Provo (Provo-Orem, UT)
**Silicon Slopes — el Valle Tecnológico Mormón con la demografía más joven de la cola.** Provo-Orem creció **+53.0% en HPI a 5 años** con **YoY +4.96%** fuerte sostenido. **P/I 5.04 caro (justo en la mediana estatal de UT), R/I 18.1% extremadamente cómodo, proxy de cap rate 2.34% AJUSTADO**. MHV $487K. 2 condados (Utah 666K, Juab 12K). **Permisos 11.27/1k fuertes**, **YoY de permisos +42.7% gran aceleración**. Migración +1,544 (+0.23% estable). **Desempleo 3.5% saludable**. **Edad mediana 25.6 — la MÁS JOVEN de la cola**. Anclado por **BYU** (33K estudiantes), **UVU** (46K), **Qualtrics HQ**, **Ancestry.com HQ**, **Vivint HQ**, corredor tech Adobe/Workday/Microsoft/Oracle en Lehi — el corazón de 'Silicon Slopes'.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.04×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Utah
- 5.03×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
18.1%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Utah
- 19.7%-1.6
- vs EE.UU.
- 23.3%-5.2
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Utah
- 2.6%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.23%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Utah
- 0.19%+0.03
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.19
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
11.27
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Utah
- 7.89+3.38
- vs EE.UU.
- 3.49+7.79
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.5%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs EE.UU.
- 4.0%-0.5
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Provo
Provo-Orem, UT alberga 677,964 residentes en 2 condados — Utah y Juab. El metro emitió 7,643 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 11.27 por cada 1,000 residentes, 3.2 veces el ritmo nacional de 3.49. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 2.34% — ajustada (una de las más ajustadas de la cola) y la relación precio-ingreso es 5.04 cara (justo en la mediana estatal de Utah). El ingreso mediano del hogar es $96,745, el valor mediano de la vivienda es $487K, y la tasa de desempleo de BLS LAUS es 3.5% — saludable.
La historia estructural es Silicon Slopes — el Valle Tecnológico Mormón con la demografía más joven de toda la cola T5. La edad mediana es 25.6 — la más joven de cualquier metro T5 por un margen significativo, impulsada por el cuerpo estudiantil de BYU + la demografía de formación de familias mormonas. Las anclas: BYU (~33K estudiantes), UVU (~46K estudiantes), Qualtrics HQ, Ancestry.com HQ, Vivint Smart Home HQ, Doterra HQ, Nu Skin HQ, Pluralsight HQ, más el corredor tech de Lehi (Adobe, Workday, Microsoft, Oracle, Meta).
Según el Federal Housing Finance Agency HPI, Provo creció HPI +53.0% en cinco años con YoY +4.96%. La migración neta del IRS es +1,544 declaraciones (+0.23%). Según IRS Statistics of Income, Provo absorbe familias LDS reubicándose de fuera del estado. Ocupación por propietarios 68.4%, vacancia 3.8% (muy baja), bachelors 43.4%, edad mediana 25.6 (la más joven de la cola).
¿Y el inversionista? Tres lecturas:
- Si cazas flujo de caja — Provo NO calcula. El cap proxy a 2.34% es una de las peores tasas de la cola. No entres para flujo de caja.
- Si juegas a la apreciación — Provo es el compuesto demográfico más puro de familia LDS + Silicon Slopes. Compra y mantén para la década de Silicon Slopes. Enfócate en Saratoga Springs y Eagle Mountain.
- Si ya posees aquí — mantén y agrega con cautela. La vacancia de 3.8% significa que la demanda de alquiler actual es fuerte.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+53.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.0% Interanual
$487,200 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Provo subieron 53.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.0% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Provo creció **+53.0% en cinco años** — territorio fuerte del Mountain West, superando al promedio nacional (+34.3%) por 19 puntos.
- 02**El YoY reciente es +4.96%** — fuerte, sostenido. Provo siguió creciendo después del pico 2020-2022 a diferencia de Boise.
- 03Dentro de Utah, Provo es el metro más caro por P/I (5.04) y MHV ($487K) — un mercado ajustado de trabajadores del conocimiento.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34.3%** en la misma ventana. Provo superó por ~19 puntos por la nómina tech de Silicon Slopes + formación de familias LDS.
