Las Vegas (Las Vegas-Henderson-Paradise, NV)
El sprint Sun Belt de un solo condado. Las Vegas es un metro = un condado (Clark) con 2,27 millones de residentes, HPI +52,3% en 5 años (tercero en la cola después de Phoenix y Charlotte), y 5,87 permisos por cada 1.000 (fuerte, +21,3% interanual). El problema: desempleo 5,2% (el más alto de la cola), licenciatura 27,3% (el más bajo), ocupación por propietario 57% (la más baja). Vegas clásico — cíclico, expuesto, caliente cuando corre.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.43×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Nevada
- 5.60×-0.17
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
moderado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
28.2%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Nevada
- 26.5%
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.4%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Nevada
- 3.1%+0.3
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.45%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Nevada
- 0.45%=
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.41
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
5.87
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Nevada
- 5.87=
- vs EE.UU.
- 3.49+2.38
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
5.2%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Nevada
- 5.2%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Las Vegas
Las Vegas es el sprint Sun Belt de un solo condado. El metro es un condado — Clark — que cubre los 2,27 millones de residentes, con un ingreso familiar de $73.845 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $400.800. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.735. El Índice de Precios de Vivienda corrió +52,3% en cinco años (FHFA HPI) — tercero en la cola después de Charlotte (+63,8%) y Orlando (+58,1%), y codo a codo con Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%).
Lo interesante es que Las Vegas es uno de solo dos metros de un solo condado en la cola (el otro es Columbus, OH a nivel padre). Los datos federales, las comparaciones de pares y los mapas de coropletas todos muestran "Las Vegas" como una forma porque ES un condado. La historia del submercado (Henderson, Summerlin, North Las Vegas, el Strip, Spring Valley) es interna a Clark y no es visible en esta resolución. Dentro de Nevada, Las Vegas ocupa el #1 de 3 por población, permisos y HPI a 5 años — Reno y Carson City son pequeños en comparación.
Clark County construye 13.293 permisos TTM = 5,87 por cada 1.000 residentes — muy por encima del 3,49 nacional y exactamente igual a la mediana estatal de Nevada (Clark ES el estado). El mix es 67% unifamiliar / 33% multifamiliar. El YoY de permisos es +21,3% — acelerando rápido, la tercera aceleración más rápida de la cola después de Orlando y Sacramento. Los constructores están apostando fuerte por el próximo tramo.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +10.132 declaraciones (IRS SOI) — fuerte, +0,45% de la población. El mayor origen es California, especialmente el condado de Los Ángeles — Vegas captura el desbordamiento del sur de California como Sacramento solía capturar el desbordamiento del Bay Area. El cap rate proxy es 3,38% — ajustado, muy por debajo del 4,4% nacional. El desempleo es 5,2% — el más alto de la cola, reflejando la exposición del metro al turismo y los juegos. La ocupación por propietario es 57,0% — la más baja de la cola, porque Vegas es muy un mercado de alquiler. Licenciatura o más es 27,3%, el más bajo de la cola.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Las Vegas es difícil. 3,38% cap proxy en una mediana de $400K es uno de los peores rendimientos de la cola. Pero el cinturón de fuerza laboral (North Las Vegas, partes del este de Henderson) tiene una entrada más baja — SFR sub-$300K con proporciones de renta funcionales para el trato correcto. Mantente alejado de Summerlin y Henderson Hills.
- Si buscas apreciación: Vegas todavía tiene una tesis de apreciación creíble — el HPI subió 52,3% en 5 años, la migración es positiva, el pipeline de permisos está acelerando. El riesgo es el mercado laboral: 5,2% de desempleo expone a Vegas a una recesión de una manera que Phoenix y Charlotte no lo están.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. Los fundamentos están intactos aunque el mercado laboral es más tambaleante que el conjunto de pares basado en datos. Vegas es el metro Sun Belt de mayor beta — picos y valles más agudos que el resto de la cola.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+52.3%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.4% Interanual
$400,800 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Las Vegas subieron 52.3% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.4%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Las Vegas corrió **+52,3% en cinco años** — tercero en la cola después de Charlotte (+63,8%) y Orlando (+58,1%), codo a codo con Phoenix (+53,8%) y Miami (+55,3%). El sprint del Sun Belt es real aquí.
- 02Dentro de Nevada, Las Vegas ocupa el **#1 de 3** por HPI a 5 años. Reno es la comparación más cercana; Carson City es un tercero distante. Las Vegas domina el estado económicamente.
- 03**El interanual reciente es +1,44%** — desacelerándose pero aún positivo. Vegas no se ha invertido a negativo como Tampa o Phoenix todavía, pero la curva se está doblando.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Las Vegas superó por ~18pp — sólidamente en el campamento de sobrepasamiento del Sun Belt.
