Mercados inmobiliarios de Colorado
Uno de los impuestos prediales más bajos del país + migración positiva sólida + ancla tecnológica y aeroespacial en el Front Range. P/I 4.95, cap rate proxy 2.8 %, vivienda media $518,097. El impuesto predial efectivo de 0.48 % está entre los más bajos del país; el seguro promedio de $2,178/año — zona de granizo — es el lastre.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
5.0
Census ACS
Alquiler/Ingreso
23.9%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
2.8%
HUD + ACS
Migración neta
0.22%
IRS SOI
Permisos / 1K
5.7
Census BPS
Desempleo
4.4%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$94,510
Census ACS
Tasa de vacancia
7.1%
Census ACS
Carga de alquiler
50.0%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 7 metros en Colorado
Colorado
7 metros · 64 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS7 metros en Colorado. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Grand Junction (Grand Junction, CO) | 0.2M | 57.3% |
| 2 | Fort Collins (Fort Collins, CO) | 0.4M | 40.6% |
| 3 | Pueblo (Pueblo, CO) | 0.2M | 38.6% |
| 4 | Colorado Springs (Colorado Springs, CO) | 0.8M | 37.7% |
| 5 | Greeley (Greeley, CO) | 0.3M | 36.9% |
| 6 | Boulder (Boulder, CO) | 0.3M | 35.7% |
| 7 | Denver (Denver-Aurora-Lakewood, CO) | 3.0M | 35.6% |
Dónde se ubica Colorado en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosColorado se ubica entre las costeras premium y la cohorte de valor de montaña — impuesto predial casi entre los más bajos del país, migración positiva sólida y la segunda exposición al granizo más alta del país, solo por detrás de Nebraska. Relación precio-ingreso 4.95, proxy de cap rate 2.8 %, vivienda media $518,097, con 5,810,774 residentes distribuidos en 7 áreas metro. 0.48 % de impuesto predial efectivo — entre los más bajos del país. Impuesto sobre la renta estatal plano de 4.40 %.
El FHFA HPI acumuló 37.1 % en cinco años y 1.2 % el último año — ritmo de mercado maduro. Los constructores sacaron 32,970 permisos en los últimos doce meses, 5.7 por cada 1,000 residentes — agresivo. La migración neta de +0.22 % es positiva. El desempleo está en 4.4 % con ingreso medio del hogar de $94,510.
Las 7 áreas metro publicadas se concentran sobre todo en el Front Range. Denver-Aurora-Lakewood (mediana de $570K, cap 2.86%, 3 millones de habitantes) es el ancla — tecnología, aeroespacial (Lockheed, Ball, Northrop), petróleo y gas, servicios financieros. Colorado Springs ($432K, cap 3.14%) ancla la economía militar y de defensa — Fort Carson, NORAD, la Academia de la Fuerza Aérea. Fort Collins ($532K, cap 2.54%) y Boulder ($714K, cap 2.32%) son los mercados secundarios universitarios y tecnológicos (CSU y CU respectivamente). Greeley ($445K, cap 2.74%) es el escalón medio agrícola y energético. Pueblo ($272K, cap 3.64%) es la entrada más barata del conjunto publicado — el ancla de valor del sur del estado. Grand Junction ($349K, cap 2.79%) es el ancla de la Western Slope.
Frente a Utah, Colorado tiene migración más fuerte y más profundidad metro, pero matemáticas de cap rate más apretadas. Frente a Arizona, Colorado tiene impuesto predial más bajo y un impuesto sobre la renta más alto — Arizona gana en costo operativo. Frente a Nevada, Colorado pierde en impuesto sobre la renta (Nevada no tiene) pero gana en estabilidad del HPI y diversificación metro.
El entorno operativo es moderado. Plazo de desalojo de 30 días, control de renta permitido localmente (Denver y Boulder tienen debates activos; la ley estatal bloquea la mayoría de la acción municipal), sin tope de depósito, 66.7 % de propiedad ocupada por dueños, 7.1 % de vacancia. El seguro promedia $2,178/año — el segundo más alto del país después de Nebraska, empujado por la exposición al granizo del Front Range y pérdidas recientes por incendios forestales. Impuesto estatal plano de 4.40 %.
Entonces, ¿qué haces tú como inversionista?
- Flujo de caja: Pueblo es la apuesta de valor profundo más clara del estado — cap de 3.64% a $272K es el único mercado bajo $300K del conjunto publicado. La economía de Western Slope en Grand Junction ofrece la alternativa de precio medio. Modela el seguro promedio de $2,178/año de forma explícita — el granizo del Front Range ha empujado los deducibles y las primas hacia arriba de forma significativa en los últimos 24 meses.
- Apreciación: Denver es la tesis de escala — tecnología, aeroespacial y reubicaciones corporativas empujan la demanda sostenida. Boulder carga la tesis de prima ajustada (CU + biotecnología + estilo de vida). Colorado Springs es la alternativa del ciclo militar y de defensa.
- Fuera del estado: Colorado le conviene al operador que valora los mercados laborales institucionales del Front Range y acepta la volatilidad del seguro. El impuesto predial del 0.48% está entre los más bajos del país y compone de forma significativa en tenencias largas. Compara Colorado Springs directamente contra Tucson (AZ) como alternativa con ancla militar.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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