Portland (Portland-Vancouver-Hillsboro, OR-WA)
La paradoja de la costa oeste. Portland corrió HPI +30,6% en 5 años (uno de los metros de crecimiento más lentos de la cola), el cap rate proxy es 2,85% (ajustado), y la migración neta es esencialmente cero (+1.226). Pero la tubería de oferta está saltando el río Columbia — Clark County WA lidera el metro con 3.329 permisos TTM, el 40% del total. La historia del arbitraje fiscal de Vancouver es lo único que crece aquí.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.57×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Oregón (Oregon)
- 5.66×-0.09
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
24.4%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Oregón (Oregon)
- 25.3%-0.9
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.8%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Oregón (Oregon)
- 2.9%
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
plano
Migración neta (Net Migration)
+0.05%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Oregón (Oregon)
- 0.16%
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.01
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción creciendo
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
3.31
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Oregón (Oregon)
- 3.73
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.9%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Oregón (Oregon)
- 4.9%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Portland
Portland es la paradoja de la costa oeste. A lo largo de 7 condados — 5 en Oregón más 2 en Washington (Clark y Skamania) — el metro reúne 2,5 millones de residentes con un ingreso familiar de $94.573 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $526.500. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.922. El Índice de Precios de Vivienda corrió +30,6% en cinco años (FHFA HPI) — una de las carreras de 5 años más lentas de la cola, subyaciendo al promedio de metros estadounidenses de +34,3% por ~4pp. Portland nunca participó en el rally del Sun Belt.
Lo interesante es que Portland es #7 de 8 por HPI a 5 años dentro de Oregón — casi el peor en su propio estado. Bend (+57%), Eugene, Medford todos corrieron más fuerte. El metro grande se quedó atrás. El cap rate proxy se ubica en apenas 2,85% — muy por debajo del 4,4% nacional. El desempleo es 4,9%, por encima del nacional 4,0%. Portland es el perfil maduro, regulado, restringido en oferta.
La geometría de 7 condados tiene una historia clara: la construcción ha migrado al norte del río Columbia.
- Clark County, Washington (504K hab, $487.900 MHV) lidera con 3.329 permisos TTM = 6,60 por cada 1.000 — Vancouver, Camas, Battle Ground. El 40% de la tubería metropolitana viene del lado de Washington.
- Washington County, OR (600K hab, $558.500 MHV) es el #2 con 1.847 permisos — Hillsboro, Beaverton. El corredor tecnológico del Westside anclado por Intel.
- Multnomah County (808K hab, $528.000 MHV — Portland propiamente) solo añade 1.560 permisos = 1,93 por cada 1.000. La ciudad central está restringida y regulada.
- Clackamas County (421K hab, $577.900 MHV) añade 1.198 permisos = 2,85 por cada 1.000 — Lake Oswego, West Linn, Oregon City. Suburbios afluentes del sur con poca tierra cruda.
Portland corre 3,31 permisos por cada 1.000 residentes — por debajo del 3,49 nacional y muy por debajo del promedio del Sun Belt. El YoY de permisos es +8,5% — aceleración modesta desde una base baja. El arbitraje cruzando el río es estructural: sin impuesto sobre la renta de Oregón si vives en Washington y trabajas al otro lado del puente.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es +1.226 declaraciones (IRS SOI) — esencialmente cero, +0,05% de la población. El metro ha dejado de atraer hogares a nivel neto, incluso mientras Clark County WA absorbe el barajeo intra-estatal. 62,0% ocupación por propietario, 42,1% con licenciatura o más — educados, asentados.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: El lado de Oregón NO funciona con un cap proxy de 2,85%. Cruza el río a Clark County, WA — Vancouver, Battle Ground, Washougal. La matemática del cap llega a ~3,5%. Aún ajustado, pero funcional.
