Mercados inmobiliarios de Virginia Occidental
La entrada más barata del este — con la caída poblacional más pronunciada. P/I 2.49, proxy de Cap Rate 4.8%, impuesto predial 0.54%, desalojo en 14 días. Pero la emigración neta de -0.31% es la más severa del país.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.5
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.1%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.5%
HUD + ACS
Migración neta
0.06%
IRS SOI
Permisos / 1K
0.4
Census BPS
Desempleo
4.4%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$58,760
Census ACS
Tasa de vacancia
15.6%
Census ACS
Carga de alquiler
38.2%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 11 metros en Virginia Occidental
Virginia Occidental
11 metros · 55 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS11 metros en Virginia Occidental. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Beckley (Beckley, WV) | 0.1M | 58.5% |
| 2 | Weirton (Weirton-Steubenville, WV-OH) | 0.1M | 53.0% |
| 3 | Winchester (Winchester, VA-WV) | 0.1M | 52.9% |
| 4 | Hagerstown (Hagerstown-Martinsburg, MD-WV) | 0.3M | 50.6% |
| 5 | Huntington (Huntington-Ashland, WV-KY-OH) | 0.4M | 45.6% |
| 6 | Parkersburg (Parkersburg-Vienna, WV) | 0.1M | 40.2% |
| 7 | Morgantown (Morgantown, WV) | 0.1M | 38.9% |
| 8 | Charleston (Charleston, WV) | 0.3M | 36.3% |
| 9 | Wheeling (Wheeling, WV-OH) | 0.1M | 35.3% |
| 10 | Washington (Washington-Arlington-Alexandria, DC-VA-MD-WV) | 6.3M | 21.3% |
Virginia Occidental es el estado más barato al este del Mississippi — y el precio refleja el riesgo. Una relación precio/ingreso de 2.49 y un proxy de Cap Rate del 4.8% están entre los mejores del país en papel. El impuesto predial es de solo 0.54% — el más bajo del este — y el plazo de desalojo de 14 días es favorable para el propietario. Pero la emigración neta de -0.31% es la pérdida poblacional más pronunciada de cualquier estado, y cambia cada cálculo.
Charleston (260K) es la capital y metro más grande — gobierno, salud (CAMC) y químicos forman la base de empleo. Huntington–Ashland (360K, cruzando Kentucky y Ohio) es el mercado secundario, anclado en la Universidad Marshall y manufactura heredada. Morgantown (140K) es la excepción: la Universidad de Virginia Occidental genera demanda de alquiler estable y lo aísla del declive estatal. Metros menores — Parkersburg, Wheeling, Beckley, Weirton — están ligados a energía, químicos o turismo, con precios de entrada frecuentemente bajo $100K.
El índice de precios ha crecido más del 41% en cinco años a pesar de la caída poblacional — una historia de restricción de oferta. Los constructores no construyen, los propietarios existentes no venden. Esa dinámica funciona hasta que deja de funcionar.
- Si buscas flujo de caja, Morgantown es la apuesta más segura — demanda universitaria, demografía joven y entrada bajo $200K.
- Si apuestas por apreciación, este no es el estado indicado. Compra Virginia Occidental por rendimiento, no por crecimiento.
- Si inviertes desde fuera del estado, el plazo de 14 días y los impuestos bajos son atractivos, pero el grupo de inquilinos se reduce. El riesgo de vacancia sube con la caída poblacional — modela conservadoramente y prueba con 10%+ de vacancia.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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