Denver (Denver-Aurora-Lakewood, CO)
El metro de las Rocosas que se está normalizando en silencio. El HPI de Denver corrió +35,6% en 5 años (al ritmo nacional), el interanual desacelera a +0,79% pero sigue positivo, y el +33,4% YoY de permisos es el tercer mayor salto de la cola. R/I es cómodo en 24,5% — los altos ingresos de Denver mantienen el alquiler asequible.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.57×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Colorado
- 4.95×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
24.5%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Colorado
- 23.9%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Colorado
- 2.8%+0.1
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.21%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Colorado
- 0.21%=
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.18
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
5.27
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Colorado
- 5.40
- vs EE.UU.
- 3.49+1.79
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.6%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Colorado
- 3.6%=
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.4
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Denver
Denver es el metro de las Rocosas que se está normalizando en silencio. A lo largo de 10 condados que se extienden desde los contrafuertes al oeste hasta las llanuras altas al este — el metro reúne 2,96 millones de residentes con un ingreso familiar de $102.339 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $570.300. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $2.089. El Índice de Precios de Vivienda corrió +35,6% en cinco años (FHFA HPI) — corriendo esencialmente al ritmo nacional — y el interanual sigue positivo en +0,79%, desacelerando pero no invirtiéndose como Tampa o Atlanta.
Lo interesante es qué tan asequible se siente Denver respecto a su costo. Sí, el precio-sobre-ingresos es 5,57 (caro) y el cap rate proxy es 2,9% (ajustado). Pero la renta sobre ingresos sale en 24,5% (cómodo) — los altos ingresos ($102.339 mediano) absorben el alquiler mediano de 2BR de $2.089 sin agotar al hogar típico. Denver es el raro metro caro donde el techo de alquiler no es opresivo.
La geometría de 10 condados es amplia pero concentrada:
- Condado de Denver (711K hab, valor mediano $586.700) lidera con 5.132 permisos de construcción TTM — la ciudad misma, más los corredores de redesarrollo LoDo y RiNo. 7,22 permisos por cada 1.000 — muy por encima del promedio metropolitano.
- Arapahoe (654K hab), Adams (520K hab), y Douglas (360K hab) forman el nivel de suburbios interiores con 3.455 + 2.704 + 2.311 permisos combinados. Aurora, Centennial, Highlands Ranch y Castle Rock son los principales submercados.
- Condado de Jefferson (581K hab, adyacente a las montañas) solo añade 869 permisos — geográficamente restringido por los contrafuertes.
- 5 condados exurbanos/montañosos más pequeños combinados añaden 1.136 permisos.
Denver tiene 5,27 permisos por cada 1.000 residentes — muy por encima del 3,49 nacional y justo en la mediana estatal de Colorado de 5,40. El YoY de permisos es +33,4% — el tercer salto más grande de la cola tras SF y Detroit.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +6.325 declaraciones (IRS SOI) — pequeño pero positivo (+0,21% de la población). Todos los principales orígenes están dentro de Colorado, así que el flujo es intra-estatal. El desempleo es 3,6%, más ajustado que el 4,0% nacional. El 48,4% de la fuerza laboral tiene una licenciatura o más — perfil de educación del cuartil superior. Dentro de Colorado, Denver ocupa el #7 de 7 por HPI a 5 años — último en una banda estrecha.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Denver no es tu mercado del lado de compra. El cap proxy de 2,9% es ajustado. Pero el R/I cómodo significa que los alquileres son pegajosos — una vez que posees, el flujo de caja se mantiene.
- Si buscas apreciación: Denver es un molinillo constante. La carrera de 5 años igualó al país, y el interanual sigue positivo mientras la mayoría de los otros grandes metros se han invertido. Este es el metro tendencia-positiva para el ciclo por venir.