- 05La conclusión: Las Vegas es un **sprint Sun Belt de ciclo tardío**. Doble dígito por encima del promedio nacional, con el típico sobrepasamiento post-COVID. La matemática del cap se ha apretado a 3,38%, que es el precio de admisión para esa apreciación.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 1 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Clark (Clark County) | $400,800 | $73,845 | 5.43× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,735
/ mes · HUD FMR FY 2026
28.2% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 28.2% de su ingreso — 4.9 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 1.7 puntos por encima de Nevada (26.5%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,478 | $17.7K | 24.0% | cómodo |
| 2 Rec | $1,735 | $20.8K | 28.2% | moderado |
| 3 Rec | $2,413 | $29.0K | 39.2% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
5.2%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Las Vegas es debilitándose, con un desempleo de 5.2% — 1.2 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
5.2%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$73,845
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
13,293
Censo BPS · últimos 12 meses
+21.3% interanual
5.87 permisos por 1,000 habitantes
Las Vegas obtuvo 13,293 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 21.3% interanual. Eso equivale a 5.87 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
8,946
últimos 12 meses
2–4 unidades
409
últimos 12 meses
5+ unidades
3,938
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 1 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Clark County es todo el metro.** Los 2,27 millones de residentes y los 13.293 permisos TTM están en un solo condado. No hay desglose exurbio-versus-núcleo que hacer aquí.
- 02**13.293 permisos en los últimos 12 meses = 5,87 por cada 1.000 residentes** — muy por encima del 3,49 nacional, y la mediana estatal de Nevada es idéntica (5,87, ya que Clark ES la mayor parte de Nevada).
- 03**El YoY de permisos es +21,3%** — acelerando, la tercera aceleración más rápida de la cola después de Orlando y Sacramento.
- 04El mix 67% unifamiliar / 33% multifamiliar es típico del Sun Belt. Los submercados adyacentes al Strip (Henderson, Summerlin, Spring Valley) son donde vive el pipeline SFR.
- 05La historia del submercado es interna a Clark — Henderson y Summerlin son los exurbios afluentes SE/W, North Las Vegas es el cinturón de fuerza laboral asequible, el Strip más Paradise son el núcleo urbano. La geometría de un solo condado oculta lo que sería un desglose por condado en otros lugares.
Cómo leer el mapa
- 01**Una forma, un número: Clark County a 5,87 por cada 1.000.** El mapa de coropletas es un solo polígono coloreado — el metro entero es un condado.
- 02Para comparación, la mediana metro nacional es 3,49. Las Vegas corre **68% por encima del ritmo nacional** a pesar de que el ciclo se desacelera.
- 03La mediana estatal de Nevada equivale exactamente a Clark porque Clark es el centro de población dominante — Reno y Carson City apenas mueven el agregado estatal.
- 04El mapa de submercados relevante está DENTRO de Clark, no entre condados. Henderson, Summerlin, North Las Vegas y el núcleo del Strip todos tienen perfiles de precios y alquileres muy diferentes, pero los datos federales tratan a Clark como una forma.
- 05**La implicación para un inversionista:** todo conjunto de datos público mostrará Las Vegas como un solo número. Para elegir un submercado tienes que bajar a nivel de código postal o ciudad.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Clark (Clark County) | 2,265,926 | $73,845 | $400,800 | 13,293 | +21.3% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Las Vegas por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 5 métricas comparables
Las Vegas es más comparable en tamaño a Pittsburgh, Cincinnati, Indianápolis (Indianapolis), Columbus. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration), y rezagado en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Tasa de desempleo (Unemployment), Precio / Ingreso (Price-to-Income).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Las Vegas está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Las Vegas | 2.27M | $74K | $401K | 5.43× | 3.4% | +52.3% | 5.87 | +0.45% | 5.2% |
Pittsburgh (Pittsburgh, PA) | 2.37M | $74K | $205K | 2.77× | 5.0% | +42.4% | 2.17 | -0.13% | 3.6% |
Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.25M | $79K | $240K | 3.02× | 4.4% | +57.1% | 3.52 | -0.06% | 3.6% |
Indianápolis (Indianapolis-Carmel-Anderson, IN) | 2.11M | $77K | $244K | 3.17× | 4.7% | +53.0% | 5.91 | +0.02% | 2.5% |
Columbus (Columbus, OH) | 2.14M | $80K | $274K | 3.44× | 4.1% | +54.6% | 7.54 | -0.08% | 3.6% |
Kansas City (Kansas City, MO-KS) | 2.19M | $82K | $265K | 3.24× | 4.0% | +51.8% | 4.11 | +0.00% | 3.5% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+10,132
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.45% de la población del metro
7,187 del origen principal
Las Vegas absorbió +10.132 declaraciones netas del IRS — +0,45% de la población. El mayor origen es California, especialmente el condado de Los Ángeles. Vegas es la alternativa occidental asequible para los hogares desplazados del sur de California.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 7,187 |
| Condado de Orange (Orange County), CA | 2,098 |
| Condado de San Diego (San Diego County), CA | 1,968 |
| Condado de San Bernardino (San Bernardino County), CA | 1,786 |
| Condado de Riverside (Riverside County), CA | 1,621 |
| Condado de Maricopa (Maricopa County), AZ | 1,368 |
Quién vive en Las Vegas
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 38.3
- Ocupación del propietario
- 57.0%
- Licenciatura+
- 27.3%
Las Vegas relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 38.3, 57.0% ocupación del propietario 27.3% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 52.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $73,845
- Edad mediana
- 38.3
- Licenciatura o superior
- 27.3%
- Tasa de ocupación del propietario
- 57.0%
- Tasa de vacancia
- 9.5%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 52.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026