Mercados inmobiliarios de Kansas
Aeroespacial en Wichita, dos ciudades universitarias y el borde occidental de Kansas City. P/I 3.02, cap rate proxy 4.2 %, vivienda mediana $212,983. Desalojos en 14 días y sin control de renta compensan $1,875/año de seguro — las primas del cinturón del granizo son el impuesto de las Planicies.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.0
Census ACS
Alquiler/Ingreso
19.6%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.2%
HUD + ACS
Migración neta
-0.10%
IRS SOI
Permisos / 1K
3.3
Census BPS
Desempleo
4.2%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$74,984
Census ACS
Tasa de vacancia
9.4%
Census ACS
Carga de alquiler
39.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 6 metros en Kansas
Kansas
6 metros · 105 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS7 metros en Kansas. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | St. Joseph (St. Joseph, MO-KS) | 0.1M | 53.8% |
| 2 | Kansas City (Kansas City, MO-KS) | 2.2M | 51.8% |
| 3 | Topeka (Topeka, KS) | 0.2M | 51.1% |
| 4 | Lawrence (Lawrence, KS) | 0.1M | 50.2% |
| 5 | Wichita (Wichita, KS) | 0.6M | 49.6% |
| 6 | Manhattan (Manhattan, KS) | 0.1M | 35.6% |
Dónde se ubica Kansas en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosKansas es la mitad más pequeña del metro de Kansas City más tres ciudades ancla dentro del estado — y en velocidad operativa, uno de los más limpios del grupo. Relación precio-ingreso 3.02, proxy de cap rate 4.2 %, vivienda mediana $212,983, entre 2,937,569 residentes y 7 áreas metropolitanas. El 1.29 % de impuesto predial efectivo queda en la mitad del pelotón regional; el desalojo de 14 días y la ausencia de control de renta lo convierten en una de las jurisdicciones de propietarios más ágiles de la zona.
El índice FHFA HPI subió 51.3 % en cinco años y 4.1 % el último año — ritmo sólido para el Medio Oeste. Los constructores sacaron 9,811 permisos en los últimos doce meses, a 3.3 por cada 1.000 residentes — actividad sostenida. La migración neta es −0.10 % de la población — ligera salida. El desempleo se ubica en 4.2 % con ingreso mediano del hogar de $74,984.
Los 6 metros se reparten en tres papeles. Wichita (mediana $188K, cap 4,55%, 647 mil habitantes) es el ancla — industria aeroespacial (Boeing, Spirit AeroSystems, Textron), fabricación de aeronaves, base industrial diversificada. Topeka ($172K, cap 4,79%) es la capital estatal — empleo público estable, entrada más barata. Lawrence ($282K, P/I 3,27) y Manhattan ($213K) son las apuestas de apreciación universitaria (University of Kansas y Kansas State). El lado Kansas del metro de Kansas City propiamente dicho (Overland Park, Lenexa, Leawood) pertenece al MSA anclado en Misuri y aparece en esa narrativa.
Frente a Misuri, Kansas se queda atrás en trayectoria de HPI y en impuesto predial (1,29% vs. menos del 1%). Gana en velocidad de desalojo y en la concentración aeroespacial de Wichita — ningún metro de Misuri tiene esa especialización industrial. Frente a Iowa, Kansas muestra mercado laboral comparable y cap rates similares; pierde en dirección del impuesto sobre la renta (Iowa lo está bajando, Kansas no). Frente a Nebraska, Kansas tiene seguros más baratos y más metros.
El entorno operativo favorece al propietario y es rápido. Desalojo en 14 días, sin control de renta, depósito máximo de un mes. 66.9 % de ocupación por propietario, 9.4 % de vacancia. El seguro promedia $1,875/año — en el rango alto del grupo, reflejo del riesgo de granizo en las Planicies. El impuesto estatal sobre la renta llega hasta 5.70 % (tramos progresivos).
¿Qué hace entonces un inversionista?
- Flujo de caja: Wichita y Topeka son la jugada — entradas por debajo de $190K con cap rates superiores al 4,5%, mercado laboral aeroespacial en Wichita, plantilla pública en Topeka. Subescribe el seguro explícitamente — las primas del cinturón del granizo se acumulan.
- Apreciación: Lawrence es la pick universitaria más limpia — ancla de KU, más cerca de Kansas City para la opcionalidad alcista. Manhattan es la jugada secundaria de Kansas State.
- Desde fuera del estado: Kansas recompensa a quien prioriza velocidad sobre precio — desalojos de 14 días y ausencia de control de renta son ventaja compuesta, pero la línea de seguro contra granizo pesa en los gastos. Corre Wichita contra Joplin o St. Joseph (Misuri) por propiedad; Misuri suele ganar en impuestos, Kansas gana en velocidad operativa.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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