Fayetteville (Fayetteville-Springdale-Rogers, AR)
Crecimiento anclado en corporaciones en los Ozarks. Fayetteville-Springdale-Rogers abarca 4 condados y 550,596 residentes, con Walmart, Tyson Foods y J.B. Hunt impulsando 9,355 permisos de construcción en los últimos doce meses — casi 17 por cada 1,000 residentes, casi 5 veces el ritmo nacional. El HPI ha subido 71.7% en cinco años, y la migración neta del IRS de +2,109 confirma que la demanda es real.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.51×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Arkansas
- 3.18×
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
20.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Arkansas
- 21.1%-0.3
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.6
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
ajustado
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
3.8%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Arkansas
- 4.5%
- vs EE.UU.
- 4.3%
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.38%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Arkansas
- 0.09%+0.30
- vs EE.UU.
- 0.03%+0.36
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
16.99
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Arkansas
- 3.86+13.13
- vs EE.UU.
- 3.52+13.47
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.1%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Arkansas
- 3.9%-0.8
- vs EE.UU.
- 3.9%-0.8
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Fayetteville
Este es el metro de crecimiento corporativo del sur interior — y los números de permisos lo demuestran. Fayetteville-Springdale-Rogers abarca 4 condados a lo largo de la frontera Arkansas–Missouri y 550,596 residentes, anclado por tres sedes de Fortune 500: Walmart (Bentonville), Tyson Foods (Springdale) y J.B. Hunt Transport (Lowell). El Índice de Precios de la Vivienda de la FHFA subió 71.7% en cinco años según la Federal Housing Finance Agency — aplastando tanto el promedio de metros de Arkansas (58%) como el promedio de metros de EE.UU. (55%). El ingreso mediano del hogar es $77,979, el desempleo BLS se sitúa en 3.1% (Bureau of Labor Statistics LAUS), y el metro emitió 9,355 permisos de construcción en los últimos doce meses según la Encuesta de Permisos de Construcción del Censo — un asombroso 17.0 por cada 1,000 residentes, casi 5 veces el ritmo nacional.
La historia de la construcción se divide entre dos condados — y uno de ellos está a toda marcha.
- Condado de Benton (Bentonville, Rogers) tiene 286,528 residentes y 6,376 permisos TTM — 68% del total metropolitano, un aumento del +80.1% interanual. El ingreso mediano del hogar es $89,879, el más alto del metro, contra un valor mediano de vivienda de $285,100. El nuevo campus corporativo de Walmart y el ecosistema de proveedores están atrayendo miles de trabajadores de altos ingresos cada año.
- Condado de Washington (Fayetteville, Universidad de Arkansas) tiene 247,331 residentes y 2,934 permisos pero en realidad disminuyó −7.7% interanual. El valor mediano de vivienda es $266,000. La ciudad universitaria construye de forma constante, pero el lado corporativo es donde se concentra la energía y el capital.
- Condado de Madison y Condado de McDonald (la franja de Missouri) combinados emiten solo 45 permisos en 40K residentes. Madison es zona rural de los Ozarks ($53,888 ingreso mediano); McDonald es el único condado de Missouri en el MSA, con $48,145 de ingreso mediano y $134,100 de valor mediano de vivienda — el punto de entrada más barato del metro.
- La combinación de permisos revela su propia historia: 5,600 unifamiliares y 3,375 unidades en edificios multifamiliares de 5+. Este metro construye apartamentos — la proporción multifamiliar es inusualmente alta para un mercado de tamaño medio.
Qué está cambiando: la migración neta alcanzó +2,109 declaraciones en la cosecha más reciente del IRS Statistics of Income — +0.38% de la población metropolitana, 4 veces la mediana nacional. Los principales condados de origen son en su mayoría internos (Washington y Benton intercambiando residentes), luego Condado de Pulaski, AR (Little Rock) con 510 declaraciones y Condado de Los Ángeles, CA con 231 declaraciones. El desempleo al 3.1% está un 0.8 puntos porcentuales por debajo de la mediana estatal y nacional. La Renta Justa de Mercado para un 2BR es $1,347/mes (HUD FMR), produciendo una tasa de capitalización proxy de 3.8% — ajustada para flujo de caja, lo que significa que este mercado funciona por apreciación, no por rendimiento.
