Jackson (Jackson, MS)
La capital estatal más barata del sur profundo — y uno de los mercados laborales más ajustados del país. Jackson registra un **proxy de tasa cap del 5.33%** sobre un valor mediano de vivienda de **$188,500**, con un desempleo de apenas **2.8%**. La migración neta es ligeramente negativa (−756 declaraciones), pero los permisos se disparan **+194% interanual**.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.12×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Misisipi (Mississippi)
- 3.12×=
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.31
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
25.6%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Misisipi (Mississippi)
- 22.3%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato por trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Misisipi (Mississippi)
- 4.6%+0.7
- vs EE.UU.
- 4.4%+1.0
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
en contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.13%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Misisipi (Mississippi)
- -0.04%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.27
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Misisipi (Mississippi)
- 2.27=
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
mercado laboral muy ajustado
Tasa de desempleo (Unemployment)
2.8%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Misisipi (Mississippi)
- 2.8%=
- vs EE.UU.
- 3.9%-1.1
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Jackson
Jackson es la capital estatal más barata del sur profundo — y uno de los mercados laborales más ajustados del país. El área metropolitana abarca 7 condados y 591,397 residentes, anclada en el gobierno estatal de Mississippi, el Centro Médico de la Universidad de Mississippi y la planta de ensamblaje de Nissan en Canton. El Índice de Precios de Vivienda FHFA compuso +37.3% en cinco años (FHFA) — moderado para estándares nacionales, pero ese es el precio de entrada: un valor mediano de vivienda de $188,500 contra un ingreso mediano del hogar de $60,489 arroja un ratio precio-ingreso de 3.12, justo en la mediana nacional. La renta justa de mercado de HUD para un 2 dormitorios es $1,288 (HUD FMR), y el proxy de tasa de capitalización aterriza en 5.33% — cómodamente por encima de la mediana nacional de 4.35%. El desempleo es 2.8% (BLS LAUS), un punto porcentual completo por debajo del 3.9% nacional.
La historia de la construcción es un cuento de tres condados — y cuatro apéndices rurales que apenas registran.
- Condado de Madison lidera con 503 permisos de construcción TTM (Census BPS), +15.4% interanual — el condado más rico del metro (MHI $78,794, valor mediano $286,300) y el motor de crecimiento suburbano empujando al noreste.
- Condado de Rankin sigue con 463 permisos, disparándose +61.3% interanual — el cinturón suburbano asequible al este de Jackson, población 157K, valor mediano de vivienda $223,400.
- Condado de Hinds (el núcleo urbano, hogar de la ciudad de Jackson) registró 296 permisos, +60.0% interanual. El condado capital tiene el valor mediano más bajo entre los tres grandes a $151,200 y el ingreso más bajo a $49,966.
- Los cuatro exteriores — Simpson (46), Holmes (20), Yazoo (12), Copiah (3) — aportan 81 permisos combinados, apenas el 6% del total del metro.
La migración neta es de −756 declaraciones, −0.13% de la población según las Estadísticas de Ingresos del IRS — esencialmente plana. Los principales condados de origen son todos internos: Hinds (2,482), Rankin (1,412), Madison (1,282). Es un reacomodo dentro del metro, no una fuga de población. El aislamiento geográfico — Memphis queda a más de 200 millas al norte, los metros de la Costa del Golfo a más de 150 millas al sur — significa que no hay competidor cercano drenando demanda.
¿Qué hace un inversionista con Jackson?
- Si buscas flujo de caja, el proxy de tasa cap al 5.33% es el titular. Combínalo con un valor mediano de $188,500 y 2.8% de desempleo y tienes una base de inquilinos que puede pagar la renta. Enfócate en el condado de Hinds para la entrada más barata y Rankin para el potencial suburbano.
- Si juegas a la apreciación, el +37.3% del HPI a cinco años es estable pero no espectacular. Esto es un capitalizador del 6.5% anualizado, no un trade de impulso. La ola de permisos (+194% interanual en todo el metro) añadirá oferta, pero se concentra en Madison y Rankin — el condado de Hinds no verá presión de oferta.
