Mercados inmobiliarios de Misisipi
La vivienda mediana más barata del Sun Belt con impuesto predial por debajo del 1%. P/I 3.12, proxy de cap rate 4.6 %, vivienda mediana $162,415. Con un impuesto predial efectivo del 0.73 % y desalojos en 14 días, la matemática operativa queda limpia — el pequeño número de metros es el costo.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.1
Census ACS
Alquiler/Ingreso
22.3%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.6%
HUD + ACS
Migración neta
-0.01%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.8
Census BPS
Desempleo
4.0%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$56,121
Census ACS
Tasa de vacancia
14.8%
Census ACS
Carga de alquiler
41.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 4 metros en Misisipi
Misisipi
4 metros · 82 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS4 metros en Misisipi. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Hattiesburg (Hattiesburg, MS) | 0.2M | 50.6% |
| 2 | Gulfport (Gulfport-Biloxi, MS) | 0.4M | 48.1% |
| 3 | Memphis (Memphis, TN-MS-AR) | 1.3M | 41.4% |
| 4 | Jackson (Jackson, MS) | 0.6M | 37.3% |
Dónde se ubica Mississippi en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosMississippi es un estado pequeño, barato y operativamente limpio — el precio de entrada más bajo del Sun Belt con un conjunto de metros estrecho pero defendible. Precio-a-ingreso 3.12, proxy de cap rate 4.6 %, vivienda mediana $162,415 (la más baja del grupo), para 2,951,438 residentes distribuidos en 4 áreas metropolitanas. 0.73 % de impuesto predial efectivo; 4.70 % de impuesto estatal sobre la renta de tasa plana (los primeros $10K están exentos).
El FHFA HPI subió 42.1 % en cinco años y 2.9 % el año pasado. Los constructores sacaron 8,262 permisos en los últimos doce meses, a 2.8 por cada 1,000 residentes. La migración neta fue de −0.01 % — esencialmente plana. El desempleo está en 4.0 % y el ingreso familiar mediano en $56,121 — el más bajo del grupo.
Los 3 metros publicados cubren el estado. Jackson ($189K mediana, 5.33% cap, 591K habitantes) es la capital estatal y el metro más grande — gobierno, salud (UMMC), servicios regionales. Gulfport-Biloxi ($192K, 4.63% cap, 417K) es el metro de la costa del Golfo — turismo, Base Aérea Keesler, economía del casino. Hattiesburg ($182K, 4.48% cap) es la ciudad universitaria del sur — USM y William Carey.
Frente a Alabama, Mississippi tiene precios de entrada más bajos pero mercados laborales más pequeños y ningún ancla de crecimiento a escala de Huntsville. Frente a Luisiana, Mississippi tiene mejor trayectoria de HPI y seguros más bajos. Frente a Arkansas, los dos estados están cerca en la mayoría de indicadores — Arkansas gana en cantidad de metros y migración; Mississippi tiene un cap rate marginalmente más ajustado.
El entorno operativo favorece al propietario y es rápido. Desalojos en 14 días, sin control de renta, sin tope al depósito, 69.5 % de propiedad ocupada por su dueño, 14.8 % de vacancia (alta — vale la pena filtrar submercados). El seguro promedia $1,454/año — moderado para un estado del Golfo. Impuesto sobre la renta plano del 4.70 %.
Entonces ¿qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Jackson es la cuenta clara — 5.33% cap a $189K es el mejor emparejamiento de cash flow del estado, respaldado por la economía de servicios de la capital. Gulfport-Biloxi ofrece la alternativa costera pero carga más volatilidad (tormentas del Golfo, ciclos de turismo).
- Apreciación: Hattiesburg tiene la tesis de apreciación más nítida — dos universidades anclan la demanda laboral estable, y el metro está sobre el corredor de autopista Memphis/New Orleans. La apreciación de Jackson es demográficamente plana y depende en gran medida del crecimiento regional del Sureste.
- Desde fuera del estado: Mississippi es genuinamente un nicho — solo 3 metros publicados, profundidad laboral modesta y exposición climática real en la costa. El estado le queda al operador que quiere el precio de entrada más bajo del Sun Belt con impuesto predial por debajo del 1% y desalojos de 14 días. Compara Jackson contra Little Rock (Arkansas) y Montgomery (Alabama) propiedad por propiedad.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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