Salt Lake City (Salt Lake City, UT)
El metro Mountain West que dejó de crecer. Salt Lake City corrió HPI +49,4% en 5 años con permisos fuertes (5,42/1.000, +29,6% interanual), pero la migración neta acaba de invertirse a negativa (−1.959, −0,16%). Cap rate proxy 2,85% es ajustado (igual que Portland), vivienda mediana $478.200 cara. Mix 43% SF / 57% multifamiliar es el más multi-pesado de la cola, impulsado por el boom de apartamentos del centro. Dos condados — Salt Lake más Tooele.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
caro
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
5.03×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Utah
- 5.03×=
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.1%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Utah
- 19.7%
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.2
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
2.8%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Utah
- 2.6%+0.2
- vs EE.UU.
- 4.4%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.16%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Utah
- 0.19%
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
5.42
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Utah
- 7.89
- vs EE.UU.
- 3.49+1.93
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Salt Lake City
Salt Lake City es el más lento del Mountain West de Utah. A lo largo de 2 condados — Salt Lake más Tooele — el metro reúne 1,25 millones de residentes con un ingreso familiar de $95.045 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $478.200 — caro. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $1.747. El Índice de Precios de Vivienda corrió +49,4% en cinco años (FHFA HPI) — fuerte en términos absolutos, pero Salt Lake City ocupa el #5 de 5 en Utah por HPI a 5 años. Provo, Ogden, St. George y Logan todos corrieron más fuerte.
Lo interesante es que Salt Lake City es también uno de los pipelines de construcción más pesados en multifamiliar de la cola. 43% unifamiliar / 57% multifamiliar — el más sesgado a multi de la cola, impulsado por el boom de apartamentos del centro y el corredor tecnológico Lehi/Draper Silicon Slopes. El YoY de permisos es +29,6% — acelerando rápido en el lado multifamiliar. El cap rate proxy es solo 2,85% — ajustado, igual que Portland y muy por debajo del 4,4% nacional.
La geometría de 2 condados concentra todo en Salt Lake County:
- Salt Lake County (1,18M hab, $484.500 MHV) construye 6.303 permisos TTM = 5,34 por cada 1.000 — Salt Lake City propiamente más Sandy, Draper, Murray, West Valley City, West Jordan, South Jordan. 93% del pipeline metropolitano en un condado.
- Tooele County (74K hab, $391.300 MHV) construye 497 permisos = 6,71 por cada 1.000 — Tooele city, Stansbury Park.
Salt Lake City tiene solo 2 condados — la segunda huella de condados más pequeña de la cola. Los submercados relevantes están dentro de Salt Lake County: centro, las Avenues, Sandy, Draper, el corredor tecnológico Lehi/Silicon Slopes, West Valley.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −1.959 declaraciones (IRS SOI) — −0,16% de la población. Después de años de fuerte entrada durante la migración occidental por COVID, SLC acaba de invertirse a negativo. Los hogares se van a Idaho (Boise), Nevada (Las Vegas) y Texas mientras la pila de costos de vivienda de SLC chocó contra el muro. 67,8% ocupación por propietario, 37,8% con licenciatura o más. El metro está anclado por la tecnología Silicon Slopes (Adobe, Ancestry, Lucid, Pluralsight), la sede de la Iglesia LDS y el turismo de recreación al aire libre.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: SLC no funciona. 2,85% cap proxy en una mediana de $478K es uno de los peores rendimientos de la cola. La base de inquilinos de Silicon Slopes apoya los alquileres, pero la matemática en la mediana no funciona.
- Si buscas apreciación: SLC es la jugada equivocada de UT. Provo, Ogden y los metros más pequeños de Utah corrieron más fuerte sobre la misma ventana Y tienen precios de entrada más bajos.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente. El mercado laboral es fuerte, la oferta es pesada en multifamiliar (que no competirá directamente con SFR), y el ciclo es maduro pero no terminó. SLC es el núcleo maduro de Utah.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+49.4%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+2.7% Interanual
$478,200 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Salt Lake City subieron 49.4% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 2.7% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Salt Lake City corrió **+49,4% en cinco años** — fuerte, pero **#5 de 5 en Utah** (último en su propio estado). Provo, Ogden y St George todos corrieron más fuerte.
- 02**El interanual reciente es +2,73%** — moderado, desacelerándose. No negativo como Phoenix pero el cohete se enfrió.
- 03Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. SLC superó por ~15pp — significativo pero nivel inferior dentro de Utah.