- Si ya tienes propiedades aquí: Quédate. El YoY de +33,4% en permisos dice que los constructores ven demanda continuada. Vigila las próximas dos lecturas interanuales — Denver ha superado el relato de consenso y puede continuar haciéndolo.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+35.6%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+0.8% Interanual
$570,300 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Denver subieron 35.6% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 0.8%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El índice de Denver pasó de ~205 a inicios de 2020 a ~278 en el T4 2025. El **+35,6% a 5 años** que aparece en la tarjeta superior es la cifra canónica (T4 2020 → T4 2025) — corriendo esencialmente al ritmo nacional.
- 02La línea estatal de Colorado sigue de cerca a Denver — Denver es ~62% de la población metropolitana del estado.
- 03Los metros de EE.UU. subieron **+34,3%** en la misma ventana. Denver superó al país por ~1pp — desempeño en el medio del grupo.
- 04El último trimestre es **+0,79% interanual** — frenando pero todavía positivo. Denver no se ha invertido como Tampa o Atlanta.
- 05Dentro de Colorado, Denver ocupa el **#7 de 7** por HPI a 5 años — último en una banda estrecha.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Douglas (Douglas County) | $674,000 | $145,737 | 4.62× | moderado |
| Condado de Elbert (Elbert County) | $664,600 | $129,477 | 5.13× | estirado |
| Condado de Broomfield (Broomfield County) | $631,600 | $121,025 | 5.22× | estirado |
| Condado de Jefferson (Jefferson County) | $604,400 | $107,800 | 5.61× | estirado |
| Condado de Denver (Denver County) | $586,700 | $91,681 | 6.40× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,089
/ mes · HUD FMR FY 2026
24.5% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 24.5% de su ingreso — 1.2 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.6 puntos por encima de Colorado (23.9%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,754 | $21.0K | 20.6% | cómodo |
| 2 Rec | $2,089 | $25.1K | 24.5% | cómodo |
| 3 Rec | $2,734 | $32.8K | 32.1% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.6%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Denver es saludable, con un desempleo de 3.6% — 0.4 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.6%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$102,339
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
15,607
Censo BPS · últimos 12 meses
+33.4% interanual
5.27 permisos por 1,000 habitantes
Denver obtuvo 15,607 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 33.4% interanual. Eso equivale a 5.27 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
7,174
últimos 12 meses
2–4 unidades
125
últimos 12 meses
5+ unidades
8,308
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 10 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Denver lidera con 5.132 permisos TTM** — el 33% del total metropolitano de 15.607. La ciudad propiamente dicha más los corredores de redesarrollo LoDo y RiNo.
- 02Arapahoe (3.455), Adams (2.704) y Douglas (2.311) forman el nivel de suburbios interiores — Aurora, Centennial, Highlands Ranch, Castle Rock son los principales submercados.
- 03El condado de Jefferson (581K hab) solo añade **869 permisos** — sorprendentemente bajo para un condado tan grande. Jeffco es los suburbios occidentales adyacentes a las montañas (Lakewood, Golden, Arvada) con tierra más restringida.
- 04Broomfield, Elbert, Park, Gilpin y Clear Creek combinados añaden **1.136 permisos** — los condados exurbanos/montañosos más pequeños.
- 05Denver tiene **5,27 permisos por cada 1.000 residentes** — muy por encima del 3,49 nacional y justo en la mediana estatal de Colorado de 5,40. **El YoY de permisos es +33,4%**, el tercer salto más grande de la cola tras SF y Detroit.
Cómo leer el mapa
- 01El condado de Denver (la ciudad misma) tiene 5.132 permisos TTM ÷ 711K residentes = **7,22 por cada 1.000** — significativamente por encima del promedio metropolitano. El núcleo urbano construye más fuerte que sus suburbios per cápita.
- 02**El condado de Adams (norte) es el exurbio más denso a 5,20 por cada 1.000** — cerca de la tasa de Denver. El corredor norte de Federal Heights/Thornton/Brighton absorbe el crecimiento.
- 03**El condado de Douglas (sur) a 6,42 por cada 1.000** es el rico exurbio sur — Castle Rock, Highlands Ranch, Parker. Construye más fuerte per cápita que Arapahoe.
- 04El condado de Jefferson (oeste, adyacente a las montañas) solo 1,50 por cada 1.000 — geográficamente restringido por los contrafuertes.