- Si buscas apreciación: Portland es la apuesta equivocada. +30,6% en 5 años es el perfil de crecimiento más bajo de la cola. Mira los metros más pequeños de Oregón (Bend, Eugene) o pivota a Seattle.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. La tubería es ligera, la oferta está restringida y el piso de precios es pegajoso. Portland no te recompensará en apreciación, pero el mercado regulado le da al propietario existente una muralla.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+30.6%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+1.8% Interanual
$526,500 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Portland subieron 30.6% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación modesta para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año se ha moderado a 1.8%, señalando que el impulso post-2022 se ha normalizado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Portland corrió **+30,6% en cinco años** — una de las **carreras de 5 años más lentas de la cola**, muy por debajo del promedio de metros estadounidenses de +34,3% y siguiendo a cada metro del Sun Belt y de las Montañas por dos dígitos.
- 02Dentro de Oregón, Portland ocupa el **#7 de 8** por HPI a 5 años — casi el peor en su propio estado. Bend (+57%), Eugene, Medford y los metros más pequeños de Oregón corrieron más fuerte.
- 03**El interanual reciente es +1,81%** — positivo pero ralentizándose. Portland nunca tuvo un pico estilo Sun Belt para invertirse; ha estado subiendo modesta y constantemente toda la ventana.
- 04Los metros estadounidenses corrieron **+34,3%** en el mismo período. Portland SUBYACÍA al país por ~4pp — raro para un metro costero importante.
- 05La conclusión: Portland es un **mercado maduro, restringido en oferta y regulado** que NO participó en la carrera del Sun Belt durante COVID. El piso de precios es alto, pero también la entrada; las matemáticas del cap son ajustadas.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Clackamas (Clackamas County) | $577,900 | $100,360 | 5.76× | estirado |
| Condado de Washington (Washington County) | $558,500 | $104,434 | 5.35× | estirado |
| Condado de Multnomah (Multnomah County) | $528,000 | $86,247 | 6.12× | estirado |
| Condado de Clark (Clark County) | $487,900 | $94,948 | 5.14× | estirado |
| Condado de Skamania (Skamania County) | $472,600 | $90,085 | 5.25× | estirado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,922
/ mes · HUD FMR FY 2026
24.4% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 24.4% de su ingreso — 1.1 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.9 puntos por debajo de Oregón (Oregon) (25.3%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,677 | $20.1K | 21.3% | cómodo |
| 2 Rec | $1,922 | $23.1K | 24.4% | cómodo |
| 3 Rec | $2,619 | $31.4K | 33.2% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.9%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Portland es debilitándose, con un desempleo de 4.9% — 0.9 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.9%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$94,573
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
8,294
Censo BPS · últimos 12 meses
+8.5% interanual
3.31 permisos por 1,000 habitantes
Portland obtuvo 8,294 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una expansión modesta 8.5% interanual. Eso equivale a 3.31 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
6,043
últimos 12 meses
2–4 unidades
211
últimos 12 meses
5+ unidades
2,040
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 7 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Clark County, Washington lidera con 3.329 permisos TTM** — el 40% de toda la tubería metropolitana, a pesar de ser solo el 3er condado más grande por población. Vancouver es donde Portland construye.
- 02**Washington County, OR** (Hillsboro, Beaverton — el Silicon Forest de Intel) es el #2 con **1.847 permisos = 3,08 por cada 1.000**. El corredor tecnológico del Westside.
- 03**Multnomah County** (Portland propiamente) solo añade **1.560 permisos = 1,93 por cada 1.000** — lento para un núcleo metropolitano. La ciudad de Portland está restringida en oferta.
- 04Clackamas County (al sur de Portland) añade **1.198 permisos = 2,85 por cada 1.000** — suburbios afluentes (Lake Oswego, West Linn) donde la tierra es escasa.
- 05Portland corre **3,31 permisos por cada 1.000 residentes** — por debajo del 3,49 nacional y muy por debajo del promedio del Sun Belt. **El YoY de permisos es +8,5%** — aceleración modesta, pero partiendo de una base baja.
Cómo leer el mapa
- 01**Clark County, WA (al norte del río Columbia) es el más denso a 6,60 por cada 1.000** — muy por encima de cualquier condado de Oregón en el metro. El arbitraje cruzando el río es estructural.
