Providence (Providence-Warwick, RI-MA)
El outlier de Nueva Inglaterra con el HPI interanual más alto de la cola. Providence corrió +61% en 5 años (segundo solo después de Charlotte) Y +5,24% interanual (el dato reciente más fuerte de cualquier metro en la cola). Los permisos están extremadamente ajustados a 1,55/1.000. Los inquilinos están agobiados (R/I 35,7%, el peor de la cola) — pero esa misma matemática le da a los propietarios un cap rate proxy funcional de 5,15%. Nueva Inglaterra bloqueada en oferta + desbordamiento de Massachusetts a Bristol County.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
moderado
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
4.51×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Rhode Island
- 4.51×=
- vs EE.UU.
- 3.43×
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
agobiado
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
35.7%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Rhode Island
- 35.7%=
- vs EE.UU.
- 23.3%
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
sólido
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.2%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Rhode Island
- 5.2%=
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.8
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
plano
Migración neta (Net Migration)
-0.02%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Rhode Island
- -0.02%=
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.55
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Rhode Island
- 1.55=
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.7%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Rhode Island
- 4.7%=
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Providence
Providence es el outlier de Nueva Inglaterra con el HPI interanual más alto de la cola. A lo largo de 6 condados — 5 en Rhode Island más Bristol County, MA — el metro reúne 1,67 millones de residentes con un ingreso familiar de $85.646 (Censo ACS) y un valor mediano de vivienda de $385.900. La Renta Justa de Mercado HUD para un apartamento de 2 dormitorios es $2.550 — entre los más altos de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +61,0% en cinco años (FHFA HPI) — segundo solo después de Charlotte (+63,8%) en toda la cola.
Lo interesante es que Providence corre el HPI interanual reciente más fuerte de cualquier metro en la cola. +5,24% interanual, por delante de Pittsburgh (+4,74%), Cincinnati (+4,53%) y Kansas City (+4,54%). El ciclo aquí sigue acelerándose. El cap rate proxy se ubica en 5,15% — sólido, muy por encima del 4,4% nacional. La matemática funciona porque la FMR es muy alta en relación con el valor mediano de vivienda: los alquileres son extremos ($2.550 por un 2BR), lo que da a los propietarios excelentes rendimientos brutos incluso en un mercado de alto precio. La otra cara: renta-a-ingreso es 35,7% — agobiado, el peor de la cola. Los inquilinos están siendo aplastados.
La geometría de 6 condados concentra el pipeline de oferta en 4 lugares:
- Bristol County, MA (577K hab, $421.800 MHV) lidera con 953 permisos TTM = 1,65 por cada 1.000 — Fall River y New Bedford, el desbordamiento de Massachusetts.
- Providence County, RI (658K hab, $339.100 MHV) es el núcleo pero solo construye 767 permisos = 1,17 por cada 1.000 — Providence propiamente más Pawtucket, Cranston. Núcleo urbano bloqueado.
- Kent County, RI (170K hab, $333.900 MHV) construye 392 permisos = 2,30 por cada 1.000 — Warwick, Coventry, West Warwick.
- Washington County, RI (130K hab, $469.800 MHV) construye 256 permisos = 1,97 por cada 1.000 — South Kingstown, Westerly.
Providence corre 1,55 permisos por cada 1.000 residentes — entre los más bajos de la cola. El YoY de permisos es +57,7% — aceleración masiva desde una base baja. El mix 46% unifamiliar / 54% multifamiliar es inusualmente pesado en multi para un metro más pequeño — típico de la densidad de Nueva Inglaterra.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −280 declaraciones (IRS SOI) — esencialmente plano, −0,02% de la población. Los aumentos de precios vienen de la oferta ajustada, no de la inmigración. El desempleo es 4,7%, por encima del nacional 4,0%. 62,9% ocupación por propietario, 35,0% con licenciatura o más.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Providence funciona. 5,15% cap proxy en una mediana de $385K es uno de los mejores escenarios de matemática de cap en la cola, especialmente en cualquier metro con tanto crecimiento de HPI. Mira el east side de Providence County (East Providence, Pawtucket) y Bristol County MA (Fall River, New Bedford) para la entrada más baja más renta extrema.
