Harrisburg (Harrisburg-Carlisle, PA)
**El metro capital de Pensilvania — ancla de gobierno estatal asequible con YoY fuerte.** Harrisburg-Carlisle creció **+52.9% en HPI a 5 años** con **YoY +5.56%** fuerte sostenido. **P/I 3.02 asequible, R/I 24.1% cómodo, proxy de cap rate 4.87% viable**. MHV $227K. FMR 2BR $1,326. 3 condados (Dauphin 283K, Cumberland 263K, Perry 47K). **Permisos 2.17/1k normal**. Migración +499 (+0.08% estable). **Desempleo 3.2% — mercado laboral muy ajustado**. Anclado por gobierno estatal de PA, U.S. Army War College (Carlisle Barracks), Hershey Medical Center / Penn State Health, UPMC Pinnacle, Hershey Co, corredor logístico I-81/I-76/I-83.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
3.02×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.03×-0.01
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.41
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
22.6%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 22.4%
- vs EE.UU.
- 23.3%-0.7
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.9%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 4.9%+0.0
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.5
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
estable
Migración neta (Net Migration)
+0.08%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 0.09%
- vs EE.UU.
- 0.04%+0.05
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción en contracción
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.17
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 2.17
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.2%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Pensilvania (Pennsylvania)
- 3.6%-0.4
- vs EE.UU.
- 3.9%-0.7
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Harrisburg
Harrisburg-Carlisle, PA alberga 593,318 residentes en 3 condados — Dauphin, Cumberland y Perry. El metro emitió 1,286 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 2.17 por cada 1,000 residentes. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 4.87% — viable — y la relación precio-ingreso es 3.02 asequible. El ingreso mediano del hogar es $75,118, el valor mediano de la vivienda es $227K, y la tasa de desempleo de BLS LAUS es 3.2% — mercado laboral muy ajustado.
La historia estructural es el metro capital + corredor logístico de Pensilvania. Harrisburg se ubica en la intersección de I-81, I-76 y I-83 — una de las intersecciones de distribución más densas de la Costa Este. El gobierno estatal de PA (~25,000 empleados), Penn State Health / Hershey Medical Center, el U.S. Army War College en Carlisle Barracks, UPMC Pinnacle, Hershey Company y el corredor logístico I-81 anclan el metro.
Según el Federal Housing Finance Agency HPI, Harrisburg creció HPI +52.9% en cinco años con YoY +5.56% — fuerte y sostenido. La migración neta del IRS es +499 declaraciones (+0.08%) — modestamente positiva. Según el IRS Statistics of Income, Harrisburg absorbe migración intra-estatal.
¿Y el inversionista? Tres lecturas:
- Si cazas flujo de caja — Harrisburg es una configuración de flujo de caja limpia del Mid-Atlantic. El cap proxy a 4.87% con un valor mediano de $227K y un Fair Market Rent de $1,326 calcula. Enfócate en el Condado de Dauphin y Cumberland.
- Si juegas a la apreciación — Harrisburg compuso +52.9% en 5 años y el YoY sigue en +5.56%. Compra y mantén para la década de la capital + logística.
- Si ya posees aquí — mantén y agrega. La restricción de oferta (2.17/1k) y el triple ancla mantienen el motor de apreciación funcionando.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+52.9%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.6% Interanual
$239,100 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Harrisburg subieron 52.9% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.6% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Harrisburg creció **+52.9% en cinco años** — territorio sólido del Mid-Atlantic, superando al promedio nacional (+34.3%) por 19 puntos.
- 02**El YoY reciente es +5.56%** — fuerte, sostenido. Harrisburg es uno de los mejores rendimientos del año actual en la cola.
- 03Dentro de Pensilvania, Harrisburg ocupa el tercio superior por HPI — la ventaja de la capital del estado.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34.3%** en la misma ventana. Harrisburg superó por ~19 puntos.
- 05La conclusión: Harrisburg es el **compuesto de capital de PA + corredor logístico** — asequible, mercado laboral saludable, tasa de capitalización viable.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Cumberland (Cumberland County) | $261,900 | $85,634 | 3.06× | moderado |
| Condado de Perry (Perry County) | $222,800 | $78,824 | 2.83× | accesible |
| condado de Dauphin (Dauphin County) | $222,300 | $74,159 | 3.00× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,493
/ mes · HUD FMR FY 2026
22.6% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 22.6% de su ingreso — 0.7 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Pensilvania (Pennsylvania) (22.4%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,212 | $14.5K | 18.3% | cómodo |
| 2 Rec | $1,493 | $17.9K | 22.6% | cómodo |
| 3 Rec | $1,920 | $23.0K | 29.1% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.2%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Harrisburg es saludable, con un desempleo de 3.2% — 0.7 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (3.9%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.2%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$79,281
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
1,286
Censo BPS · últimos 12 meses
-2.1% interanual
2.17 permisos por 1,000 habitantes
Harrisburg obtuvo 1,286 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una contracción 2.1% interanual. Eso equivale a 2.17 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
921
últimos 12 meses
2–4 unidades
50
últimos 12 meses
5+ unidades
315
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El Condado de Dauphin** (Harrisburg propio, Hershey, Middletown) — el condado de la capital del estado y sede de Hershey Medical Center.
