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Asesor de Intercambio 1031 (1031 Exchange Advisor)
Un asesor de intercambio 1031 es un profesional fiscal o inmobiliario que ayuda a los inversionistas a estructurar y ejecutar intercambios con diferimiento de impuestos bajo la Sección 1031 del IRC — aplazando los impuestos sobre ganancias de capital al reinvertir el producto de la venta de una propiedad de inversión en otra propiedad similar.
Deducción de Pérdida por Alquiler de $25,000 ($25,000 Rental Loss Allowance)
La deducción de pérdida por alquiler de $25,000 es una disposición del IRS que permite a contribuyentes que no son profesionales de bienes raíces deducir hasta $25,000 de pérdidas pasivas por alquiler contra su ingreso ordinario — como salarios W-2 o ingresos de negocios — siempre que participen activamente en la administración del alquiler y su ingreso bruto ajustado modificado (MAGI) no supere los $150,000.
Depreciación a 27.5 Años (27.5-Year Depreciation)
La depreciación a 27.5 años es el calendario establecido por el IRS para deducir el costo de edificios de propiedades residenciales en alquiler a lo largo de 27.5 años usando el método de línea recta bajo el sistema MACRS — proporcionándote una deducción fiscal anual no monetaria que reduce tu ingreso gravable por alquiler sin gastar un centavo.
Depreciación a 39 Años (39-Year Depreciation)
La depreciación a 39 años es el esquema MACRS para bienes inmuebles no residenciales (comerciales): deduces el costo base del edificio de manera uniforme a lo largo de 39 años usando el método de línea recta, significativamente más lento que el esquema residencial de 27.5 años.
Error Fatal del 1031 (1031 Fatal Flaw)
Un error fatal del 1031 (1031 Fatal Flaw) es cualquier falla procedimental, violación de plazos o error estructural que descalifica un intercambio de bienes similares y genera la tributación inmediata sobre la totalidad de la ganancia de capital — costando potencialmente decenas de miles de dólares.
Intercambio 1031 (1031 Exchange)
El intercambio 1031 (1031 Exchange) es la herramienta fiscal más poderosa para inversionistas de bienes raíces en Estados Unidos. Te permite vender una propiedad de inversión y diferir el pago de impuestos sobre ganancias de capital (Capital Gains Tax) y la recaptura de depreciación (Depreciation Recapture) al reinvertir todo el producto neto en otra propiedad de igual o mayor valor. Un intermediario calificado (Qualified Intermediary o QI) custodia los fondos de la venta durante todo el proceso — tú nunca tocas el dinero. Esta es una provisión exclusiva del código fiscal estadounidense; no existe un equivalente en los sistemas tributarios de América Latina.
Plazos del Intercambio 1031 (1031 Exchange Deadline)
Los plazos del intercambio 1031 (1031 Exchange Deadline) comprenden dos tiempos críticos: 45 días desde la venta de tu propiedad para identificar propiedades de reemplazo, y 180 días para cerrar la compra. Fallar en cualquiera de los dos descalifica el intercambio y genera el pago total de impuestos sobre ganancias de capital.
Préstamo 203k (203k Loan)
Un préstamo 203k es un préstamo FHA que financia tanto el precio de compra como los costos de renovación en una sola hipoteca. Compras una propiedad que necesita reparaciones y financias la renovación con un solo préstamo y un solo cierre.
Préstamo Basado en Activos (Asset-Based Lending)
El préstamo basado en activos es un método de financiamiento donde el préstamo se garantiza con el valor del colateral — la propiedad misma — en lugar del ingreso, puntaje crediticio o historial laboral del prestatario, convirtiéndolo en la vía principal para inversionistas que necesitan cerrar rápido o no califican para hipotecas convencionales.
Regla 506(b)
La Regla 506(b) es un puerto seguro dentro del Reglamento D de la SEC que permite a los emisores recaudar capital ilimitado de inversores acreditados, más hasta 35 inversores no acreditados pero "sofisticados", sin necesidad de registrar los valores ante la SEC. La solicitud general y la publicidad pública están estrictamente prohibidas: todos los inversores deben tener una relación preexistente y sustancial con el patrocinador antes de que comience la oferta.
Regla 506(c)
La Regla 506(c) es una exención de colocación privada bajo el Reglamento D de la SEC que permite a los emisores publicitar abiertamente sus ofertas de valores y captar inversores a través de cualquier canal público. A cambio de esa libertad de mercadeo, todos los inversores deben ser acreditados, y el emisor está obligado a tomar medidas razonables para verificarlo — la autocertificación no es suficiente.
Regla de 2 de 5 Años (2-of-5-Year Rule)
La regla de 2 de 5 años es la prueba de residencia del IRS bajo la Sección 121 que te permite excluir hasta $250,000 ($500,000 si presentas declaración conjunta) en ganancias de capital por la venta de tu residencia principal — siempre que hayas sido propietario y hayas vivido en ella durante al menos 2 de los 5 años anteriores a la venta.
