Boston (Boston-Cambridge-Newton, MA-NH)
Caro y anémico. Boston tiene un valor mediano de vivienda de $610.900, el pipeline de construcción más pequeño de cualquier metro de 5M habitantes (9.217 permisos = 1,88 por cada 1.000 residentes), y migración neta negativa de −21.304 — y aun así arranca un +1,14% interanual de HPI porque la demanda por el núcleo de innovación Cambridge-Suffolk no para.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.43×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Massachusetts
- 4.18×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
agobiado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
31.4%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Massachusetts
- 29.5%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.8%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Massachusetts
- 4.3%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.43%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Massachusetts
- -0.09%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.88
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Massachusetts
- 1.64+0.24
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.3%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Massachusetts
- 4.3%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Boston
Boston es el metro grande más caro y con mayor restricción de oferta al este del Misisipi. A lo largo de 7 condados — 5 en Massachusetts más Rockingham y Strafford en New Hampshire — el metro reúne 4,91 millones de residentes con un ingreso familiar de $112.484 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $610.900. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $2.941 — la más alta de cualquier metro de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +34,0% en cinco años (Freddie Mac FMHPI), y tras un 2023 suave, el interanual acaba de volver a positivo en +1,14%.
Lo interesante es que Boston es el metro grande con mayor restricción de oferta del país, y la historia de la oferta cruza la línea estatal. Todo el metro permite 9.217 unidades en los últimos doce meses (Censo BPS) — menos de 1/3 de las 31.864 de Atlanta a pesar de una población comparable — y 5.337 de esas (58%) son edificios multifamiliares de 5+ unidades. Boston es un mercado de apartamentos, no de vivienda unifamiliar. Mira dónde aterriza la construcción:
- Middlesex (1,62M hab, valor mediano $687.200) lidera con 2.222 permisos de construcción TTM — Cambridge más los suburbios del primer anillo.
- Suffolk (Boston propiamente dicho, 785K hab) sigue con 2.019 permisos — la ciudad misma sigue construyendo a escala, sobre todo multifamiliar en el centro.
- Rockingham, NH (315K hab) es el tercer constructor más activo con 1.452 permisos — una fracción de la población de Middlesex pero una válvula de escape crítica para los hogares de Boston que cruzan la línea estatal.
- Norfolk, Essex y Plymouth suman entre 900 y 1.100 permisos cada uno. Strafford NH cierra con 534.
Boston tiene 1,88 permisos por cada 1.000 residentes — muy por debajo del 3,49 nacional. Cada condado del metro permite por debajo de la tasa nacional.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −21.304 declaraciones (IRS SOI) — la mayor salida interestatal de cualquier metro de 5M habitantes al este del Misisipi. Los condados de origen principales están todos dentro del metro (Suffolk, Middlesex, Norfolk, Essex, Worcester) — lo que significa que las −21K son personas que dejan Boston por lugares más baratos, no movimiento dentro del metro. Y aun así el cap rate proxy se ubica en 3,8% — ajustado, muy por debajo del 4,4% nacional. El desempleo es 4,3%, ligeramente por encima del 4,0% nacional.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Boston no es tu mercado. El cap proxy de 3,8% no funciona en la mediana — y la proporción agobiada por la renta es 47,9%, lo que significa que el techo de alquileres es real. Si insistes en la zona, mira el sur de New Hampshire (Rockingham, Strafford), donde los valores medianos de vivienda caen a $461.400 y $332.400 respectivamente.
- Si buscas apreciación: Boston es un juego de rendimiento institucional, no una duplicación a 5 años. La carrera de +34% quedó por debajo del país y la escasez estructural de oferta limita el riesgo a la baja más de lo que potencia el alza.
