Mercados inmobiliarios de Massachusetts
El estado premium anclado en la educación, con la mayor concentración universitaria del país. P/I 4.19, cap rate proxy 4.3 %, vivienda mediana $552,175. El impuesto sobre la renta máximo del 9.00 % (5% plano + 4% de sobretasa millonaria) y el desalojo de 90 días son la realidad operativa; el clawback del 1031 añade una fricción estructural que nadie más tiene.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
4.2
Census ACS
Alquiler/Ingreso
29.5%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.3%
HUD + ACS
Migración neta
-0.34%
IRS SOI
Permisos / 1K
1.7
Census BPS
Desempleo
5.2%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$103,563
Census ACS
Tasa de vacancia
7.3%
Census ACS
Carga de alquiler
48.4%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 7 metros en Massachusetts
Massachusetts
7 metros · 14 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS6 metros en Massachusetts. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Barnstable (Barnstable Town, MA) | 0.2M | 63.1% |
| 2 | Providence (Providence-Warwick, RI-MA) | 1.7M | 61.0% |
| 3 | Pittsfield (Pittsfield, MA) | 0.1M | 57.0% |
| 4 | Worcester (Worcester, MA-CT) | 1.0M | 54.2% |
| 5 | Amherst Town (Amherst Town-Northampton, MA) | 0.0M | 52.8% |
| 6 | Springfield (Springfield, MA) | 0.7M | 51.8% |
| 7 | Boston (Boston-Cambridge-Newton, MA-NH) | 4.9M | 34.0% |
Dónde se ubica Massachusetts en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosMassachusetts es el estado premium anclado en la educación del país — matemática de cap rate ajustada, ingresos por hogar elevados, y una regla de clawback del 1031 que reconfigura silenciosamente cualquier estrategia de salida. Relación precio-ingreso 4.19, cap rate proxy 4.3 %, vivienda mediana $552,175, con 6,992,395 residentes y 6 áreas metropolitanas. 1.06 % de impuesto a la propiedad efectivo; 9.00 % de impuesto sobre la renta máximo (5% plano más 4% de sobretasa sobre ingresos mayores a $1M). El clawback del 1031 exige reconocimiento de ganancia cuando la propiedad de reemplazo está fuera de MA — una fricción estructural a la salida.
El FHFA HPI subió 43.7 % en cinco años y 2.5 % el año pasado. Los constructores sacaron 11,759 permisos en los últimos doce meses a 1.7 por cada 1,000 residentes — aquí se nota la zonificación restrictiva. La migración neta en −0.34 % es claramente negativa. El desempleo está en 5.2 % con un ingreso familiar mediano de $103,563.
Las 5 áreas metropolitanas publicadas se organizan alrededor de Boston y las secundarias regionales. Boston-Cambridge-Newton ($611K mediana, 3.76% cap, 4.9M habitantes, MA-NH) es el ancla internacional — Harvard, MIT, Massachusetts General, clúster biotecnológico, servicios financieros. Worcester ($391K, 4.32% cap, franja MA-CT) es la secundaria de escala del centro de Massachusetts — UMass Medical, manufactura, acceso conmutable a Boston. Springfield ($276K, 4.90% cap) es la jugada de valor del Pioneer Valley — entrada significativamente más barata que el este del estado. Barnstable Town ($576K, 3.28% cap) es el mercado de resort de Cape Cod. Pittsfield ($284K, 4.70% cap) es el metro cultural-turístico de los Berkshires.
Frente a Nueva York, Massachusetts tiene menor impuesto a la propiedad pero desalojos más lentos y el clawback del 1031. Frente a Pensilvania, MA tiene precios de entrada, impuesto sobre la renta y zonificación restrictiva dramáticamente más altos — PA gana en matemática operativa. Frente a Connecticut, los dos estados son pares cercanos en carga fiscal; MA tiene el ancla de escala de Boston.
El entorno operativo es el más lento y restrictivo de la cohorte. Plazo de desalojo de 90 días, control de alquileres permitido localmente (Cambridge, Boston y otras municipalidades del área metropolitana tienen propuestas activas y ordenanzas parciales), tope de depósito de 1 mes, propiedad-residencia del 62.7 %, vacancia del 7.3 % (oferta apretada). El seguro promedia $1,609/año. Tasa efectiva máxima del 9.00 % incluida la sobretasa.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Springfield es la matemática más clara — cap del 4.90% a $276K con distancia significativa de la dinámica premium de Boston. El cap del 4.70% de Pittsfield en los Berkshires funciona si puedes analizar una economía de renta dependiente del turismo. Worcester al 4.32% trae dinámica conmutadora MA-CT.
- Apreciación: Boston es la tesis institucional de apreciación — biotecnología + educación + finanzas. El HPI se desaceleró año contra año, pero la base de empleo subyacente está entre las más duraderas del país. Cape Cod (Barnstable Town) es la jugada premium de segunda vivienda.
- Fuera del estado: Massachusetts es un estado para especialistas — el clawback del 1031 por sí solo hace que la planificación fiscal a nivel de portafolio funcione muy distinto. Los operadores que mantienen permanentemente, son residentes de MA, o usan estructuras de grado institucional lo navegan. Los inversionistas de flujo de caja de fuera de la región casi siempre están mejor servidos por Pensilvania o el metro de Hartford en Connecticut.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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