- Si buscas apreciación: Providence es la MEJOR historia de apreciación en la cola en este momento. +61% en 5 años Y +5,24% interanual (el dato reciente más alto) dice que la tendencia está intacta. La narrativa no se ha puesto al día.
- Si ya tienes propiedades aquí: Mantente y dobla la apuesta. El mercado laboral es más tambaleante que los pares del Medio Oeste (4,7% de desempleo), pero la restricción de oferta más la carga de renta significa que los propietarios siguen cobrando. Providence es el durmiente de Nueva Inglaterra.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+61.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.2% Interanual
$385,900 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Providence subieron 61.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación fuerte para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.2% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Providence corrió **+61% en cinco años** — segundo solo después de Charlotte (+63,8%) en toda la cola. El metro de Nueva Inglaterra que silenciosamente superó a todos los velocistas del Sun Belt excepto uno.
- 02Dentro de Rhode Island, Providence ocupa el **#1 de 1** — Rhode Island tiene solo un área estadística metropolitana, y Providence es ese.
- 03**El interanual reciente es +5,24%** — el **dato reciente más fuerte de cualquier metro en la cola**, por delante de Pittsburgh (+4,74%), Cincinnati (+4,53%) y Kansas City (+4,54%). El ciclo de Providence sigue acelerándose.
- 04Los metros de EE.UU. corrieron **+34,3%** en el mismo período. Providence superó por ~27pp — uno de los mayores superdesempeños de la cola.
- 05La conclusión: Providence es **el outlier de Nueva Inglaterra**. Oferta ajustada, desbordamiento de Boston, y una historia de aceleración sorpresa que los titulares nunca recogieron.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Newport (Newport County) | $559,700 | $100,859 | 5.55× | estirado |
| Condado de Washington (Washington County) | $469,800 | $102,478 | 4.58× | moderado |
| Condado de Bristol (Bristol County) | $468,000 | $110,926 | 4.22× | moderado |
| Condado de Bristol (Bristol County) | $421,800 | $84,198 | 5.01× | estirado |
| Condado de Providence (Providence County) | $339,100 | $78,204 | 4.34× | moderado |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$2,550
/ mes · HUD FMR FY 2026
35.7% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 35.7% de su ingreso — 12.5 puntos por encima de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Rhode Island (35.7%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,943 | $23.3K | 27.2% | moderado |
| 2 Rec | $2,550 | $30.6K | 35.7% | sobrecargado por renta |
| 3 Rec | $3,057 | $36.7K | 42.8% | sobrecargado por renta |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.7%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Providence es debilitándose, con un desempleo de 4.7% — 0.7 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.7%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$85,646
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
2,593
Censo BPS · últimos 12 meses
+57.7% interanual
1.55 permisos por 1,000 habitantes
Providence obtuvo 2,593 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 57.7% interanual. Eso equivale a 1.55 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,197
últimos 12 meses
2–4 unidades
459
últimos 12 meses
5+ unidades
937
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 6 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**Bristol County, MA lidera con 953 permisos TTM** — Fall River y New Bedford. El desbordamiento de Massachusetts es el mayor constructor del metro, a pesar de estar en un estado diferente.
- 02**Providence County, RI** (Providence propiamente más Pawtucket, Cranston) construye **767 permisos = 1,17 por cada 1.000** — ligero para un núcleo metropolitano. El núcleo urbano de RI está bloqueado en oferta.
- 03Kent County, RI (Warwick, Coventry, West Warwick) construye **392 permisos = 2,30 por cada 1.000** — el segundo nivel del crecimiento suburbano de RI.
- 04Washington County, RI (South Kingstown, Westerly, el corredor URI) construye **256 permisos = 1,97 por cada 1.000** — condado costero del sur afluente.
- 05Providence corre **1,55 permisos por cada 1.000 residentes** — entre los **más bajos de la cola**. **El YoY de permisos es +57,7%** — aceleración masiva desde una base baja, el ciclo finalmente se está poniendo al día con la demanda.