- 05**El pie es amplio.** 10 condados se extienden desde los contrafuertes al oeste hasta las llanuras altas al este. La actividad de permisos se concentra en el condado de Denver mismo más los corredores suburbanos del norte (Adams) y del sur (Douglas).
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Denver (Denver County) | 710,800 | $91,681 | $586,700 | 5,132 | +62.9% |
| 2 | Condado de Arapahoe (Arapahoe County) | 654,453 | $97,215 | $526,000 | 3,455 | +29.5% |
| 3 | Condado de Jefferson (Jefferson County) | 580,519 | $107,800 | $604,400 | 869 | |
| 4 | Condado de Adams (Adams County) | 520,149 | $91,387 | $458,400 | 2,704 | +42.5% |
| 5 | Condado de Douglas (Douglas County) | 360,206 | $145,737 | $674,000 | 2,311 | |
| 6 | Condado de Broomfield (Broomfield County) | 73,946 | $121,025 | $631,600 | 611 | +47.6% |
| 7 | Condado de Elbert (Elbert County) | 26,457 | $129,477 | $664,600 | 331 | |
| 8 | Condado de Park (Park County) | 17,597 | $95,450 | $489,300 | 151 | +29.1% |
| 9 | Condado de Clear Creek (Clear Creek County) | 9,403 | $96,667 | $572,800 | 19 | +5.6% |
| 10 | Condado de Gilpin (Gilpin County) | 5,856 | $88,654 | $512,600 | 24 | +41.2% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Denver por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 3 de 4 métricas comparables
Denver es más comparable en tamaño a Baltimore, San Diego, Portland, Mineápolis (Minneapolis). mejor en su clase en Tasa de desempleo (Unemployment), Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Denver está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Denver | 2.96M | $102K | $570K | 5.57× | 2.9% | +35.6% | 5.27 | +0.21% | 3.6% |
Baltimore (Baltimore-Columbia-Towson, MD) | 2.84M | $97K | $373K | 3.84× | 3.9% | +38.3% | 2.17 | -0.17% | 3.6% |
San Diego (San Diego-Chula Vista-Carlsbad, CA) | 3.29M | $102K | $792K | 7.74× | 3.0% | +52.2% | 3.61 | -0.26% | 4.4% |
Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA) | 2.51M | $95K | $527K | 5.57× | 2.8% | +30.6% | 3.31 | +0.05% | 4.9% |
Mineápolis (Minneapolis-St. Paul-Bloomington, MN-WI) | 3.68M | $98K | $354K | 3.61× | 3.8% | +33.5% | 3.84 | -0.13% | 4.0% |
Sacramento (Sacramento-Roseville-Folsom, CA) | 2.39M | $94K | $559K | 5.95× | 3.1% | +32.9% | 4.32 | -0.03% | 4.8% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+6,325
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.21% de la población del metro
26,623 del origen principal
Denver absorbió +6.325 declaraciones netas de IRS — pequeño pero positivo (+0,21% de la población). Los principales orígenes están todos dentro de Colorado (Denver, Arapahoe, Jefferson, Adams, Douglas) — el flujo es intra-estatal, con el metro perdiendo muy poca gente a otros estados a pesar de ser una ciudad cara.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Denver (Denver County), CO | 26,623 |
| Condado de Arapahoe (Arapahoe County), CO | 18,604 |
| Condado de Jefferson (Jefferson County), CO | 14,597 |
| Condado de Adams (Adams County), CO | 10,695 |
| Condado de Douglas (Douglas County), CO | 6,778 |
| Condado de Boulder (Boulder County), CO | 5,468 |
Quién vive en Denver
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 37.2
- Ocupación del propietario
- 64.3%
- Licenciatura+
- 48.4%
Denver relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 37.2, 64.3% ocupación del propietario 48.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 49.4% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $102,339
- Edad mediana
- 37.2
- Licenciatura o superior
- 48.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 64.3%
- Tasa de vacancia
- 5.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 49.4%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026