Worcester (Worcester, MA-CT)
El primo asequible de Boston. Worcester registra HPI **+54.2% en 5 años**, **+4.01% interanual** todavía caliente, sobre una **mediana de $390K** — la mitad de la de Boston. P/I 4.18 moderado, R/I 27.8% moderado, **cap proxy 4.32% viable**. Permisos **1.64 por 1,000 — AJUSTADO** (cierre de oferta de Nueva Inglaterra). Migración −793 (−0.08%) encogiéndose. Núcleo del condado de Worcester MA; el condado de Windham CT añade el apéndice CT a la población metro. Anclado por UMass Memorial, WPI, College of the Holy Cross, corredor biotecnológico.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.18×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Massachusetts
- 4.18×=
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
27.8%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Massachusetts
- 29.5%-1.7
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Massachusetts
- 4.3%=
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.08%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Massachusetts
- -0.09%+0.01
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción en contracción
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.64
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Massachusetts
- 1.64=
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Massachusetts
- 4.3%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Worcester
Worcester es el primo asequible de Boston. A través de 1 condado reportado — el condado de Worcester, MA (el metro es técnicamente Worcester, MA-CT y el conteo de población federal de 975,551 incluye el condado de Windham, CT, pero la transición de regiones de planificación de Connecticut de 2022 rompió los datos a nivel de condado para el apéndice CT) — el metro reúne casi 1 millón de residentes con un ingreso familiar de $93,561 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $390,700. El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $2,166. El Índice de Precios de Vivienda corrió +54.2% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido de Nueva Inglaterra, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por 20 puntos porcentuales.
El dato interesante es que Worcester es Boston componiéndose sin los precios de Boston. El HPI interanual reciente es +4.01% — cuartil superior para el año actual, todavía caliente. La tasa de capitalización proxy es 4.32% — viable. El ratio precio-ingreso es 4.18 (moderado) y el alquiler-ingreso es 27.8% (moderado). Dentro de Massachusetts, Worcester ocupa el #2 de 6 por población, #2 por permisos, #4 por HPI a 5 años — Boston, Cape Cod y Springfield todos corrieron más fuerte, pero Worcester es el metro secundario más grande a menos de la mitad del precio mediano de Boston.
Worcester es un metro de un solo condado por datos reportables — aunque la definición federal incluye el condado de Windham, CT:
- Condado de Worcester, MA (859K hab., $390,700 MHV) es el núcleo reportado — 88% de la población metro. 1,601 permisos TTM = 1.86 por 1,000 (base condado). Los submercados relevantes están dentro del condado de Worcester: Worcester propiamente (la ciudad), Shrewsbury, Westborough, Northborough, Auburn, Leicester, Grafton, y el corredor de la Ruta 9 hacia MetroWest. Westborough y Shrewsbury son los submercados orientales adinerados cerca del corredor biotecnológico Ruta 495 / Mass Pike.
- Condado de Windham, CT es el apéndice sur — Putnam, Killingly, Plainfield. ~117K residentes. Datos no disponibles después de la transición de regiones de planificación de CT de 2022.
La proporción 47% unifamiliar / 47% multifamiliar 5+ es extremadamente equilibrada — impulsada por la construcción de apartamentos en el centro de la ciudad de Worcester (núcleo urbano anclado por WPI/Holy Cross/UMass) más SFR suburbano. Worcester registra 1.64 permisos por 1,000 (base de población metro completa) — bien bajo el nacional 3.49. Permisos interanual −0.6% — ligera contracción. Este es el cierre de oferta de Nueva Inglaterra: zonificación restrictiva, conservación, poder de veto pueblo por pueblo. Worcester construye lentamente porque Worcester (la ciudad) decide no construir rápido.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es −793 declaraciones (IRS SOI) — −0.08% de la población, el patrón clásico de salida del Noreste. Propiedad-ocupación 65.7%, licenciatura o más 39.0% (alto), edad mediana 40.3. El mercado laboral está anclado por UMass Memorial Health Care, la Escuela de Medicina de la Universidad de Massachusetts, el Worcester Polytechnic Institute (WPI), el College of the Holy Cross, Reliant Medical, y el corredor biotecnológico (puestos de avanzada de AbbVie, Sanofi, GlaxoSmithKline). Educación + salud + biotecnología — pegajoso, diversificado, salarios sub-Boston.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Worcester funciona en el margen. Cap proxy 4.32% sobre una mediana de $390K está justo bajo el nacional pero la base de alquiler es sólida (FMR 2 hab $2,166). Mira los barrios de la ciudad de Worcester (Main South, Vernon Hill, Greendale) y los pueblos satélite de Auburn/Leicester para SFR de $250K-$320K con ratios de alquiler viables.
