Mercados inmobiliarios de Ohio
Entrada barata con un impuesto predial que decide la ecuación. P/I de 2.67, proxy de Cap Rate del 5.0 %, vivienda mediana en $206,217. Una tasa plana del 3.5 % mantiene bajos los costos operativos. La trampa: 1.44 % de impuesto predial.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
2.7
Census ACS
Alquiler/Ingreso
21.2%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
5.0%
HUD + ACS
Migración neta
-0.06%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.9
Census BPS
Desempleo
4.6%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$71,048
Census ACS
Tasa de vacancia
8.2%
Census ACS
Carga de alquiler
41.0%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 15 metros en Ohio
Ohio
15 metros · 88 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS14 metros en Ohio. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Springfield (Springfield, OH) | 0.1M | 63.7% |
| 2 | Mansfield (Mansfield, OH) | 0.1M | 63.6% |
| 3 | Youngstown (Youngstown-Warren-Boardman, OH-PA) | 0.5M | 63.2% |
| 4 | Cincinnati (Cincinnati, OH-KY-IN) | 2.3M | 57.1% |
| 5 | Dayton (Dayton-Kettering, OH) | 0.8M | 57.0% |
| 6 | Columbus (Columbus, OH) | 2.1M | 54.6% |
| 7 | Cleveland (Cleveland-Elyria, OH) | 2.1M | 54.0% |
| 8 | Lima (Lima, OH) | 0.1M | 53.5% |
| 9 | Akron (Akron, OH) | 0.7M | 53.2% |
| 10 | Canton (Canton-Massillon, OH) | 0.4M | 53.1% |
Dónde se ubica Ohio en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosOhio está en el decil superior en fundamentales de flujo de caja y en el decil inferior en impuesto predial — los dos hechos que definen cómo se analiza este mercado. Relación precio/ingreso de 2.67, proxy de Cap Rate del 5.0 %, vivienda mediana en $206,217, con 11,780,046 residentes en 14 metros. El impuesto predial efectivo corre al 1.44 % — la línea que todo inversionista de fuera del estado tiene que modelar explícitamente.
El índice FHFA de precios subió 54.5 % en cinco años y 5.4 % en el último — en línea con el Medio Oeste, sin adelantarse. Los constructores sacaron 34,397 permisos en los últimos doce meses. La migración neta está prácticamente plana en −0.06 % de la población. El desempleo se ubica en 4.6 % con un ingreso familiar mediano de $71,048.
Los metros se ordenan por tipo de estrategia. Columbus (mediana de $274K) es la apuesta de crecimiento — la planta de Intel en Licking County, la expansión de vehículos eléctricos de Honda, la Ohio State University como motor laboral. Cleveland (mediana de $147K, proxy de Cap Rate del 6.4%) es el referente del estado en flujo de caja — parque inmobiliario profundo, demanda del sector salud y manufactura. Cincinnati ($240K) se sitúa en medio. Dayton, Toledo, Akron, Canton y Youngstown son el segundo nivel — entrada entre $135K y $200K, Cap Rate entre 4.8% y 6.4%, bases laborales más pequeñas que requieren más diligencia local.
Indiana es el par más directo — impuesto predial más bajo (menos del 1%), matemáticas de flujo de caja casi idénticas, reglas de propietario similares. Ohio gana en escala: 15 metros frente al grupo más pequeño de Indiana, y el ancla de Intel en Columbus cambia la demanda futura de una manera que Indianápolis no iguala. Frente a Illinois no hay comparación — impuesto sobre la renta más alto, impuesto predial más alto, pérdida neta de residentes. Frente a Michigan y Wisconsin, Ohio gana en impuesto sobre la renta.
El entorno operativo es favorable al propietario: desalojo en 30 días, sin control de alquileres, 67.3 % de ocupación por propietarios, 8.2 % de vacancia. El seguro promedia $1,122 al año.
¿Qué hace un inversionista con esto?
- Flujo de caja: Cleveland son las matemáticas. Un proxy de Cap Rate del 6.4% a una mediana de $147K es la combinación más limpia del grupo del Medio Oeste. Dayton, Toledo, Akron, Canton y Youngstown repiten la tesis a menor escala. Modela el 1.44 % de impuesto predial como renglón independiente.
- Apreciación: Columbus es el único metro con una tesis de demanda futura lo bastante fuerte para justificar la matemática más ajustada. Intel y Honda son los catalizadores.
- Desde fuera del estado: El proxy de Cap Rate de Ohio del 5.0 % es el mejor del grupo del Medio Oeste. Compara Ohio contra Indiana propiedad por propiedad antes de comprometer capital.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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