Entonces, ¿qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja, Fayetteville no es el mercado indicado. Una tasa de capitalización proxy de 3.8% se sitúa por debajo de la mediana estatal de Arkansas (4.5%) y la mediana nacional (4.3%). Necesitas apuntar al punto de entrada de $134,100 del Condado de McDonald o mirar el grupo par — Pensacola o Harrisburg ofrecen rendimientos más fuertes.
- Si apuestas por la apreciación, la tesis es sólida. 71.7% en cinco años con 17.0 permisos por 1,000 te dice que los constructores están apostando a demanda continua — y el ecosistema de proveedores de Walmart genera una ola recurrente de reubicaciones corporativas. El Condado de Benton es el epicentro.
- Si ya tienes propiedades aquí, mantén e invierte en el Condado de Benton. El aumento de +80.1% interanual en permisos señala dónde se concentra el próximo ciclo de demanda. La tasa de vacancia de 8.7% es manejable, y la universidad proporciona un piso estable de alquiler. El flujo migratorio corporativo es la historia de demanda futura.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+71.7%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+4.4% Interanual
$273,400 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Fayetteville subieron 71.7% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación fuerte para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 4.4% sugiere apreciación constante.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01El HPI de Fayetteville ganó un **71.7%** en cinco años — superando ampliamente tanto el promedio de metros de Arkansas (58%) como el promedio de metros de EE.UU. (55%).
- 02La línea verde azulado comenzó por debajo de la curva nacional en 2020 (213 vs 231) y la cruzó hacia mediados de 2022 — una historia de alcance y superación impulsada por reubicaciones corporativas.
- 03El tramo más empinado fue de Q2 2021 a Q2 2022 — un **48% de ganancia en cinco trimestres** — coincidiendo con la oleada migratoria post-COVID hacia el noroeste de Arkansas.
- 04Fayetteville cerró Q4 2025 en **389.78** vs el promedio nacional de **358.48** — una **prima de 31 puntos** sobre el metro típico de EE.UU.
- 05El crecimiento interanual del HPI es **4.4%** — aún positivo pero moderándose respecto al sprint de 2021–2022.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 4 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| condado de Benton (Benton County) | $285,100 | $89,879 | 3.17× | moderado |
| condado de Washington (Washington County) | $266,000 | $66,426 | 4.00× | moderado |
| Condado de Madison (Madison County) | $157,800 | $53,888 | 2.93× | accesible |
| condado de McDonald (McDonald County) | $134,100 | $48,145 | 2.79× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,347
/ mes · HUD FMR FY 2026
20.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 20.7% de su ingreso — 2.6 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.3 puntos por debajo de Arkansas (21.1%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,115 | $13.4K | 17.2% | cómodo |
| 2 Rec | $1,347 | $16.2K | 20.7% | cómodo |
| 3 Rec | $1,873 | $22.5K | 28.8% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.1%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Fayetteville es saludable, con un desempleo de 3.1% — 0.8 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (3.9%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.1%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$77,979
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
9,355
Censo BPS · últimos 12 meses
+52.2% interanual
16.99 permisos por 1,000 habitantes
Fayetteville obtuvo 9,355 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 52.2% interanual. Eso equivale a 16.99 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.52.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
5,600
últimos 12 meses
2–4 unidades
380
últimos 12 meses
5+ unidades
3,375
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 4 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01El Condado de Benton domina con **6,376 permisos** (68% del total metropolitano) — ahí es donde se ubican Bentonville (sede de Walmart), Rogers y los suburbios de más rápido crecimiento.
- 02El aumento de **+80.1% interanual** del Condado de Benton es uno de los mayores saltos por condado en el país.