- Si juegas apreciación: Worcester es sólido. +54.2% en 5 años con +4.01% interanual es el patrón de composición de Nueva Inglaterra — construcción lenta, oferta pegajosa, demanda pegajosa. No es un cohete del Sun Belt pero es duradero.
- Si ya posees aquí: Mantén y busca inventario en los suburbios orientales. El corredor Westborough/Shrewsbury aprecia más rápido que la mediana del metro debido al desbordamiento del commute a Boston. Los fundamentos estructurales — cierre de oferta, empleadores biotecnológicos, 39% licenciatura — dicen que los próximos 5 años deberían componerse a tasas moderadas.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+54.2%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+4.0% Interanual
$390,700 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Worcester subieron 54.2% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 4.0% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Worcester subió **+54.2% en cinco años** — territorio sólido de Nueva Inglaterra, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por 20 puntos y rastreando cerca de Boston.
- 02**El crecimiento interanual es +4.01%** — todavía sano, cuartil superior para el año actual. Worcester **no** está en el campamento de desaceleración como Birmingham (+2.88%) o Tucson (+2.20%).
- 03Dentro de Massachusetts, Worcester ocupa el **#4 de 6** en HPI a 5 años — Boston, Cape Cod y los metros de Springfield corrieron más fuerte. **#2 por población, #2 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Worcester superó por ~20 puntos — el piso estructural de Nueva Inglaterra (oferta restringida, empleo pegajoso) es real.
- 05La conclusión: Worcester es **Boston componiéndose sin precios de Boston** — 54% en 5 años, 4% interanual, sobre una base de $390K que es menos de la mitad de la mediana del metro de Boston.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 1 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Worcester (Worcester County) | $390,700 | $93,561 | 4.18× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,166
/ mes · HUD FMR FY 2026
27.8% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 27.8% de su ingreso — 4.5 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.7 puntos por debajo de Massachusetts (29.5%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,651 | $19.8K | 21.2% | cómodo |
| 2 Rec | $2,166 | $26.0K | 27.8% | moderado |
| 3 Rec | $3,012 | $36.1K | 38.6% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Worcester es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$93,561
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
1,601
Censo BPS · últimos 12 meses
-0.6% interanual
1.64 permisos por 1,000 habitantes
Worcester obtuvo 1,601 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una contracción 0.6% interanual. Eso equivale a 1.64 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
747
últimos 12 meses
2–4 unidades
109
últimos 12 meses
5+ unidades
745
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 1 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Worcester es 88% del metro** — 858,898 residentes, 1,601 permisos TTM = 1.86 por 1,000.
- 02El metro es técnicamente **Worcester, MA-CT** — el condado de Windham, CT añade el apéndice sur. Pero Connecticut cambió a regiones de planificación en 2022 y los datos de permisos a nivel de condado no están disponibles para la pieza CT.
- 03**47% unifamiliar / 47% multifamiliar 5+** — extremadamente equilibrado. Construcción de apartamentos en el centro de la ciudad de Worcester (núcleo urbano anclado por WPI/Holy Cross/UMass) más SFR suburbano.