- 04La conclusión: SLC es **el más lento del Mountain West de Utah**. Crecimiento absoluto fuerte, crecimiento relativo débil dentro del estado, más la migración acaba de invertirse a negativa.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 2 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Salt Lake (Salt Lake County) | $484,500 | $94,658 | 5.12× | estirado |
| Condado de Tooele (Tooele County) | $391,300 | $101,846 | 3.84× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,747
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.1% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.1% de su ingreso — 1.2 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 2.4 puntos por encima de Utah (19.7%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,456 | $17.5K | 18.4% | cómodo |
| 2 Rec | $1,747 | $21.0K | 22.1% | cómodo |
| 3 Rec | $2,333 | $28.0K | 29.5% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Salt Lake City es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$95,045
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
6,800
Censo BPS · últimos 12 meses
+29.6% interanual
5.42 permisos por 1,000 habitantes
Salt Lake City obtuvo 6,800 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 29.6% interanual. Eso equivale a 5.42 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
2,907
últimos 12 meses
2–4 unidades
241
últimos 12 meses
5+ unidades
3,652
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 2 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Salt Lake County lidera con 6.303 permisos TTM = 5,34 por cada 1.000** — Salt Lake City propiamente más Sandy, Murray, West Valley, Draper. 93% del pipeline metropolitano.
- 02**Tooele County** (Tooele city, Stansbury Park) construye **497 permisos = 6,71 por cada 1.000** — el pequeño exurbio occidental al otro lado del lago.
- 03SLC tiene **solo 2 condados** — la segunda huella de condados más pequeña de la cola (después de Las Vegas con 1).
- 04**Mix 43% unifamiliar / 57% multifamiliar** — el más pesado en multifamiliar de la cola. Impulsado por el boom de apartamentos del centro y el corredor tecnológico Draper/Lehi (Silicon Slopes).
- 05Salt Lake City corre **5,42 permisos por cada 1.000 residentes** — fuerte, muy por encima del 3,49 nacional. **El YoY de permisos es +29,6%** — acelerando rápido en el lado multifamiliar.
Cómo leer el mapa
- 01**Tooele County (el pequeño condado occidental) es el más denso a 6,71 por cada 1.000** — el pequeño exurbio creciendo más rápido por tasa.
- 02Salt Lake County (núcleo) a **5,34 por cada 1.000** — alto para un núcleo metropolitano, impulsado por el empuje multifamiliar del centro.
- 03La geometría de dos condados comprime la visualización — los submercados relevantes están dentro de Salt Lake County (Sandy, Draper, Lehi/Silicon Slopes, West Jordan, South Jordan, West Valley).
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Salt Lake (Salt Lake County) | 1,180,643 | $94,658 | $484,500 | 6,303 | +34.6% |
| 2 | Condado de Tooele (Tooele County) | 74,032 | $101,846 | $391,300 | 497 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Salt Lake City por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Salt Lake City es más comparable en tamaño a Hartford, Raleigh, Richmond, Grand Rapids.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Salt Lake City está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Salt Lake City | 1.25M | $95K | $478K | 5.03× | 2.8% | +49.4% | 5.42 | -0.16% | — |
Hartford (Hartford-East Hartford-Middletown, CT) | 1.22M | $93K | $309K | 3.33× | 4.7% | +61.5% | — | — | — |
Raleigh (Raleigh-Cary, NC) | 1.42M | $96K | $381K | 3.97× | 3.6% | +56.9% | 12.81 | +0.38% | — |
Richmond (Richmond, VA) | 1.32M | $84K | $326K | 3.86× | 4.0% | +56.0% | 7.58 | +0.27% | 3.3% |
Grand Rapids (Grand Rapids-Kentwood, MI) | 1.09M | $80K | $262K | 3.26× | 4.6% | +59.5% | 4.12 | -0.02% | 4.0% |
Urban Honolulu (Urban Honolulu, HI) | 1.01M | $104K | $873K | 8.37× | 2.4% | +34.6% | 1.42 | -0.31% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-1,959
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.16% de la población del metro
4,676 del origen principal
Salt Lake City perdió −1.959 declaraciones netas del IRS — −0,16% de la población. Después de años de fuerte entrada, el metro acaba de invertirse a negativo. Hogares yéndose a Idaho (Boise), Nevada (Las Vegas) y Texas mientras la pila de costos de vivienda chocó contra el muro.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Utah (Utah County), UT | 4,676 |
| Condado de Davis (Davis County), UT | 2,493 |
| Condado de Salt Lake (Salt Lake County), UT | 1,536 |
| Condado de Weber (Weber County), UT | 982 |
| Condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 751 |
| Condado de Tooele (Tooele County), UT | 743 |
Quién vive en Salt Lake City
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 33.7
- Ocupación del propietario
- 67.8%
- Licenciatura+
- 37.8%
Salt Lake City joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 33.7, 67.8% ocupación del propietario 37.8% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.3% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $95,045
- Edad mediana
- 33.7
- Licenciatura o superior
- 37.8%
- Tasa de ocupación del propietario
- 67.8%
- Tasa de vacancia
- 5.3%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.3%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026