Mercados inmobiliarios de Maine
El HPI a 5 años más fuerte del país. P/I 3.45, cap rate proxy 5.3 %, casa mediana $280,071. El HPI a 5 años de 67.6 % es el mejor del país; migración positiva sólida más el seguro más barato de la cohorte a $980/año son las victorias operativas; el 7.15% como impuesto máximo sobre ingresos es el costo.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.4
Census ACS
Alquiler/Ingreso
29.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.3%
HUD + ACS
Migración neta
0.20%
IRS SOI
Permisos / 1K
4.5
Census BPS
Desempleo
3.4%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$73,437
Census ACS
Tasa de vacancia
19.8%
Census ACS
Carga de alquiler
42.3%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 3 metros en Maine
Maine
3 metros · 16 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS3 metros en Maine. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Lewiston (Lewiston-Auburn, ME) | 0.1M | 73.9% |
| 2 | Bangor (Bangor, ME) | 0.2M | 66.7% |
| 3 | Portland (Portland-South Portland, ME) | 0.6M | 66.5% |
Dónde se ubica Maine en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosMaine tiene el HPI a 5 años más fuerte del país y la mejor historia de migración del Noreste — un estado rural atípico, con tres áreas metropolitanas a escala y el seguro más barato de la región. Razón precio-ingreso 3.45, proxy de cap rate 5.3 %, casa mediana $280,071, con 1,377,400 residentes repartidos en 3 áreas metropolitanas. 1.11 % de impuesto predial efectivo; 7.15 % como tasa máxima estatal sobre ingresos.
El FHFA HPI subió 67.6 % en cinco años — el más fuerte del país — y 5.2 % el año pasado. Los constructores sacaron 6,243 permisos en los últimos doce meses, a 4.5 por cada 1,000 residentes — activo para el tamaño del estado. La migración neta en +0.20 % es claramente positiva — los flujos de la era pandémica se quedaron. El desempleo está en 3.4 % — apretado.
Las 3 áreas metropolitanas publicadas se dividen por distancia a Portland. Portland-South Portland ($380K mediana, 4.53% cap, 553K de población) es el ancla del estado — servicios profesionales, tecnología, biotecnología, pesca y marítimo. Lewiston-Auburn ($232K, 5.33% cap) es el área metropolitana secundaria, franco-americana y trabajadora — antigua ciudad textil con salud regional. Bangor ($194K, 6.68% cap) es el ancla del norte — el Eastern Maine Medical, la Universidad de Maine, el aeropuerto internacional de Bangor, y el punto de entrada más barato por un margen amplio.
Frente a New Hampshire, Maine paga un impuesto sobre ingresos más alto (7.15% vs cero) pero gana en trayectoria de HPI y en cap rates más altos en Bangor. Frente a Vermont, Maine tiene áreas metropolitanas notablemente más grandes y una migración más fuerte. Frente a Massachusetts, Maine es la alternativa rural de cash flow al premio institucional de Boston.
El entorno operativo es moderado. Plazo de desalojo de 30 días, control de rentas permitido a nivel local (Portland en particular tiene ordenanzas activas), tope de depósito de 2 meses, 74.0 % de propiedad ocupada por dueño, 19.8 % de vacancia (la vivienda rural estacional domina el conteo estatal). El seguro promedia $980/año — el más bajo de la cohorte, reflejo de la exposición limitada a huracanes. 7.15 % como tasa máxima estatal sobre ingresos.
¿Entonces qué hace un inversor?
- Cash flow: Bangor tiene la matemática más clara — un cap de 6.68% a $194K es inusual para el Noreste, con la Universidad de Maine más el EMMC proveyendo demanda institucional de fuerza laboral. Lewiston-Auburn a 5.33% y $232K ofrece la jugada secundaria de cash flow. Portland está apretado pero carga con la demanda de inquilinos más fuerte.
- Apreciación: Portland es la tesis — migración derramada desde Boston, clúster biotecnológico, premio del frente marítimo, y el ritmo de HPI más fuerte del país. Verifica la ordenanza específica de control de rentas de Portland antes de analizar submercados individuales.
- Fuera del estado: Maine premia a los operadores que se apoyan en la tesis de migración más apreciación, no en la matemática pura de cap rate. El HPI de 67.6% a cinco años va claramente adelante del grupo de pares, y el seguro de $980/año compone durante tenencias largas. Compara Bangor directamente contra las áreas metropolitanas del norte de Nueva York (Binghamton, Utica) — NY gana en precio de entrada, Maine gana en migración y seguro.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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