- 04Worcester registra **1.64 permisos por 1,000 residentes** — bien bajo el nacional 3.49. Este es el cierre de oferta de Nueva Inglaterra — zonificación restrictiva, conservación, poder de veto pueblo por pueblo.
- 05**Permisos interanual −0.6%** — ligera contracción. No acelerando como los metros del cinturón industrial o Sun Belt. Worcester construye lentamente porque Worcester (la ciudad) decide no construir rápido.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Worcester (el núcleo MA, 88% de la población) a 1.86 por 1,000** — bien bajo el nacional 3.49.
- 02Los submercados relevantes están dentro del condado de Worcester: Worcester propiamente (la ciudad), Shrewsbury, Westborough, Northborough, Auburn, Leicester, Grafton, y los pueblos a lo largo de la Ruta 9 entre Worcester y Framingham/MetroWest.
- 03**Westborough y Shrewsbury** son los submercados orientales adinerados — más cerca del commute a Boston y el corredor biotecnológico (intersección Ruta 495 / Mass Pike).
- 04El condado de Windham, CT es geográficamente el apéndice sur del metro pero los datos no están disponibles debido a la transición de regiones de planificación de Connecticut de 2022. La esquina NE de CT alrededor de Putnam, Killingly, Plainfield es parte de la geografía económica de Worcester pero invisible a los datos federales a nivel de condado.
- 05**El metro construye lento.** El interanual de −0.6% dice que no está acelerando, y 1.64/1k está estructuralmente restringido. Zonificación de Nueva Inglaterra + conservación = cierre de oferta.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Worcester (Worcester County) | 858,898 | $93,561 | $390,700 | 1,601 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Worcester por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Worcester es más comparable en tamaño a Urban Honolulu, Albany, Omaha, New Haven.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Worcester está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Worcester | 0.98M | $94K | $391K | 4.18× | 4.3% | +54.2% | 1.64 | -0.08% | — |
Urban Honolulu (Urban Honolulu, HI) | 1.01M | $104K | $873K | 8.37× | 2.4% | +34.6% | 1.42 | -0.31% | — |
Albany (Albany-Schenectady-Troy, NY) | 0.90M | $86K | $268K | 3.12× | 4.9% | +53.1% | 2.37 | +0.11% | — |
Omaha (Omaha-Council Bluffs, NE-IA) | 0.97M | $83K | $248K | 2.99× | 4.3% | +48.0% | 6.76 | -0.00% | 3.2% |
New Haven (New Haven-Milford, CT) | 0.87M | $86K | $328K | 3.81× | — | +61.1% | — | — | — |
Allentown (Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ) | 0.86M | $83K | $278K | 3.36× | 5.3% | +62.3% | 2.87 | +0.22% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-793
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.08% de la población del metro
4,944 del origen principal
Worcester está lentamente perdiendo residentes en términos netos — migración neta IRS de −793 declaraciones, −0.08% de la población. El patrón clásico del Noreste: hogares educados que se van a mercados del Sun Belt y del área de Boston, reemplazados (apenas) por entradas de Nueva Inglaterra rural y el área metropolitana de Nueva York.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Middlesex (Middlesex County), MA | 4,944 |
| Condado de Norfolk (Norfolk County), MA | 1,087 |
| Condado de Suffolk (Suffolk County), MA | 1,015 |
| Condado de Essex (Essex County), MA | 620 |
| Condado de Providence (Providence County), RI | 507 |
| Condado de Hampden (Hampden County), MA | 462 |
Quién vive en Worcester
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.3
- Ocupación del propietario
- 65.7%
- Licenciatura+
- 39.0%
Worcester maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.3, 65.7% ocupación del propietario 39.0% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 47.1% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $93,561
- Edad mediana
- 40.3
- Licenciatura o superior
- 39.0%
- Tasa de ocupación del propietario
- 65.7%
- Tasa de vacancia
- 5.7%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 47.1%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026