Mercados inmobiliarios de Utah
El crecimiento de Silicon Slopes se cruza con el ritmo de construcción más agresivo del país. Proxy de cap rate 2.6 %, migración +0.10 %, HPI subió 50.7 % en cinco años. Impuesto plano de 4.65 %, desalojo en 7 días y 7.8 permisos por cada mil residentes marcan el perfil del operador — aquí la oferta compite en serio.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
5.0
Census ACS
Alquiler/Ingreso
19.7%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
2.6%
HUD + ACS
Migración neta
0.10%
IRS SOI
Permisos / 1K
7.8
Census BPS
Desempleo
3.9%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$92,837
Census ACS
Tasa de vacancia
7.2%
Census ACS
Carga de alquiler
43.3%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 5 metros en Utah
Utah
5 metros · 29 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS5 metros en Utah. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Logan (Logan, UT-ID) | 0.1M | 56.8% |
| 2 | Provo (Provo-Orem, UT) | 0.7M | 53.0% |
| 3 | St. George (St. George, UT) | 0.2M | 52.1% |
| 4 | Ogden (Ogden-Clearfield, UT) | 0.7M | 50.5% |
| 5 | Salt Lake City (Salt Lake City, UT) | 1.3M | 49.4% |
Dónde se ubica Utah en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosUtah es el estado que más rápido construye en el Oeste: permisos agresivos, migración neta claramente positiva y el polo tecnológico de Silicon Slopes anclando una economía de cinco áreas metropolitanas donde la nueva oferta compite de verdad con la tesis de apreciación. Proxy de tasa de capitalización (Cap Rate) de 2.6 %, migración neta de +0.10 %, con 3,331,187 residentes distribuidos en 5 áreas metropolitanas. Impuesto predial efectivo del 0.52 % y un impuesto estatal plano del 4.65 %.
El Índice Federal de Precios de Vivienda (FHFA HPI) subió 50.7 % en cinco años y 3.1 % en el último, desacelerándose a medida que la oferta alcanza a la demanda. Los constructores sacaron 26,068 permisos en los últimos doce meses — a razón de 7.8 por cada mil residentes, uno de los ritmos más agresivos del país. El desempleo está en 3.9 % y el ingreso familiar mediano en $92,837.
Las 5 áreas metropolitanas publicadas se organizan alrededor del corredor del Wasatch Front. Salt Lake City (mediana de $478K, cap de 2.85%, 1.25M de habitantes) es el ancla — la tecnología de Silicon Slopes (Adobe, Qualtrics, Domo), servicios financieros, logística y la Universidad de Utah. Provo-Orem ($487K, cap de 2.34%, 678K habitantes) es la zona más cara del estado: BYU, el corredor tecnológico de Lehi y la demanda de familias jóvenes empujan las matemáticas de entrada más ajustadas de Utah. Ogden-Clearfield ($438K, cap de 2.88%) es la puerta más barata al Wasatch Front — Hill Air Force Base, contratistas aeroespaciales y de defensa, más el desborde tecnológico de segundo nivel. St. George ($466K, cap de 2.64%) es el imán de jubilación y estilo de vida del sur de Utah, alimentado por un flujo sostenido de californianos y nevadenses. Logan ($387K, cap de 2.50%) es la entrada más barata del estado — Utah State University y la economía fronteriza entre Utah e Idaho.
Frente a Idaho, Utah ofrece una economía metropolitana más diversificada y un empleo tecnológico más profundo, aunque con matemáticas de cap rate más ajustadas al entrar. Frente a Colorado, Utah tiene un perfil de seguros más limpio (no está en el cinturón de granizo) e impuesto predial más bajo, con una tensión de mercado comparable. Frente a Nevada, Utah pierde en impuesto sobre la renta (Nevada tiene cero) pero gana en amplitud metropolitana y estabilidad — Las Vegas depende del ciclo turístico, Salt Lake no.
El entorno operativo es rápido y favorable al propietario. Plazo de desalojo de 7 días — uno de los más rápidos del país —, sin control de rentas, sin tope a los depósitos, 70.7 % de propiedad de vivienda y 7.2 % de vacancia. El seguro promedia $1,080 al año, el más bajo del grupo comparable. Impuesto estatal plano del 4.65 %.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Logan es la entrada más barata del estado, a $387K con cap de 2.50% — sigue siendo ajustado para estándares no costeros, pero es lo más barato en Utah. El cap de 2.88% de Ogden a $438K es la mejor matemática de flujo de caja disponible en el Wasatch Front, con Hill AFB aportando estabilidad laboral real. El impuesto predial del 0.52% y el seguro de $1,080 al año se acumulan de forma significativa en tenencias largas.
- Apreciación: Salt Lake City es la tesis de escala — empleo tecnológico en Silicon Slopes, migración entrante sostenida y diversificación federal, financiera y logística. Provo-Orem carga con el premium del corredor BYU y Lehi. Pero Utah construye. 7.9 permisos por cada mil residentes es una luz de advertencia — la nueva oferta compite con tu activo de una manera que no ocurre en Boise, Bozeman ni en el noroeste costero del Pacífico. Modela esto de forma explícita al proyectar apreciación.
- Desde fuera del estado: Utah es el estado con el costo operativo más limpio del Oeste después de Arizona. La combinación de impuesto plano del 4.65%, desalojo en 7 días e impuesto predial del 0.52% es materialmente más amigable que los estados del Pacífico. Pero la matemática de cap rate es la más ajustada del Oeste no costero — esto no es una jugada de rendimiento, es una apuesta de apreciación con un riesgo de oferta real. Compara Salt Lake City directamente contra Denver (CO) o Phoenix (AZ) propiedad por propiedad — Utah gana en costo operativo, Arizona gana en cap rate y Colorado gana en escala metropolitana.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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