- 05La conclusión: Provo es el **Valle Tecnológico Mormón de Silicon Slopes** — la demografía más joven de la cola, anclado por BYU + Qualtrics + Ancestry.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 2 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Utah (Utah County) | $489,200 | $96,877 | 5.05× | estirado |
| Condado de Juab (Juab County) | $369,800 | $89,803 | 4.12× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,460
/ mes · HUD FMR FY 2026
18.1% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 18.1% de su ingreso — 5.2 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.6 puntos por debajo de Utah (19.7%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,265 | $15.2K | 15.7% | cómodo |
| 2 Rec | $1,460 | $17.5K | 18.1% | cómodo |
| 3 Rec | $2,031 | $24.4K | 25.2% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.5%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Provo es saludable, con un desempleo de 3.5% — 0.5 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.5%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$96,745
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
7,643
Censo BPS · últimos 12 meses
+42.7% interanual
11.27 permisos por 1,000 habitantes
Provo obtuvo 7,643 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 42.7% interanual. Eso equivale a 11.27 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
5,347
últimos 12 meses
2–4 unidades
196
últimos 12 meses
5+ unidades
2,100
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 2 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El Condado de Utah lidera con 7,547 permisos TTM = 11.33 por 1,000** — Provo, Orem, Lehi (corredor tech Silicon Slopes), American Fork, Spanish Fork, Saratoga Springs, Eagle Mountain. **99% de la tubería.** YoY de permisos **+43.23%**.
- 02**El Condado de Juab** (Nephi, Mona, Eureka) emitió **96 permisos = 8.04 por 1,000** — pequeño condado sur en el borde del metro.
- 03Provo construye **11.27 permisos por 1,000 residentes** — **3.2x el nacional 3.49**.
- 04**70% unifamiliar / 27% multifamiliar** — sesgo pesado para la demografía familiar LDS.
- 05**Saratoga Springs y Eagle Mountain** en el norte del Condado de Utah están entre las ciudades de más rápido crecimiento de América.
Cómo leer el mapa
- 01**El Condado de Utah es todo el núcleo urbano con 11.33 por 1,000** — Provo (BYU), Orem (UVU), **Lehi** (corredor tech Silicon Slopes con Adobe, Workday, Microsoft, Oracle, Meta).
- 02**El Condado de Juab (sur, Nephi) con 8.04 por 1,000** — pequeño condado en el borde del metro.
- 03**Provo y Orem** anclan el núcleo educativo (BYU + UVU = ~80K estudiantes combinados).
- 04**Lehi** es la capital de Silicon Slopes, con el clúster corporativo tech más grande entre Denver y Seattle.
- 05**El Condado de Utah construye a 11.33/1k vs la mediana estatal de Utah 7.89** — 44% por encima del promedio estatal.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Utah (Utah County) | 666,021 | $96,877 | $489,200 | 7,547 | +43.2% |
| 2 | Condado de Juab (Juab County) | 11,943 | $89,803 | $369,800 | 96 | +4.3% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Provo por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 4 métricas comparables
Provo es más comparable en tamaño a Ogden, Madison, Des Moines, Colorado Springs. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline), y rezagado en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Provo está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Provo | 0.68M | $97K | $487K | 5.04× | 2.3% | +53.0% | 11.27 | +0.23% | 3.5% |
Ogden (Ogden-Clearfield, UT) | 0.70M | $98K | $438K | 4.45× | 2.9% | +50.5% | 5.94 | +0.19% | 3.3% |
Madison (Madison, WI) | 0.68M | $87K | $345K | 3.97× | 3.8% | +53.4% | 10.22 | -0.24% | 2.4% |
Des Moines (Des Moines-West Des Moines, IA) | 0.71M | $84K | $252K | 3.00× | 4.1% | +41.5% | 7.80 | +0.05% | 3.3% |
Colorado Springs (Colorado Springs, CO) | 0.76M | $87K | $432K | 4.95× | 3.1% | +37.7% | 7.54 | +0.19% | 3.6% |
Stockton (Stockton, CA) | 0.78M | $89K | $495K | 5.59× | 2.7% | +34.5% | 3.12 | +0.17% | 6.4% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+1,544
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.23% de la población del metro
5,671 del origen principal
Provo absorbió +1,544 declaraciones netas del IRS — equivalente a +0.23% de la población, modesta constante. El metro absorbe migración intra-estatal más familias LDS reubicándose de fuera del estado para estar cerca de BYU/UVU y la infraestructura institucional mormona.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Salt Lake (Salt Lake County), UT | 5,671 |
| Condado de Davis (Davis County), UT | 753 |
| Condado de Maricopa (Maricopa County), AZ | 525 |
| Condado de Washington (Washington County), UT | 471 |
| Condado de Clark (Clark County), NV | 354 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 319 |
Quién vive en Provo
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 25.6
- Ocupación del propietario
- 68.4%
- Licenciatura+
- 43.4%
Provo joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 25.6, 68.4% ocupación del propietario 43.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 44.2% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $96,745
- Edad mediana
- 25.6
- Licenciatura o superior
- 43.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.4%
- Tasa de vacancia
- 3.8%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 44.2%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026