Mercados inmobiliarios de Nuevo Hampshire
Cero impuesto estatal sobre la renta + migración fuerte + efecto derrame del metro de Boston. P/I 3.84, proxy de cap rate 4.3 %, vivienda media $365,785. 0.00 % sobre salarios y rentas (la derogación 2025 del impuesto Hall completa el estatus de cero impuesto); el 1.77 % de impuesto predial es el costo a pagar.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.8
Census ACS
Alquiler/Ingreso
25.4%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.3%
HUD + ACS
Migración neta
0.29%
IRS SOI
Permisos / 1K
3.4
Census BPS
Desempleo
4.1%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$96,373
Census ACS
Tasa de vacancia
12.5%
Census ACS
Carga de alquiler
44.9%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 2 metros en Nuevo Hampshire
Nuevo Hampshire
2 metros · 10 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS2 metros en Nuevo Hampshire. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Mánchester (Manchester-Nashua, NH) | 0.4M | 61.6% |
| 2 | Boston (Boston-Cambridge-Newton, MA-NH) | 4.9M | 34.0% |
Dónde se ubica New Hampshire en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosNew Hampshire es el refugio fiscal discreto del noreste — cero impuesto estatal sobre salarios y rentas, migración estructuralmente positiva, y el segundo impuesto predial más alto de la región como contrapeso. Relación precio-ingreso 3.84, proxy de cap rate 4.3 %, vivienda media $365,785, con 1,387,834 residentes y 2 metros. Un 1.77 % efectivo de impuesto predial — entre los más altos del país. 0.00 % estatal sobre salarios y rentas (el impuesto estilo Hall sobre intereses y dividendos fue derogado por completo en 2025, completando el estatus de cero renta).
El FHFA HPI sube 61.6 % en cinco años — el mejor del grupo comparable — y 5.4 % el último año. Los constructores sacaron 4,652 permisos TTM a 3.4 por cada 1,000 residentes — bajo. La migración neta en +0.29 % es fuertemente positiva — la mejor historia migratoria del noreste en la cohorte. El desempleo está en 4.1 % y el ingreso familiar medio en $96,373.
El único metro publicado concentra casi toda la economía del estado. Manchester-Nashua ($386K de mediana, 4.30% de cap, 423K habitantes) es el ancla — el sur de New Hampshire vive una relación de conmutación directa con Boston, con finanzas, seguros (Fidelity) y salud como pilares. Portsmouth-Dover y los pueblos costeros se agregan al MSA Boston-Cambridge-Newton que cruza la frontera MA-NH.
Frente a Massachusetts, el arbitraje estructural es claro: cero impuesto estatal sobre la renta más acceso al mercado laboral de Boston — residentes de MA que se mudan 30 a 60 millas al norte bajan su impuesto estatal a cero sin perder el empleo. Frente a Vermont, NH tiene un impuesto sobre la renta dramáticamente menor y una migración más fuerte. Frente a Maine, NH paga un impuesto predial más alto, pero la ventaja en renta se compone a favor del inversionista de ingreso alto.
El entorno operativo es moderado. Desalojo de 30 días, sin control de rentas, depósito tope de 1 mes, 72.4 % de propietarios, 12.5 % de vacancia. El seguro promedia $1,135/año. 0.00 % estatal sobre la renta.
¿Qué hace entonces un inversionista?
- Flujo de caja: Manchester-Nashua es el único objetivo, y las cuentas cuadran gracias a la estructura fiscal. Un 4.30% de cap a $386K de entrada, después de impuestos, le gana a muchos metros nominalmente más altos en estados con impuestos sobre la renta del 5% o más. Modela el impuesto predial explícitamente — el 1.77% es la mayor partida y varía bastante entre pueblos.
- Plusvalía: Manchester-Nashua lleva la mejor historia de apreciación del grupo, impulsada por el derrame migratorio sostenido desde el metro de Boston. El 61.6% del HPI a cinco años lidera a los pares del noreste. Los pueblos del sur de NH dentro de distancia razonable de conmutación a Boston (Salem, Derry, Windham) son los submercados más fuertes.
- Fuera del estado: New Hampshire es, sin discusión, el mejor estado del noreste por estructura fiscal para inversionistas de ingreso alto. La combinación de cero impuesto + acceso a Boston + migración positiva es rara — la contrapartida es pagar el segundo impuesto predial más alto de la región. Compáralo directo con Pennsylvania — NH gana en dirección del impuesto sobre la renta y migración, PA gana en precio de entrada y cantidad de metros.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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