Mercados inmobiliarios de Nevada
Cero impuesto estatal sobre la renta, impuesto predial mínimo del grupo, la migración más fuerte del Oeste. P/I 5.60, cap rate proxy 3.1 %, vivienda mediana $409,838. Con +0.45 % de migración neta y 0.00 % de impuesto estatal sobre la renta, este es el cálculo post-impuestos más limpio del Oeste — Las Vegas domina por escala.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
5.6
Census ACS
Alquiler/Ingreso
26.5%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
3.1%
HUD + ACS
Migración neta
0.45%
IRS SOI
Permisos / 1K
5.4
Census BPS
Desempleo
5.6%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$75,732
Census ACS
Tasa de vacancia
9.5%
Census ACS
Carga de alquiler
50.8%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 3 metros en Nevada
Nevada
3 metros · 17 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS3 metros en Nevada. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Las Vegas (Las Vegas-Henderson-Paradise, NV) | 2.3M | 52.3% |
| 2 | Reno (Reno, NV) | 0.5M | 41.9% |
| 3 | Carson City (Carson City, NV) | 0.1M | 37.6% |
Dónde se ubica Nevada en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosNevada es el entorno operativo post-impuestos más limpio del Oeste — cero impuesto estatal sobre la renta, impuesto predial por debajo del 0.5%, migración positiva fuerte, y una sola área metropolitana (Las Vegas) cargando la mayor parte de la economía del estado. Relación precio-ingreso de 5.60, proxy de cap rate de 3.1 %, vivienda mediana de $409,838, entre 3,141,000 residentes y 3 áreas metropolitanas. 0.49 % de impuesto predial efectivo; 0.00 % de impuesto estatal sobre la renta.
El FHFA HPI subió 50.0 % en cinco años y 1.6 % el año pasado — ritmo sólido estilo Sun Belt. Los constructores sacaron 17,026 permisos en los últimos doce meses, a 5.4 por cada 1,000 residentes — agresivo. La migración neta de +0.45 % es la más fuerte del Oeste — la salida de California aterriza aquí de manera desproporcionada. El desempleo se ubica en 5.6 % con un ingreso familiar mediano de $75,732.
Las 3 áreas metropolitanas publicadas se organizan por distancia al Strip. Las Vegas-Henderson-Paradise (vivienda mediana $401K, cap 3.38%, 2.27M de población) es el ancla dominante — turismo, casinos, economía de convenciones, y una base de empleo en logística y tecnología que crece rápido. Reno ($474K, cap 3.08%, 491K de población) es el ancla del norte de Nevada — la Gigafactory de Tesla, la presencia de centros de datos de Apple y Google, la Universidad de Nevada Reno, y el derrame del Lago Tahoe. Carson City ($427K, cap 2.83%) es la capital del estado con empleo gubernamental estable.
Frente a California, el cero impuesto sobre la renta de Nevada es el arbitraje estructural — Las Vegas absorbe la salida sostenida desde CA. Frente a Arizona, NV pierde ligeramente en el cálculo del cap rate con entrada comparable, pero gana decisivamente en impuesto sobre la renta. Frente a Utah, NV tiene más exposición al ciclo turístico, pero la ventaja fiscal se compone con el tiempo para operadores de altos ingresos.
El entorno operativo es rápido y favorable al propietario. Desalojo en 30 días, sin control de rentas, tope de depósito de 3 meses, propiedad ocupada por dueños de 59.2 %, vacancia de 9.5 %. El seguro promedia $959/año — el más bajo del grupo. 0.00 % de impuesto estatal sobre la renta.
Entonces, ¿qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Las Vegas es la jugada de escala — cap 3.38% a $401K en una metrópoli con demanda sostenida impulsada por migración. Modela explícitamente la exposición al ciclo turístico; los submercados pesados en casinos (cerca del Strip) cargan volatilidad que Henderson y Summerlin suburbanos no tienen. El 0.49% de impuesto predial y el cero impuesto sobre la renta se componen de manera significativa en tenencias largas.
- Apreciación: Reno carga la tesis de demanda futura más fuerte — Gigafactory de Tesla, centros de datos de Apple y Google, diversificación tecnológico-industrial, y migración laboral sostenida desde California. Esta es la jugada de apreciación genuina del norte de Nevada, distinta de la historia anclada en turismo de Las Vegas.
- Fuera del estado: Nevada es una de las mejores alternativas adyacentes a la Costa Oeste para inversionistas expulsados de California. La combinación de cero impuesto sobre la renta más impuesto predial por debajo del 0.5% se compone de manera significativa en tenencias de varios años. Compara Las Vegas directamente contra Phoenix (AZ) propiedad por propiedad — patrones migratorios similares, NV gana en impuesto sobre la renta, AZ gana en una trayectoria de HPI ligeramente más fuerte.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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