Mercados inmobiliarios de Nuevo Hampshire

Nuevo Hampshire es la válvula de escape libre de impuestos del metro de Boston. Una relación precio/ingreso de 4.44 y un proxy de Cap Rate del 3.4% señalan un mercado de apreciación, no de flujo de caja — pero el 0% de impuesto estatal sobre ingresos de alquiler significa que cada dólar de NOI llega intacto. El seguro de vivienda es de solo $995/año — el más bajo del país — y el impuesto predial cerca del 1.9% es la contrapartida por la estructura de cero impuesto sobre la renta.

Manchester–Nashua (420K) es el metro principal y efectivamente un exurb de Boston — la I-93 coloca el centro de Boston a 60 minutos, y el diferencial fiscal impulsa demanda constante de trabajadores de Massachusetts. La base de empleo local incluye BAE Systems, Fidelity y un clúster de salud anclado en Elliot Hospital. Dover–Durham–Rochester (165K, esquina sureste) es el segundo metro — la Universidad de New Hampshire y el Astillero Naval de Portsmouth impulsan la demanda de alquiler.

Con solo dos metros y 1.4 millones de residentes, es uno de los mercados estatales más pequeños del país. La migración neta es positiva, impulsada por el mismo derrame de Boston que sostiene los precios. El índice de precios ha subido más del 61% en cinco años — entre los más fuertes del noreste.

El plazo de desalojo de 30 días es uno de los más lentos de Nueva Inglaterra, y no hay control de alquiler.

• Si buscas flujo de caja, Nuevo Hampshire es un tramo a precios actuales. El P/I de 4.44 dificulta el apalancamiento positivo sin valor agregado significativo.
• Si apuestas por apreciación, el flujo de viajeros de Boston y el cero impuesto sobre la renta crean un piso de demanda estructural que la mayoría de mercados del noreste no tiene.
• Si inviertes desde fuera del estado, el cero impuesto es el titular, pero el desalojo de 30 días y el predial de ~1.9% son costos reales. El inventario es escaso — espera competencia en cada operación.