Mercados inmobiliarios de Hawái
Precios por escasez, una base federal y turística, y el impuesto predial más bajo del país emparejado con uno de los desalojos más lentos. Proxy de cap rate 2.4 %, migración −0.16 %, HPI subió 38.2 % en cinco años. El [impuesto predial](/es/glossary/property-tax) del 0.27 % es el más bajo del país — pero el 11.00 % marginal sobre la renta y el desalojo de 45 días dejan claro que ésta es una tesis de apreciación por escasez, no un estado de flujo de caja.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
8.7
Census ACS
Alquiler/Ingreso
31.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
2.4%
HUD + ACS
Migración neta
-0.16%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.3
Census BPS
Desempleo
2.1%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$98,864
Census ACS
Tasa de vacancia
13.0%
Census ACS
Carga de alquiler
51.4%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 2 metros en Hawái
Hawái
2 metros · 5 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS2 metros en Hawái. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Kahului (Kahului-Wailuku-Lahaina, HI) | 0.2M | 60.0% |
| 2 | Urban Honolulu (Urban Honolulu, HI) | 1.0M | 34.6% |
Dónde se ubica Hawaii en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosHawái es la jugada de escasez más clara del país: dos áreas metropolitanas, una oferta restringida por la geografía, y realidades operativas (desalojos lentos, impuesto sobre la renta alto, calendarios de 45 días para inquilinos) que genuinamente cambian cómo se modelan las cuentas. Proxy de tasa de capitalización (Cap Rate) de 2.4 %, migración neta de −0.16 %, con 1,445,635 residentes en 2 áreas metropolitanas. Impuesto predial efectivo del 0.27 % — el más bajo del país — frente a un impuesto estatal sobre la renta con tasa marginal máxima del 11.00 %.
El Índice Federal de Precios de Vivienda (FHFA HPI) subió 38.2 % en cinco años y 1.7 % en el último — una cifra fuerte para un mercado fuera del Sun Belt y consistente con un régimen de precios limitado por la oferta. Los constructores sacaron 3,325 permisos en los últimos doce meses a un ritmo de 2.3 por cada mil residentes — bastante por debajo del ritmo nacional, porque la geografía deja pocos sitios donde construir. El desempleo se ubica en 2.1 % — el más bajo del grupo comparable — con el ingreso familiar mediano en $98,864.
Las 2 áreas metropolitanas publicadas cargan al estado. Urban Honolulu (mediana de $873K, cap de 2.36%, 1.01M habitantes) es el ancla — empleo federal (Pearl Harbor + JBPHH), turismo, finanzas y la Universidad de Hawaiʻi concentran toda la tesis en un solo mercado de alto precio, impulsado por escasez. Kahului-Wailuku-Lahaina (mediana de $859K, cap de 2.38%, 165K habitantes) es Maui — economía turística, expuesta al visitante, y aún reconstruyéndose tras el incendio de Lahaina de 2023, que sigue marcando tanto la geografía de la demanda como las conversaciones sobre seguros en la isla.
Frente a California, Hawái comparte el premium costero y la matemática ajustada de cap rate, pero gana claramente en impuesto predial y tiene una política fiscal local menos volátil — el entorno tributario local californiano cambia más que el hawaiano. Frente a Washington, el trade es el inverso: Washington tiene una economía tecnológica más profunda y cero impuesto sobre la renta, mientras que Hawái gana en impuesto predial y tiene un suelo genuino de precios por escasez. Frente a Nevada, la matemática operativa más limpia está del lado nevadense (cero impuesto sobre la renta, escala y flujo turístico) — la tesis hawaiana es apreciación pura por escasez, no rendimiento.
El entorno operativo es lento y especializado. Plazo de desalojo de 45 días — uno de los más lentos del país — lo que significa que operar con inquilinos corre en un reloj notablemente más largo que en el continente. Sin control estatal de rentas, 62.4 % de propiedad de vivienda, 13.0 % de vacancia. El seguro promedia $1,364 al año, con las conversaciones de pólizas en Maui post-Lahaina todavía en movimiento. Tasa marginal máxima del impuesto estatal sobre la renta del 11.00 %.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de caja: No es la tesis de Hawái, punto. El proxy de cap del 2.37% es el más ajustado del grupo; añadir encima el 11% de impuesto sobre la renta y el desalojo de 45 días empuja al flujo de caja pasivo bajo el agua a menos que estés operando alquileres vacacionales de corto plazo — un caso que trae su propia historia regulatoria y no es la matemática de renta que describe esta página.
- Apreciación: Ésta es la tesis. 38.2 % en cinco años es fuerte, la escasez subyacente es estructural (no hay más Oʻahu donde construir), y el 0.27 % de impuesto predial compone de forma significativa en una tenencia larga. Supuesto de modelado: la apreciación hace el trabajo pesado, el flujo operativo empata en el mejor caso, y el impuesto predial es el compositor silencioso.
- Desde fuera del estado: Hawái es un estado pesado en operaciones y sólo para especialistas. El desalojo de 45 días no es teórico: se lee en cada decisión de underwriting que tomas. Para inversionistas continentales que no estén ya gestionando relaciones locales (agentes, seguros, regulación de alquiler vacacional en Maui en particular tras el incendio), este es un sí más difícil de lo que sugiere el precio del titular. Elige la isla y el submercado con deliberación, o quédate en el continente.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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