Mercados inmobiliarios de Arkansas
Impuesto predial bajo, ritmo activo de permisos, corredor de crecimiento del noroeste anclado en Walmart. P/I 3.18, proxy de cap rate 4.5 %, vivienda mediana $179,832. Impuesto predial efectivo de 0.59 %; desalojo en 10 días — entre los más rápidos del país; impuesto sobre la renta en fase descendente.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.2
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.1%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.5%
HUD + ACS
Migración neta
0.05%
IRS SOI
Permisos / 1K
5.1
Census BPS
Desempleo
4.8%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$59,954
Census ACS
Tasa de vacancia
13.5%
Census ACS
Carga de alquiler
38.4%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 8 metros en Arkansas
Arkansas
8 metros · 75 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS8 metros en Arkansas. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Fayetteville (Fayetteville-Springdale-Rogers, AR) | 0.6M | 71.7% |
| 2 | Hot Springs (Hot Springs, AR) | 0.1M | 62.4% |
| 3 | Fort Smith (Fort Smith, AR-OK) | 0.2M | 60.8% |
| 4 | Texarkana (Texarkana, TX-AR) | 0.1M | 47.2% |
| 5 | Little Rock (Little Rock-North Little Rock-Conway, AR) | 0.7M | 43.9% |
| 6 | Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.3M | 41.4% |
| 7 | Jonesboro (Jonesboro, AR) | 0.1M | 38.9% |
| 8 | Pine Bluff (Pine Bluff, AR) | 0.1M | — |
Dónde se ubica Arkansas en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosArkansas combina los plazos de desalojo más rápidos del país con el corredor de crecimiento del noroeste anclado en Walmart. Precio-ingreso 3.18, proxy de tasa de capitalización (Cap Rate) 4.5 %, vivienda mediana $179,832, con 3,032,651 residentes repartidos en 8 áreas metropolitanas. 0.59 % de impuesto predial efectivo; 4.40 % de tasa máxima estatal sobre la renta (reducida desde 4.9%).
El Índice Federal de Precios de Vivienda (FHFA HPI) sube 45.4 % en cinco años y 3.3 % en el último. Los constructores tramitaron 15,613 permisos en los últimos doce meses, a un ritmo de 5.1 por cada 1,000 residentes — activo para un estado de este tamaño. La migración neta marca +0.05 %, positiva. El desempleo se ubica en 4.8 % y el ingreso mediano del hogar alcanza $59,954.
Las 6 áreas publicadas muestran una variación real. Little Rock-North Little Rock-Conway (mediana $199K, cap 4.49%, 749K habitantes) es la capital estatal, con servicios financieros y el centro médico de la Universidad de Arkansas. Fayetteville-Springdale-Rogers ($273K, cap 3.84%, 551K) es el corredor de crecimiento del noroeste — sede de Walmart, Tyson Foods, J.B. Hunt y la Universidad de Arkansas. Fort Smith ($160K, cap 4.57%, cruza AR-OK) y Jonesboro ($181K, cap 4.48%) son las plazas regionales secundarias. Hot Springs ($176K, cap 4.82%) es el mercado turístico y de jubilados. Pine Bluff ($109K, cap 6.31%) es el caso atípico de valor profundo.
Frente a Oklahoma, Arkansas ofrece impuesto predial más bajo y un corredor de crecimiento en el noroeste que Oklahoma no puede igualar. Frente a Missouri, el impuesto predial es comparable y la escala algo menor, pero el desalojo es más rápido. Frente a Tennessee, Arkansas pierde en el impuesto sobre la renta (Tennessee no lo cobra) pero gana en precio de entrada.
El entorno operativo es ágil. Desalojo en 10 días — entre los más rápidos del país, sin control de rentas, depósito tope de 2 meses, 66.2 % de propiedad habitacional, 13.5 % de vacancia. El seguro promedia $1,384/año — razonable. 4.40 % de tasa máxima sobre la renta (en descenso programado).
Entonces, ¿qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Pine Bluff es el caso atípico de valor profundo del estado — 6.31% de cap a $109K es el mejor pareo de flujo fuera de las metrópolis fronterizas de Texas. Fort Smith y Jonesboro ofrecen entrada entre $160K-$180K con cap 4.5%+ y la velocidad de desalojo de 10 días compone del lado operativo. Little Rock aporta la escala y la profundidad institucional del mercado laboral.
- Apreciación: Fayetteville-Springdale-Rogers es la apuesta inequívoca de apreciación — sede de Walmart más la Universidad de Arkansas más otras tres Fortune 500 (Tyson, J.B. Hunt, Dillard's) concentradas en un área metropolitana compacta. Este corredor ha estado entre los más fuertes del país durante una década y la tesis es duradera.
- Fuera del estado: Arkansas es el mejor estado del sur para una tesis dual de flujo más apreciación. El noroeste cubre la apreciación; Little Rock, Pine Bluff y Fort Smith cubren el flujo de caja. Compara propiedad por propiedad contra Oklahoma; Arkansas suele ganar por impuesto predial y velocidad de desalojo.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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