- Si ya tienes propiedad aquí, el mercado laboral ajustado es tu foso. Los empleos de gobierno y salud no se reubican. La planta de Nissan mantiene estable la demanda de cuello azul. Las rentas son asequibles relativas al ingreso (25.6% renta a ingreso) lo que significa que los inquilinos se quedan. No persigas la apreciación — deja que la tasa cap haga el trabajo.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+37.3%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.7% Interanual
$188,500 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Jackson subieron 37.3% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.7% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Jackson (línea verde azulado) compuso **+37.3% en cinco años**, pasando de un HPI de 179.6 en 2020-Q1 a 251.6 para 2025-Q4. Moderado y estable — la línea nunca se disparó ni corrigió como hicieron los metros del Sun Belt.
- 02El agregado nacional de metros (línea punteada óxido) corrió más fuerte — de 230.9 a 358.4 en la misma ventana, una ganancia de **+55.2%**. Jackson quedó 18 puntos porcentuales detrás del ritmo nacional. Es una ventaja, no un defecto: esa brecha es lo que mantiene los precios asequibles.
- 03Los metros de Mississippi (línea azul marino) siguieron a Jackson casi perfectamente — Jackson ES el mercado inmobiliario de Mississippi, siendo el #1 por población entre los 4 metros del estado.
- 04El crecimiento interanual es **+2.68%**, positivo pero desacelerando. La curva se aplanó durante 2023 (una breve caída a 223.6 en 2023-Q2) antes de retomar su ascenso.
- 05Lectura para el inversionista: esto es un capitalizador lento, no una apuesta de impulso. La ganancia de 37.3% en cinco años equivale a ~6.5% anualizado — suficiente para construir patrimonio, no para hacer flips. Modela una apreciación estable y deja que el proxy de tasa cap haga el trabajo pesado.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Madison (Madison County) | $286,300 | $78,794 | 3.63× | moderado |
| Condado de Rankin (Rankin County) | $223,400 | $77,454 | 2.88× | accesible |
| Condado de Hinds (Hinds County) | $151,200 | $49,966 | 3.03× | moderado |
| Condado de Yazoo (Yazoo County) | $129,200 | $40,974 | 3.15× | moderado |
| Condado de Simpson (Simpson County) | $111,600 | $54,111 | 2.06× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,288
/ mes · HUD FMR FY 2026
25.6% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 25.6% de su ingreso — 2.3 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 3.2 puntos por encima de Misisipi (Mississippi) (22.3%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,097 | $13.2K | 21.8% | cómodo |
| 2 Rec | $1,288 | $15.5K | 25.6% | moderado |
| 3 Rec | $1,544 | $18.5K | 30.6% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
2.8%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Jackson es ajustado, con un desempleo de 2.8% — 1.1 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (3.9%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
2.8%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$60,489
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
1,343
Censo BPS · últimos 12 meses
+194.3% interanual
2.27 permisos por 1,000 habitantes
Jackson obtuvo 1,343 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 194.3% interanual. Eso equivale a 2.27 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,253
últimos 12 meses
2–4 unidades
53
últimos 12 meses
5+ unidades
37
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Condado de Madison lidera con 503 permisos TTM** — el condado más rico del metro (MHI $78,794, valor mediano $286,300) también es el constructor más activo. Motor de crecimiento suburbano al noreste, +15.4% interanual.
- 02**Condado de Rankin sigue con 463 permisos, saltando +61.3% interanual** — el cinturón suburbano asequible al este de Jackson. Población 157K con valor mediano de vivienda $223,400.
- 03**Condado de Hinds (el núcleo urbano) registró 296 permisos, +60.0% interanual**. El condado de la capital tiene el valor mediano más bajo entre los tres principales ($151,200) y el ingreso más bajo ($49,966).
- 04Los cuatro condados exteriores — Simpson (46), Holmes (20), Yazoo (12), Copiah (3) — contribuyen solo 81 permisos, **6% del total del metro**. Casi toda la construcción nueva se concentra en el triángulo Madison–Rankin–Hinds.
- 05El +4,500% interanual de Simpson es un artefacto de base (1 permiso el año pasado, 46 este año). No lo leas como señal — lee el número absoluto.
