Mercados inmobiliarios de Ohio
El estado de flujo de caja del Medio Oeste: P/I de 2.67, proxy de Cap Rate cerca del 5%, valores medianos bajo $210K. Seguro bajo ($1,122/año), sin control de alquiler, desalojos en 30 días. Contrapartida: migración neta ligeramente negativa e impuesto estatal de 3.5%.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.7
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.2%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.0%
HUD + ACS
Migración neta
-0.06%
IRS SOI
Permisos / 1K
1.6
Census BPS
Desempleo
4.3%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$71,048
Census ACS
Tasa de vacancia
8.2%
Census ACS
Carga de alquiler
41.0%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
15 metros en Ohio. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Springfield (Springfield, OH) | 0.1M | 63.7% |
| 2 | Mansfield (Mansfield, OH) | 0.1M | 63.6% |
| 3 | Youngstown (Youngstown-Warren-Boardman, OH-PA) | 0.5M | 63.2% |
| 4 | Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.3M | 57.1% |
| 5 | Dayton (Dayton-Kettering, OH) | 0.8M | 57.0% |
| 6 | Columbus (Columbus, OH) | 2.1M | 54.6% |
| 7 | Cleveland (Cleveland-Elyria, OH) | 2.1M | 54.0% |
| 8 | Lima (Lima, OH) | 0.1M | 53.5% |
| 9 | Akron (Akron, OH) | 0.7M | 53.2% |
| 10 | Canton (Canton-Massillon, OH) | 0.4M | 53.1% |
Ohio es el motor de flujo de caja del Medio Oeste. Con una relación precio/ingreso de 2.67 y un proxy de Cap Rate cercano al 5.0%, los precios de entrada están entre los más accesibles del país — el valor mediano de las viviendas se ubica bajo $210,000. Sin control de alquiler, con desalojos en 30 días y un seguro de apenas $1,122/año, la estructura de costos operativos está diseñada para flujo de caja positivo desde el primer día.
Las 15 áreas metropolitanas del estado se agrupan en tres niveles. Columbus (2.1 millones) es el metro de crecimiento — capital estatal, Ohio State University y una economía diversificada en salud, seguros y logística. La fábrica de Intel en el condado de Licking es el catalizador. Cleveland (2.1 millones) y Cincinnati (2.2 millones) son los metros patrimoniales — amplio stock habitacional, relaciones P/I bajo 2.5 y demanda de alquiler establecida. Metros menores como Dayton, Akron y Toledo ofrecen puntos de entrada bajo $150K con vacancia estatal del 8.2%.
La contrapartida es la migración. Ohio muestra una ligera salida neta de −6,809 declaraciones del IRS (−0.06% de la población) — no una hemorragia, pero tampoco el impulso de crecimiento que ofrecen Texas o Florida. La demanda aquí se basa en estabilidad, no en crecimiento.
Ohio cobra un 3.5% de impuesto estatal sobre ingresos de alquiler (sobre el umbral de $26K). Pero el 1.44% de impuesto predial es moderado y el seguro de $1,122/año está entre los más bajos del país.
- Si buscas flujo de caja, Cleveland, Dayton y Akron ofrecen los perfiles más fuertes — P/I bajo 2.5, proxy de Cap Rate sobre 5%, y precios que permiten múltiples adquisiciones con el mismo capital que compra una unidad en un mercado costero.
- Si apuestas por apreciación, Columbus es la excepción — crecimiento poblacional, catalizador Intel e IPV por encima del promedio estatal.
- Si inviertes desde fuera del estado, Ohio es favorable para el propietario (sin control de alquiler, desalojos en 30 días, sin tope de depósito). Gestión de propiedades abundante en los 3 metros principales. El impuesto del 3.5% y la ligera salida migratoria son los costos — compensados por los precios de entrada y seguros más bajos del Medio Oeste.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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