Cómo leer el mapa
- 01**Bristol County, MA (la esquina este de Massachusetts) es el más denso a 1,65 por cada 1.000** — Fall River y New Bedford absorben el desbordamiento entre estados.
- 02Kent County, RI (sur de Providence) a **2,30 por cada 1.000** — Warwick y Coventry, el anillo suburbano interior.
- 03Washington County, RI (costa sur) a **1,97 por cada 1.000** — Westerly, South Kingstown.
- 04Providence County, RI (núcleo) a solo **1,17 por cada 1.000** — entre los más bajos de la cola. El núcleo urbano está bloqueado.
- 05**El patrón es de oferta ajustada en todas partes.** Incluso los condados más densos (Kent y Washington) corren por debajo de la mediana nacional de 3,49. El uso del suelo de Nueva Inglaterra, el frente acuático y la zonificación de viejo crecimiento se combinan para mantener la nueva oferta escasa. El desbordamiento de Massachusetts en Bristol es la única válvula de liberación.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Providence (Providence County) | 657,984 | $78,204 | $339,100 | 767 | +79.2% |
| 2 | Condado de Bristol (Bristol County) | 576,699 | $84,198 | $421,800 | 953 | +37.3% |
| 3 | Condado de Kent (Kent County) | 170,168 | $91,278 | $333,900 | 392 | +65.4% |
| 4 | Condado de Washington (Washington County) | 129,998 | $102,478 | $469,800 | 256 | |
| 5 | Condado de Newport (Newport County) | 85,442 | $100,859 | $559,700 | 151 | +106.8% |
| 6 | Condado de Bristol (Bristol County) | 50,658 | $110,926 | $468,000 | 74 | +184.6% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Providence por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 1 de 4 métricas comparables
Providence es más comparable en tamaño a Virginia Beach, Jacksonville, Milwaukee, Nashville. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, y rezagado en Tasa de desempleo (Unemployment), Permisos de construcción (Permit Pipeline).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Providence está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Providence | 1.67M | $86K | $386K | 4.51× | 5.2% | +61.0% | 1.55 | -0.02% | 4.7% |
Virginia Beach (Virginia Beach-Norfolk-Newport News, VA-NC) | 1.80M | $81K | $318K | 3.95× | 4.2% | +50.3% | 2.13 | -0.06% | — |
Jacksonville (Jacksonville, FL) | 1.61M | $77K | $309K | 4.01× | 4.2% | +54.9% | 7.89 | +0.68% | 4.6% |
Milwaukee (Milwaukee-Waukesha, WI) | 1.57M | $76K | $284K | 3.71× | 3.7% | +55.3% | 2.01 | -0.14% | — |
Nashville (Nashville-Davidson--Murfreesboro--Franklin, TN) | 1.99M | $82K | $377K | 4.57× | 3.6% | +58.3% | 9.56 | +0.31% | 2.9% |
Raleigh (Raleigh-Cary, NC) | 1.42M | $96K | $381K | 3.97× | 3.6% | +56.9% | 12.81 | +0.38% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-280
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.02% de la población del metro
5,105 del origen principal
Providence tuvo una pequeña pérdida de −280 declaraciones netas del IRS — −0,02% de la población, esencialmente plano. La salida marginal queda eclipsada por la acción de precios. La migración neta en un metro bloqueado en oferta es casi irrelevante — Providence sube porque no se construye nada.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Providence (Providence County), RI | 5,105 |
| Condado de Plymouth (Plymouth County), MA | 3,056 |
| Condado de Kent (Kent County), RI | 2,877 |
| Condado de Norfolk (Norfolk County), MA | 2,817 |
| Condado de Bristol (Bristol County), MA | 2,158 |
| Condado de Suffolk (Suffolk County), MA | 1,932 |
Quién vive en Providence
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.6
- Ocupación del propietario
- 62.9%
- Licenciatura+
- 35.0%
Providence maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.6, 62.9% ocupación del propietario 35.0% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.9% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $85,646
- Edad mediana
- 40.6
- Licenciatura o superior
- 35.0%
- Tasa de ocupación del propietario
- 62.9%
- Tasa de vacancia
- 8.2%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.9%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026