Cómo leer este mapa
- 01El sombreado más oscuro se concentra en **condado de Madison (503) y condado de Rankin (463)** — el anillo suburbano al norte y este de Jackson. Estos dos condados representan el **72% de todos los permisos del metro**.
- 02**Condado de Hinds** (el núcleo urbano, hogar de la ciudad de Jackson) muestra un relleno medio con 296 permisos. El condado capital construye menos que cualquiera de sus vecinos suburbanos a pesar de tener la mayor población (226K).
- 03El anillo exterior — **Copiah, Yazoo, Simpson, Holmes** — es pálido a casi blanco. Combinados aportan 81 permisos para una población conjunta de 98,414.
- 04La huella de 7 condados de Jackson abarca el centro de Mississippi, pero la masa económica se agrupa estrechamente. El metro funciona como un metro de 3 condados con 4 apéndices rurales.
- 05Ningún metro vecino compite por el desbordamiento suburbano — Jackson está geográficamente aislado. El MSA más cercano de tamaño comparable (Memphis) queda a más de 200 millas al norte.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Hinds (Hinds County) | 226,541 | $49,966 | $151,200 | 296 | +60.0% |
| 2 | Condado de Rankin (Rankin County) | 157,185 | $77,454 | $223,400 | 463 | +61.3% |
| 3 | Condado de Madison (Madison County) | 109,257 | $78,794 | $286,300 | 503 | +15.4% |
| 4 | Condado de Copiah (Copiah County) | 28,210 | $47,994 | $105,600 | 3 | |
| 5 | Condado de Yazoo (Yazoo County) | 27,467 | $40,974 | $129,200 | 12 | |
| 6 | Condado de Simpson (Simpson County) | 25,889 | $54,111 | $111,600 | 46 | +4500.0% |
| 7 | Condado de Holmes (Holmes County) | 16,848 | $29,434 | $76,500 | 20 | +17.6% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Jackson por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 3 métricas comparables
Jackson es más comparable en tamaño a Scranton, Toledo, Augusta, Youngstown. mejor en su clase en Tasa de desempleo (Unemployment), y rezagado en Migración neta (Net Migration).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Jackson está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Jackson | 0.59M | $60K | $189K | 3.12× | 5.3% | +37.3% | 2.27 | -0.13% | 2.8% |
Scranton (Scranton--Wilkes-Barre, PA) | 0.57M | $64K | $177K | 2.77× | 5.5% | +59.8% | 1.08 | +0.19% | 4.3% |
Toledo (Toledo, OH) | 0.64M | $64K | $169K | 2.64× | 5.0% | +50.3% | 1.08 | -0.11% | 4.6% |
Augusta (Augusta-Richmond County, GA-SC) | 0.61M | $67K | $207K | 3.11× | 4.7% | +59.6% | 6.23 | +0.11% | 4.3% |
Youngstown (Youngstown-Warren-Boardman, OH-PA) | 0.54M | $55K | $135K | 2.43× | 5.6% | +63.2% | 0.67 | -0.02% | 4.9% |
Fayetteville (Fayetteville, NC) | 0.52M | $59K | $186K | 3.16× | 5.2% | +62.6% | 6.98 | +0.11% | 4.3% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-756
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.13% de la población del metro
2,482 del origen principal
Jackson perdió 756 declaraciones netas (−0.13% de la población) — una sangría leve, no un éxodo. Los principales condados de origen son todos internos: Hinds, Rankin y Madison intercambian residentes dentro del metro. El ancla de la capital estatal se sostiene.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Hinds (Hinds County), MS | 2,482 |
| Condado de Rankin (Rankin County), MS | 1,412 |
| Condado de Madison (Madison County), MS | 1,282 |
| Condado de Warren (Warren County), MS | 204 |
| Condado de Copiah (Copiah County), MS | 199 |
| Condado de Simpson (Simpson County), MS | 185 |
Quién vive en Jackson
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.1
- Ocupación del propietario
- 67.5%
- Licenciatura+
- 31.6%
Jackson relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.1, 67.5% ocupación del propietario 31.6% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 47.8% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $60,489
- Edad mediana
- 38.1
- Licenciatura o superior
- 31.6%
- Tasa de ocupación del propietario
- 67.5%
- Tasa de vacancia
- 12.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 47.8%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026