Mercados inmobiliarios de Rhode Island
Estado de una sola área metropolitana con la tasa de carga de renta más alta del país. P/I 4.51, proxy de [cap rate](/es/glossary/cap-rate) 5.2 %, vivienda mediana $376,898. Impuesto predial efectivo del 1.29 %; desalojo en 30 días. Providence concentra casi toda la economía estatal — márgenes ajustados de flujo de caja emparejados con una demanda que no cede.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
4.5
Census ACS
Alquiler/Ingreso
35.7%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.2%
HUD + ACS
Migración neta
-0.07%
IRS SOI
Permisos / 1K
1.5
Census BPS
Desempleo
4.7%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$86,394
Census ACS
Tasa de vacancia
9.5%
Census ACS
Carga de alquiler
45.2%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS1 metros en Rhode Island. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Providence (Providence-Warwick, RI-MA) | 1.7M | 61.0% |
Dónde se ubica Rhode Island en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosRhode Island funciona como una economía de una sola área metropolitana: Providence concentra más del 95% de la actividad del mercado estatal, y la crisis de asequibilidad de alquiler pesa más en la tesis del inversionista que cualquier variable fiscal o de desalojo. Relación precio-ingreso 4.51, proxy de cap rate 5.2 %, vivienda mediana $376,898, con 1,095,371 residentes repartidos en 1 área metropolitana. 1.29 % de impuesto predial efectivo; 5.99 % en el tramo más alto del impuesto estatal sobre la renta.
Los constructores sacaron 1,640 permisos en los últimos doce meses, apenas 1.5 por cada mil residentes — uno de los pipelines más restrictivos del país. La migración neta llega a −0.08 %, ligeramente negativa. El ingreso mediano por hogar se sitúa en $86,394. La historia estructural es la carga de alquiler: la proporción de hogares con carga excesiva de renta (45.2 %) es la más alta del país — la demanda absorbe casi cualquier inventario de calidad que el estado logre producir.
La única área metropolitana publicada es Providence-Warwick (mediana de $386K, cap del 5.15%, 1.67M de habitantes, straddle RI-MA). Es la única economía a escala del estado — la Universidad de Brown, la Rhode Island School of Design, los sistemas hospitalarios (Lifespan, Care New England), los servicios financieros y la economía portuaria. Los submercados secundarios (Woonsocket, Pawtucket, Cranston, Newport) se agregan todos dentro del MSA de Providence.
Frente a Massachusetts — el vecino inmediato con el que Providence-Warwick cruza la línea estatal — Rhode Island tiene una matemática de cap rate comparable y costos operativos similares, pero sin clawback del 1031 y con menos carga de zonificación restrictiva. Frente a Connecticut, RI tiene desalojos más rápidos (30 días contra 60) y menor escala. Frente al Medio Oeste, RI es un estado de costo premium — el proxy de cap rate lee más alto que Boston, pero los niveles de precio subyacentes reflejan la economía premium del Noreste.
El entorno operativo es moderado para la región. Desalojo en 30 días, sin control estatal de renta, depósito máximo de 1 mes, 63.0 % de propietarios-ocupantes, 9.5 % de vacancia. El seguro promedia $1,718/año. 5.99 % en el tramo más alto del impuesto estatal.
Entonces, ¿qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: Providence-Warwick es el único objetivo con sentido, y la tesis descansa en la durabilidad de la demanda del inquilino, no en la matemática del cap rate. El proxy del 5.15% es el más alto del bloque Noreste a escala, sostenido por la tasa de carga de renta más pronunciada del grupo. Presupuesta el 1.29% de impuesto predial y los $1,718/año de seguro como un costo combinado de mantenimiento.
- Apreciación: Brown, RISD y los sistemas hospitalarios aportan una base laboral de grado institucional que sostiene la trayectoria del HPI metropolitano a pesar de que falten datos estatales a cinco años. Los submercados cercanos a la costa (East Bay, Aquidneck Island incluido Newport) cargan la capa premium de destino turístico.
- Fuera del estado: Rhode Island es un estado de especialistas — una sola área metropolitana, carga de renta alta, precios premium del Noreste. Le sirve al operador ya familiarizado con las normas operativas de Boston-metro o Connecticut. Para un inversionista de flujo de caja puro que llega desde fuera del Noreste, compara Providence-Warwick directamente contra Hartford (CT) y Worcester (MA) propiedad por propiedad.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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