Mercados inmobiliarios de Oregón
El estado más regulado de la Costa Oeste tras California. IPV +34.3% en 5 años, Cap Rate 2.91%, P/I 5.66. Control de alquiler estatal (IPC+7%), desalojos 45 días, impuesto 9.9% y recuperación 1031. Seguro $1,093/año es el único punto luminoso.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
5.7
Census ACS
Alquiler/Ingreso
25.3%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
2.9%
HUD + ACS
Migración neta
0.08%
IRS SOI
Permisos / 1K
3.7
Census BPS
Desempleo
5.0%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$82,098
Census ACS
Tasa de vacancia
7.0%
Census ACS
Carga de alquiler
48.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 8 metros en Oregón
Oregón
8 metros · 36 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS8 metros en Oregón. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Bend (Bend, OR) | 0.2M | 48.7% |
| 2 | Albany (Albany-Lebanon, OR) | 0.1M | 46.2% |
| 3 | Corvallis (Corvallis, OR) | 0.1M | 42.1% |
| 4 | Eugene (Eugene-Springfield, OR) | 0.4M | 40.8% |
| 5 | Salem (Salem, OR) | 0.4M | 40.0% |
| 6 | Medford (Medford, OR) | 0.2M | 32.7% |
| 7 | Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA) | 2.5M | 30.6% |
| 8 | Grants Pass (Grants Pass, OR) | 0.1M | 29.4% |
Oregón es la advertencia regulatoria de la Costa Oeste. Control de alquiler estatal (IPC + 7%), desalojos de 45 días, impuesto marginal de 9.9% y recuperación 1031 — Oregón grava la ganancia si vendes dentro de dos años tras intercambiar — crean la estructura más hostil fuera de California y Nueva York. El Cap Rate de 2.91% y la relación precio/ingreso de 5.66 lo confirman: márgenes delgados y fricción creciente.
El IPV subió +34.3% en cinco años — modesto para la Costa Oeste frente a Washington +43.8% o California +40.1%. Portland (2.51 millones) concentra el 60% de la población. Salem (433K) es la capital con entrada baja. Eugene (385K) combina demanda universitaria con alquiler ajustado. Bend (210K) es la apuesta de resort con estacionalidad extrema. Los 8 metros cubren 36 condados en el corredor I-5.
Costos de tenencia favorables bajo la línea regulatoria. Seguro de solo $1,093/año — el más bajo del grupo — y predial de 0.85%. Sin impuesto sobre ventas. Migración neta IRS: +0.08% — apenas positiva y desacelerando.
- Si buscas flujo de caja, Oregón no es tu estado. Cap Rate 2.91% y P/I 5.66 necesitan crecimiento agresivo de rentas, y el tope estatal limita el alza a IPC + 7%.
- Si apuestas por apreciación, Portland tiene restricción de oferta (río, montañas, límite urbano). Pero +34.3% es bajo rendimiento para este calibre.
- Si ya tienes propiedades aquí, la recuperación 1031 cambia el cálculo de salida. Mantén dos años post-intercambio. El tope de renta limita el crecimiento de renta bruta — analiza permisos y vacancia.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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