- Si ya tienes propiedades aquí: Quédate. La fuerza laboral con 51,2% de licenciatura o más y el foso biotech-y-finanzas de Cambridge mantienen la ocupación cerrada. Vigila las próximas dos lecturas interanuales — si T1 y T2 2026 siguen positivas, la recuperación es real.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+34.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.1% Interanual
$610,900 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Boston subieron 34.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.1%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de Boston pasó de ~196 a inicios de 2020 a ~287 en el T4 2025. El **+34,0% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — una carrera más lenta que Atlanta o los anclas del Sun Belt.
- 02La línea estatal de Massachusetts sigue a Boston casi punto por punto — Boston representa ~71% de la población metropolitana del estado, así que el promedio ponderado **es** la línea de Boston.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%** en la misma ventana. Boston quedó prácticamente empatado con el país — la apreciación del Noreste igualó, no lideró, el ritmo nacional.
- 04El último trimestre se inclina hacia arriba. **El interanual ya es +1,14%**, la primera lectura positiva en más de un año — una recuperación tranquila desde la suavidad de 2023, no un repunte.
- 05Dentro de su propio estado, Boston ocupa el **#6 de 6** por HPI a 5 años — los metros más pequeños de Massachusetts (Worcester, Springfield, Pittsfield) crecieron más rápido desde una base más baja.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Middlesex (Middlesex County) | $687,200 | $126,779 | 5.42× | estirado |
| Condado de Suffolk (Suffolk County) | $680,700 | $92,859 | 7.33× | estirado |
| Condado de Norfolk (Norfolk County) | $649,400 | $126,497 | 5.13× | estirado |
| Condado de Essex (Essex County) | $584,000 | $99,431 | 5.87× | estirado |
| Condado de Plymouth (Plymouth County) | $513,000 | $109,698 | 4.68× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,941
/ mes · HUD FMR FY 2026
31.4% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 31.4% de su ingreso — 8.1 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.9 puntos por encima de Massachusetts (29.5%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $2,476 | $29.7K | 26.4% | moderado |
| 2 Rec | $2,941 | $35.3K | 31.4% | sobrecargado por renta |
| 3 Rec | $3,526 | $42.3K | 37.6% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.3%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Boston es debilitándose, con un desempleo de 4.3% — 0.3 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.3%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$112,484
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
9,217
Censo BPS · últimos 12 meses
+12.9% interanual
1.88 permisos por 1,000 habitantes
Boston obtuvo 9,217 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 12.9% interanual. Eso equivale a 1.88 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
3,478
últimos 12 meses
2–4 unidades
402
últimos 12 meses
5+ unidades
5,337
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Middlesex lidera con 2.222 permisos TTM** — el 24% del total metropolitano de 9.217. Cambridge más los suburbios del primer anillo absorben la mayor parte de la construcción.
- 02Suffolk (Boston propiamente dicho) sigue con **2.019 permisos** — la ciudad misma sigue construyendo a escala, sobre todo edificios multifamiliares de 5+ unidades en el centro.
- 03**Rockingham, NH construye 1.452 permisos — el tercer puesto a pesar de tener solo 315.000 residentes.** La válvula de escape para los hogares de Boston que no pueden pagar es al otro lado de la frontera estatal.
- 04Norfolk, Essex y Plymouth suman entre 900 y 1.100 permisos cada uno. Strafford NH cierra la lista con 534. Todo el metro permite **9.217 unidades** — menos de 1/3 de las 31.864 de Atlanta a pesar de una población comparable.
- 05Boston tiene **1,88 permisos por cada 1.000 residentes** — algo por encima de la mediana estatal de 1,64 (todo el estado está restringido en oferta) pero muy por debajo del 3,49 nacional. Es el metro grande con mayor restricción de oferta del país.
Cómo leer el mapa
- 01Suffolk (Boston) y Middlesex (Cambridge) anclan el metro central — juntos suman 4.241 permisos TTM, el 46% del pipeline metropolitano.
- 02**Rockingham, NH (norte) está más oscuro que Norfolk, Essex o Plymouth en intensidad per cápita.** Un condado de 315.000 habitantes permite más unidades por residente que los condados suburbanos de Massachusetts del doble de su tamaño.
