Mercados inmobiliarios de Misisipi
El estado más barato para comprar vivienda residencial. P/I 2.49 — el más bajo del país — proxy de Cap Rate 4.9%, impuesto predial 0.67%, desalojo en 14 días. Cuatro metros, todos con entrada mediana bajo $150K.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.1
Census ACS
Alquiler/Ingreso
22.3%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.6%
HUD + ACS
Migración neta
-0.01%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.3
Census BPS
Desempleo
2.8%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$56,121
Census ACS
Tasa de vacancia
14.8%
Census ACS
Carga de alquiler
41.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 4 metros en Misisipi
Misisipi
4 metros · 82 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS4 metros en Misisipi. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Hattiesburg (Hattiesburg, MS) | 0.2M | 50.6% |
| 2 | Gulfport (Gulfport-Biloxi, MS) | 0.4M | 48.1% |
| 3 | Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.3M | 41.4% |
| 4 | Jackson (Jackson, MS) | 0.6M | 37.3% |
Mississippi tiene la relación precio/ingreso más baja del país: 2.49. Un proxy de Cap Rate del 4.9%, impuesto predial de solo 0.67%, y un plazo de desalojo de 14 días conforman una estructura de costos casi imposible de superar en papel. Los valores medianos quedan bajo $150K en los cuatro metros. El 5.0% de impuesto estatal sobre ingresos por alquiler es el principal punto de fricción.
Jackson (590K) es la capital y único metro grande — gobierno, salud (UMMC) y universidad anclan la demanda, pero la ciudad central ha enfrentado pérdida de población y presión en infraestructura. Los suburbios (Madison, condado de Rankin) concentran la inversión en alquiler. Gulfport–Biloxi (400K) está en la costa — casinos, militar (Keesler AFB) y astilleros impulsan el empleo. Hattiesburg (170K) y Tupelo (120K) completan los metros con demanda universitaria y manufactura respectivamente.
La migración neta es ligeramente negativa. Los 2.9 millones de habitantes proporcionan demanda orgánica, pero la trayectoria de crecimiento es plana. El índice de precios ha subido a pesar de la migración negativa, impulsado por oferta históricamente baja.
- Si buscas flujo de caja, Mississippi es lo más barato que hay — entrada bajo $100K en Hattiesburg y Tupelo, enganche del 20% bajo $20,000, rendimientos brutos superando el 10% a rentas de FMR.
- Si apuestas por apreciación, las expectativas deben ser modestas — este es un mercado de rendimiento, no de crecimiento.
- Si inviertes desde fuera del estado, el plazo de 14 días es rápido y no hay control de alquiler. La disponibilidad de administración de propiedades es limitada fuera de Jackson — arma tu equipo antes de comprar.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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