Regla de las 750 Horas (750-Hour Rule)
La regla de las 750 horas es el umbral del IRS para calificar como Profesional Inmobiliario (Real Estate Professional o REP) — un estatus fiscal que permite deducir pérdidas ilimitadas por alquiler contra tus ingresos ordinarios (W-2, negocio propio, trabajo independiente) al eliminar las limitaciones de pérdidas por actividad pasiva que normalmente limitan las deducciones de alquiler a $25,000 por año.
Regla del 1% (1% Rule)
La renta mensual debe alcanzar al menos el 1% del precio de compra. Esa es la regla del 1% (1% Rule). ¿Una casa de $185,000? Renta mínima de $1,850/mes. Es un filtro rápido, no un análisis completo.
Regla del 200 Por Ciento (200-Percent Rule)
La regla del 200 por ciento es una de las tres reglas de identificación del IRS en un intercambio 1031 que te permite identificar cualquier cantidad de propiedades de reemplazo — siempre que su valor justo de mercado combinado no supere el 200% del precio de venta de la propiedad cedida.
Regla del 200%
La Regla del 200% (200% Rule) es uno de los tres métodos de identificación aprobados por el IRS para un intercambio libre de impuestos. Permite al vendedor identificar cualquier número de propiedades de reemplazo, siempre que el valor justo de mercado combinado de todas las propiedades identificadas no supere el 200% del valor justo de mercado de la propiedad cedida al cierre.
Regla del 4% (4% Rule)
La regla del 4% es una guía de planificación para el retiro que establece que puedes retirar el 4% de tu portafolio de inversión en el primer año de jubilación y luego ajustar ese monto en dólares según la inflación cada año siguiente, con una alta probabilidad de no agotar tus fondos en un horizonte de 30 años. Surgió del Estudio Trinity de 1994, que analizó retrospectivamente los rendimientos históricos de acciones y bonos para determinar tasas de retiro sostenibles. Para los inversores que siguen el movimiento FIRE, también funciona como calculadora de metas de ahorro: divide tus gastos anuales esperados entre 4% (o multiplica por 25) para encontrar el tamaño de portafolio necesario para retirarte.
Regla del 50% (50% Rule)
La regla del 50% es una herramienta de filtro rápido para propiedades de renta: asume que el 50% del ingreso bruto de renta se destinará a gastos operativos (sin incluir la hipoteca), dejando el otro 50% como NOI. Resta el pago de hipoteca para obtener un estimado rápido del flujo de caja mensual.
Regla del 70% (70% Rule)
La regla del 70% (70% Rule) es la guia fundamental que usan los inversionistas de fix-and-flip para calcular rapidamente su oferta maxima. La formula es simple: oferta maxima = ARV (valor despues de reparaciones) × 70% - costo de renovacion. Ese 30% restante no es tu ganancia -- necesita cubrir los costos de cierre de compra y venta, los costos de tenencia durante la renovacion y el periodo de venta, y tu ganancia. El 30% suena a mucho, pero cuando haces bien las cuentas, veras que apenas alcanza.
Regla del 95 Por Ciento (95-Percent Rule)
La regla del 95 por ciento es la tercera y más agresiva de las tres reglas de identificación de propiedades en un intercambio 1031 — parte del marco del IRS que permite a los inversionistas diferir impuestos sobre ganancias de capital e impuestos a la propiedad en bienes raíces apreciados mediante intercambios 1031. Te permite identificar cualquier número de propiedades de reemplazo a cualquier valor total, pero debes cerrar al menos el 95% del valor justo de mercado agregado de todo lo que identificaste — o el intercambio completo falla y todas las ganancias de capital se vuelven inmediatamente gravables.
Regla del 95% (Intercambio 1031)
La regla del 95% es una norma de identificación del IRS dentro de un intercambio 1031 que permite designar propiedades de reemplazo ilimitadas a cualquier valor combinado, siempre que adquieras al menos el 95% de ese valor de mercado agregado.
Reglas de Intercambio 1031 (1031 Exchange Rules)
Las reglas de intercambio 1031 son el conjunto completo de requisitos del IRS bajo la Sección 1031 del IRC que deben cumplirse para que un inversionista inmobiliario difiera los impuestos sobre ganancias de capital al intercambiar una propiedad de inversión por otra propiedad similar.
Tasa Nominal (Nominal Rate)
La tasa nominal es la tasa de interés declarada en un préstamo o inversión — el número impreso en la hoja de condiciones — antes de ajustar por inflación. Cuando un prestamista te cotiza una hipoteca al 7%, ese 7% es la tasa nominal. Te indica el costo en dólares del financiamiento, pero no dice nada sobre si tu poder adquisitivo está realmente creciendo o reduciéndose.
Tasa de Anticipo (Advance Rate)
La tasa de anticipo es el porcentaje máximo del valor de un activo que un prestamista financiará — el número que te indica exactamente cuánto podrás obtener como préstamo contra el valor de tasación de tu propiedad en un esquema de préstamo basado en activos.