- 02**El Condado de Cumberland** (Carlisle, Mechanicsburg, Camp Hill) — hogar del **U.S. Army War College en Carlisle Barracks** y el corredor logístico I-81.
- 03**El Condado de Perry** (New Bloomfield, Marysville) — pequeño condado rural al otro lado del Susquehanna.
- 04Harrisburg construye **2.17 permisos por 1,000 residentes** — por debajo del nacional 3.49 pero cerca de la mediana estatal de PA.
- 05El metro está restringido en oferta relativo a la demanda — razón parcial del YoY +5.56%.
Cómo leer el mapa
- 01**Harrisburg se asienta sobre el río Susquehanna** — la cúpula del capitolio es visible desde I-83.
- 02**El Condado de Cumberland (oeste, Carlisle/Mechanicsburg)** es el condado dormitorio afluente — Army War College + corredor comercial Carlisle Pike.
- 03**El Condado de Dauphin (este, Harrisburg/Hershey)** es el núcleo de gobierno + salud — gobierno estatal de PA, Hershey Medical Center / Penn State Health.
- 04**El Condado de Perry (norte)** es el más pequeño y rural — al otro lado del Susquehanna.
- 05El metro es el **intercambio logístico I-81/I-76/I-83** — una de las intersecciones de corredores de distribución más densas de la Costa Este.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | condado de Dauphin (Dauphin County) | 286,108 | $74,159 | $222,300 | 395 | |
| 2 | Condado de Cumberland (Cumberland County) | 261,269 | $85,634 | $261,900 | 781 | +1.2% |
| 3 | Condado de Perry (Perry County) | 45,941 | $78,824 | $222,800 | 110 | +20.9% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Harrisburg por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 3 métricas comparables
Harrisburg es más comparable en tamaño a Palm Bay, Modesto, Fayetteville, Spokane. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Harrisburg está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Harrisburg | 0.59M | $79K | $239K | 3.02× | 4.9% | +52.9% | 2.17 | +0.08% | 3.2% |
Palm Bay (Palm Bay-Melbourne-Titusville, FL) | 0.61M | $76K | $304K | 4.01× | 4.4% | +54.5% | 7.15 | +1.07% | 4.8% |
Modesto (Modesto, CA) | 0.55M | $80K | $427K | 5.36× | 3.2% | +36.2% | 1.96 | -0.03% | 6.8% |
Fayetteville (Fayetteville-Springdale-Rogers, AR) | 0.55M | $78K | $273K | 3.51× | 3.8% | +71.7% | 16.99 | +0.38% | 3.1% |
Spokane (Spokane-Spokane Valley, WA) | 0.59M | $73K | $366K | 5.02× | 3.3% | +47.2% | 5.10 | +0.34% | 5.2% |
Lancaster (Lancaster, PA) | 0.55M | $84K | $279K | 3.34× | 4.3% | +60.2% | 2.76 | -0.03% | 2.7% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
+499
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
+0.08% de la población del metro
1,969 del origen principal
Harrisburg absorbió +499 declaraciones netas del IRS — equivalente a +0.08% de la población, modestamente positivo. El metro absorbe migración intra-estatal de PA rural central más algo de desbordamiento de Filadelfia. La demanda de gobierno + salud + logística mantiene la población estable.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| condado de Dauphin (Dauphin County), PA | 1,969 |
| Condado de York (York County), PA | 1,468 |
| Condado de Cumberland (Cumberland County), PA | 1,462 |
| Condado de Lancaster (Lancaster County), PA | 955 |
| Condado de Lebanon (Lebanon County), PA | 697 |
| Condado de Franklin (Franklin County), PA | 621 |
Quién vive en Harrisburg
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.1
- Ocupación del propietario
- 68.1%
- Licenciatura+
- 35.4%
Harrisburg maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.1, 68.1% ocupación del propietario 35.4% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 39.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $79,281
- Edad mediana
- 40.1
- Licenciatura o superior
- 35.4%
- Tasa de ocupación del propietario
- 68.1%
- Tasa de vacancia
- 5.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 39.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 10 de abril de 2026