado, la migración es negativa, y la tubería de permisos estructuralmente ajustada (2.37/1k) significa que los precios no van a despegar. Trata cualquier tenencia como flujo de caja, no apreciación.
- Si ya posees aquí: Mantén. El ancla de Fort Bliss es inamovible, la demanda familiar transfronteriza es duradera, y la entrada barata significa que el apalancamiento funciona. Pero no agregues por apreciación — el ciclo se ha enfriado.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+56.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.2% Interanual
$167,000 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en El Paso subieron 56.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.2% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El Paso subió **+56.7% en cinco años** — territorio sólido del Sun Belt, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por 22 puntos y rastreando cerca de McAllen (+56.8%).
- 02**El crecimiento interanual reciente es +2.18%** — moderado, desacelerándose. El enfriamiento post-2022 está aquí, similar a Tucson y Bakersfield.
- 03Dentro de Texas, El Paso ocupa el **#3 de 24** en HPI a 5 años — solo Austin y McAllen corren más fuerte. **#6 por población, #10 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. El Paso superó por ~22 puntos — fuerte composición desde una base sub-$170K.
- 05La conclusión: El Paso es la **combinación asequible Sun Belt + cap rate** — fuerte HPI a 5 años más un cap proxy del 5.56% sobre una mediana de $167K.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 2 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de El Paso (El Paso County) | $167,300 | $58,859 | 2.84× | accesible |
| Condado de Hudspeth (Hudspeth County) | $57,400 | $39,336 | 1.46× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,191
/ mes · HUD FMR FY 2026
24.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 24.3% de su ingreso — 1.0 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.1 puntos por encima de Texas (23.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,013 | $12.2K | 20.7% | cómodo |
| 2 Rec | $1,191 | $14.3K | 24.3% | cómodo |
| 3 Rec | $1,633 | $19.6K | 33.3% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de El Paso es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$58,800
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
2,053
Censo BPS · últimos 12 meses
+10.1% interanual
2.37 permisos por 1,000 habitantes
El Paso obtuvo 2,053 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 10.1% interanual. Eso equivale a 2.37 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,800
últimos 12 meses
2–4 unidades
114
últimos 12 meses
5+ unidades
139
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 2 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de El Paso es esencialmente el metro entero** — 863,832 residentes (99.6% de la población metro), 2,053 permisos TTM = 2.38 por 1,000.
- 02**El condado de Hudspeth** es diminuto (3,329 residentes, 0 permisos reportados) — vasto desierto al este de El Paso, mayormente vacío.
- 03**88% unifamiliar / 7% multifamiliar 5+** — pesado SFR en los corredores de expansión Northeast El Paso, West El Paso y Lower Valley.
- 04El Paso registra **2.37 permisos por 1,000 residentes** — bajo el nacional 3.49 y bien bajo la mediana estatal de Texas de 5.04.
- 05**Permisos interanual +10.1%** — aceleración moderada. La construcción ha sido estructuralmente restringida por la geografía desértica y los derechos de agua limitados.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de El Paso (99.6% de la población metro) a 2.38 por 1,000** — bajo el nacional pero el único volumen de permisos significativo.
- 02El condado de Hudspeth (3,329 residentes) construye cero permisos TTM — vasto desierto vacío al este de El Paso bordeando México y Nuevo México.
- 03Los submercados relevantes están dentro del condado de El Paso: Northeast (la expansión suburbana), West El Paso (UTEP, las estribaciones adineradas), Lower Valley (clase trabajadora), Eastside (construcción más nueva a lo largo de Loop 375).
- 04**La geografía de El Paso está restringida** — limitada al norte por las Montañas Franklin, al oeste por Nuevo México, y al sur por Ciudad Juárez/México. La expansión se mueve al este hacia Loop 375 y Horizon City.
- 05**El metro es binacional** — el comercio transfronterizo sustancial y los lazos familiares con Ciudad Juárez (población ~1.5M, mayor que El Paso mismo) impulsan los patrones de demanda.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de El Paso (El Paso County) | 863,832 | $58,859 | $167,300 | 2,053 | +10.1% |
| 2 | Condado de Hudspeth (Hudspeth County) | 3,329 | $39,336 | $57,400 | — | — |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a El Paso por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
El Paso es más comparable en tamaño a McAllen, Columbia, Greensboro, Bakersfield.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. El Paso está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★El Paso | 0.87M | $59K | $167K | 2.84× | 5.6% | +56.7% | 2.37 | -0.14% | — |
McAllen (McAllen-Edinburg-Mission, TX) | 0.87M | $52K | $124K | 2.37× | 6.7% | +56.8% | 7.96 | -0.01% | — |
Columbia (Columbia, SC) | 0.83M | $66K | $213K | 3.23× | 4.7% | +60.4% | 0.82 | +0.07% | — |
Greensboro (Greensboro-High Point, NC) | 0.78M | $63K | $208K | 3.29× | 5.0% | +63.9% | 5.12 | +0.07% | — |
Bakersfield (Bakersfield, CA) | 0.91M | $68K | $311K | 4.59× | 3.7% | +48.5% | 3.25 | +0.02% | — |
Albuquerque (Albuquerque, NM) | 0.92M | $68K | $264K | 3.88× | 4.3% | +53.2% | — | +0.01% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-1,171
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.14% de la población del metro
959 del origen principal
El Paso está lentamente perdiendo residentes en términos netos — migración neta IRS de −1,171 declaraciones, −0.14% de la población. Esto es inusual para Texas, donde la mayoría de metros ganan. Los patrones de rotación de Fort Bliss + hogares jóvenes que se van a Austin/DFW son los principales impulsores. Los lazos familiares transfronterizos sostienen el piso.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Do�a Ana (Do�a Ana County), NM | 959 |
| Condado de Béxar (Bexar County), TX | 487 |
| Condado de Maricopa (Maricopa County), AZ | 426 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 414 |
| Condado de Harris (Harris County), TX | 306 |
| Condado de Dallas (Dallas County), TX | 261 |
Quién vive en El Paso
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 33.3
- Ocupación del propietario
- 63.7%
- Licenciatura+
- 25.3%
El Paso joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 33.3, 63.7% ocupación del propietario 25.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 48.4% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $58,800
- Edad mediana
- 33.3
- Licenciatura o superior
- 25.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 63.7%
- Tasa de vacancia
- 7.7%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 48.4%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026