- 03Strafford NH (el extremo norte) es el condado más claro del metro — 534 permisos sobre 131.000 residentes. La geografía y la infraestructura limitan la cadena de oferta en el borde.
- 04El pie metropolitano de 7 condados se extiende ~60 millas de norte a sur, anclado por el puerto de Boston al sureste y la frontera con New Hampshire al norte.
- 05**El mapa cuenta la historia de la oferta:** aunque la demanda tira más fuerte en Suffolk + Middlesex, todos los condados del metro permiten por debajo del 3,49 nacional por cada 1.000. Boston tiene escasez estructural de vivienda.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Middlesex (Middlesex County) | 1,623,109 | $126,779 | $687,200 | 2,222 | |
| 2 | Condado de Essex (Essex County) | 806,103 | $99,431 | $584,000 | 940 | |
| 3 | Condado de Suffolk (Suffolk County) | 785,443 | $92,859 | $680,700 | 2,019 | +8.4% |
| 4 | Condado de Norfolk (Norfolk County) | 722,112 | $126,497 | $649,400 | 1,116 | +46.8% |
| 5 | Condado de Plymouth (Plymouth County) | 529,548 | $109,698 | $513,000 | 934 | |
| 6 | Condado de Rockingham (Rockingham County) | 315,169 | $113,927 | $461,400 | 1,452 | +56.5% |
| 7 | Condado de Strafford (Strafford County) | 130,965 | $86,564 | $332,400 | 534 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Boston por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 2 métricas comparables
Boston es más comparable en tamaño a San Francisco, Seattle, Washington, Riverside. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Boston está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Boston | 4.91M | $112K | $611K | 5.43× | 3.8% | +34.0% | 1.88 | -0.43% | 4.3% |
San Francisco (San Francisco-Oakland-Berkeley, CA) | 4.69M | $134K | $1114K | 8.33× | 2.5% | +9.7% | 1.60 | -0.54% | 4.1% |
Seattle (Seattle-Tacoma-Bellevue, WA) | 4.00M | $113K | $674K | 5.98× | 2.9% | +23.4% | 3.91 | -0.08% | 5.0% |
Washington (Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV) | 6.35M | $124K | $553K | 4.46× | 3.2% | +21.3% | 2.79 | -0.31% | 3.8% |
Riverside (Riverside-San Bernardino-Ontario, CA) | 4.61M | $86K | $494K | 5.74× | 3.5% | +50.2% | 3.26 | +0.08% | 5.1% |
Phoenix (Phoenix-Mesa-Chandler, AZ) | 4.86M | $85K | $401K | 4.74× | 3.6% | +53.8% | 7.99 | +0.31% | 3.5% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-21,304
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.43% de la población del metro
21,882 del origen principal
Boston perdió −21.304 declaraciones netas de IRS en la última vintage — la mayor salida interestatal de cualquier metro de 5M habitantes al este del Misisipi. Las salidas son interestatales (gente que se va a mercados más baratos), no movimiento dentro del metro.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Suffolk (Suffolk County), MA | 21,882 |
| Condado de Middlesex (Middlesex County), MA | 19,788 |
| Condado de Norfolk (Norfolk County), MA | 11,812 |
| Condado de Essex (Essex County), MA | 8,980 |
| Condado de Worcester (Worcester County), MA | 5,532 |
| Condado de Plymouth (Plymouth County), MA | 4,510 |
Quién vive en Boston
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.3
- Ocupación del propietario
- 61.8%
- Licenciatura+
- 51.2%
Boston relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.3, 61.8% ocupación del propietario 51.2% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 47.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $112,484
- Edad mediana
- 39.3
- Licenciatura o superior
- 51.2%
- Tasa de ocupación del propietario
- 61.8%
- Tasa de vacancia
- 5.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 47.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q1 2026 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026