- 02Skamania County, WA (el pequeño condado de Washington al este) a **4,70 por cada 1.000** — pequeño volumen absoluto pero el segundo ritmo más denso.
- 03Yamhill County, OR (oeste) a **2,22 por cada 1.000** — país del vino, crecimiento lento.
- 04Clackamas, Washington y Multnomah (los condados centrales de Oregón) corren a **1,9-3,1 por cada 1.000** — moderado a lento.
- 05**El patrón es inconfundible.** La actividad de construcción ha migrado al otro lado del río Columbia hacia Vancouver/Camas/Battle Ground en Clark County, WA. ¿Por qué? **Sin impuesto sobre la renta de Oregón** si vives en Washington y trabajas al otro lado del puente. Las reglas de uso de suelo también son más estrictas en el lado de OR.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Multnomah (Multnomah County) | 808,098 | $86,247 | $528,000 | 1,560 | |
| 2 | Condado de Washington (Washington County) | 599,541 | $104,434 | $558,500 | 1,847 | |
| 3 | Condado de Clark (Clark County) | 504,091 | $94,948 | $487,900 | 3,329 | +4.7% |
| 4 | Condado de Clackamas (Clackamas County) | 420,925 | $100,360 | $577,900 | 1,198 | +66.6% |
| 5 | Condado de Yamhill (Yamhill County) | 107,674 | $87,084 | $442,700 | 239 | +7.7% |
| 6 | Condado de Columbia (Columbia County) | 52,865 | $86,359 | $390,600 | 64 | +23.1% |
| 7 | Condado de Skamania (Skamania County) | 12,118 | $90,085 | $472,600 | 57 | +72.7% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Portland por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Portland es más comparable en tamaño a Sacramento, Austin, Baltimore, Charlotte.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Portland está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Portland | 2.51M | $95K | $527K | 5.57× | 2.8% | +30.6% | 3.31 | +0.05% | 4.9% |
Sacramento (Sacramento-Roseville-Folsom, CA) | 2.39M | $94K | $559K | 5.95× | 3.1% | +32.9% | 4.32 | -0.03% | 4.8% |
Austin (Austin-Round Rock-Georgetown, TX) | 2.30M | $98K | $435K | 4.45× | 3.3% | +34.0% | 11.74 | +0.59% | 3.2% |
Baltimore (Baltimore-Columbia-Towson, MD) | 2.84M | $97K | $373K | 3.84× | 3.9% | +38.3% | 2.17 | -0.17% | 3.6% |
Charlotte (Charlotte-Concord-Gastonia, NC-SC) | 2.67M | $80K | $319K | 3.98× | 4.1% | +63.8% | 7.59 | +0.35% | — |
Denver (Denver-Aurora-Lakewood, CO) | 2.96M | $102K | $570K | 5.57× | 2.9% | +35.6% | 5.27 | +0.21% | 3.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+1,226
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.05% de la población del metro
14,108 del origen principal
Portland está esencialmente plano en migración neta del IRS — +1.226 declaraciones, apenas +0,05% de la población. El metro ya no crece ni se encoge a nivel de hogares. El arbitraje cruzando el río hacia Clark County, WA captura la mayor parte del movimiento intra-estatal pero no aparece en el neto del metro.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Multnomah (Multnomah County), OR | 14,108 |
| Condado de Washington (Washington County), OR | 8,927 |
| Condado de Clackamas (Clackamas County), OR | 6,744 |
| Condado de Clark (Clark County), WA | 3,267 |
| Condado de Marion (Marion County), OR | 2,371 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 2,302 |
Quién vive en Portland
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.1
- Ocupación del propietario
- 62.0%
- Licenciatura+
- 42.1%
Portland relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.1, 62.0% ocupación del propietario 42.1% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 49.4% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $94,573
- Edad mediana
- 39.1
- Licenciatura o superior
- 42.1%
- Tasa de ocupación del propietario
- 62.0%
- Tasa de vacancia
- 4.8%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 49.4%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026