- 03El Condado de Washington (Fayetteville, Universidad de Arkansas) tiene **2,934 permisos** pero en realidad disminuyó **−7.7% interanual**.
- 04Los condados de Madison y McDonald combinados emiten solo **45 permisos** en 40K residentes — la franja rural de los Ozarks apenas construye.
Cómo leer el mapa
- 01El Condado de Benton (tono más oscuro, noroeste) es el epicentro de la construcción — **6,376 permisos** anclados por Bentonville, Rogers y el ecosistema de Walmart.
- 02El Condado de Washington (tono medio, centro-sur) tiene **2,934 permisos** — el lado de Fayetteville/Universidad de Arkansas.
- 03El Condado de Madison (tono claro, suroeste) y el Condado de McDonald (tono claro, noreste en Missouri) son franjas rurales — combinados **45 permisos** en 40K residentes.
- 04El metro cruza la frontera Arkansas–Missouri — el Condado de McDonald es el único condado de Missouri en el MSA.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | condado de Benton (Benton County) | 286,528 | $89,879 | $285,100 | 6,376 | +80.1% |
| 2 | condado de Washington (Washington County) | 247,331 | $66,426 | $266,000 | 2,934 | |
| 3 | condado de McDonald (McDonald County) | 23,381 | $48,145 | $134,100 | 21 | +23.5% |
| 4 | Condado de Madison (Madison County) | 16,737 | $53,888 | $157,800 | 24 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Fayetteville por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 3 métricas comparables
Fayetteville es más comparable en tamaño a Modesto, Lancaster, Harrisburg, Spokane. mejor en su clase en Migración neta (Net Migration), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Fayetteville está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Fayetteville | 0.55M | $78K | $273K | 3.51× | 3.8% | +71.7% | 16.99 | +0.38% | 3.1% |
Modesto (Modesto, CA) | 0.55M | $80K | $427K | 5.36× | 3.2% | +36.2% | 1.96 | -0.03% | 6.8% |
Lancaster (Lancaster, PA) | 0.55M | $84K | $279K | 3.34× | 4.3% | +60.2% | 2.76 | -0.03% | 2.7% |
Harrisburg (Harrisburg-Carlisle, PA) | 0.59M | $79K | $239K | 3.02× | 4.9% | +52.9% | 2.17 | +0.08% | 3.2% |
Spokane (Spokane-Spokane Valley, WA) | 0.59M | $73K | $366K | 5.02× | 3.3% | +47.2% | 5.10 | +0.34% | 5.2% |
Pensacola (Pensacola-Ferry Pass-Brent, FL) | 0.51M | $74K | $261K | 3.54× | 4.4% | +53.3% | 6.68 | +0.09% | 5.1% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+2,109
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.38% de la población del metro
2,815 del origen principal
El metro absorbió un neto de +2,109 declaraciones fiscales en la cosecha más reciente del IRS — una tasa de entrada del +0.38% que supera 4 veces la mediana nacional. Los principales condados de origen son movimiento interno (Washington y Benton) más llegadas desde el Condado de Pulaski (Little Rock), el Condado de Sebastian (Fort Smith) y el Condado de Los Ángeles, CA.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| condado de Washington (Washington County), AR | 2,815 |
| condado de Benton (Benton County), AR | 2,512 |
| condado de Pulaski (Pulaski County), AR | 510 |
| Condado de Sebastian (Sebastian County), AR | 418 |
| condado de Los Ángeles (Los Angeles County), CA | 231 |
| Condado de Madison (Madison County), AR | 208 |
Quién vive en Fayetteville
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 34.6
- Ocupación del propietario
- 62.3%
- Licenciatura+
- 35.0%
Fayetteville joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 34.6, 62.3% ocupación del propietario 35.0% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 35.5% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $77,979
- Edad mediana
- 34.6
- Licenciatura o superior
- 35.0%
- Tasa de ocupación del propietario
- 62.3%
- Tasa de vacancia
- 8.7%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 35.5%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026