Cleveland (Cleveland-Elyria, OH)
El metro de flujo de caja más profundo del Medio Oeste. Tasa de capitalización proxy 4.7 %, vivienda mediana $201,000, HPI arriba 54.0 % en cinco años. 5 condados de Ohio, 2,079,759 residentes y un conducto de oferta lo bastante restringido para sostener los rendimientos.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
accesible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.93×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Ohio
- 2.67×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.50
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.2%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Ohio
- 21.2%=
- vs EE.UU.
- 23.3%-2.1
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
caso por caso
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
4.7%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Ohio
- 5.0%
- vs EE.UU.
- 4.3%+0.3
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
favorece rentar
Rentar vs comprar
1.27×
$1254/mes renta · $988/mes comprar
Razón de costo para el mismo hogar. Debajo de 0.85× comprar es claramente más barato; arriba de 1.15× rentar gana. Depende de la estrategia — un metro pro-compra es mercado de flips mayoristas, uno pro-renta es mercado de alquileres llave en mano.
- vs Ohio
- 1.30×
- vs EE.UU.
- 1.09×+0.18
Referencia
Renta mensual (HUD FMR 2BR) ÷ costo mensual de compra (valor mediano ACS × 80% × 30 años a MORTGAGE30US)
en contracción
Migración neta (Net Migration)
-0.10%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Ohio
- -0.03%
- vs EE.UU.
- 0.03%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.82
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Ohio
- 1.63+0.20
- vs EE.UU.
- 3.53
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
saludable
Tasa de desempleo (Unemployment)
3.8%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Ohio
- 5.0%-1.2
- vs EE.UU.
- 4.5%-0.7
Referencia
BLS LAUS, último mes
mezcla equilibrada de compradores
Cuota de compradores-inversionistas
13.1%
22.287 préstamos de compra · tasa de denegación 24.9% · 2024
Porcentaje de compras financiadas que van a inversionistas. Arriba de ~15% los arrendadores superan a propietarios-ocupantes; debajo de ~8% domina el propietario-ocupante.
Referencia
Préstamos para propiedades de inversión ÷ total de préstamos de compra (CFPB, HMDA LAR — anual)
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Cleveland
Cleveland es el metro de flujo de caja que el mundo del crecimiento sigue esquivando — y los datos federales dicen que se equivocan. Relación precio-ingreso 2.93, tasa de capitalización proxy 4.7 %, vivienda mediana $201,000, repartidos entre 2,079,759 residentes y 5 condados de Ohio. El ingreso mediano del hogar es $68,507 con desempleo al 3.8 %.
El HPI de la FHFA subió 54.0 % en cinco años — notable para un metro industrial heredado, impulsado por un punto de partida bajo en lugar de demanda especulativa. Los constructores sacaron 3,759 permisos TTM a un ritmo de 1.8 por cada 1,000 residentes — muy por debajo del promedio nacional, que es exactamente lo que impide que las tasas de capitalización se compriman. La renta justa de mercado para dos recámaras es $1,208/mes. La migración neta fue de −2,094 declaraciones del IRS — esencialmente plana, con la mayor parte del movimiento siendo un reacomodo dentro de Ohio más que una fuga fuera del estado.
El metro se organiza alrededor de dos corredores. El condado de Cuyahoga (Cleveland propiamente dicho, 1.26 millones de residentes) alberga la Cleveland Clinic, University Hospitals y la reurbanización del frente lacustre — los anclas institucionales que mantienen tenso el mercado laboral. El condado de Lorain es el flanco de crecimiento hacia el oeste: costos de terreno más bajos sobre la I-90 están atrayendo constructores. El condado de Medina es la jugada suburbana de altos ingresos, con los hogares más acomodados del metro. Lake y Geauga son los flancos orientales tranquilos — establecidos, de mayor precio, construyendo muy poco.
¿Qué hace un inversor con esto?
- Flujo de caja: La tasa de capitalización proxy del 4.7 % es la más fuerte del grupo par del Medio Oeste — superior a Pittsburgh, Indianapolis o Columbus. Un punto de entrada de $201,000 con $1,208/mes de renta justa es un cálculo que funciona desde el día uno para operadores de comprar y mantener.
- Apreciación: La ganancia de 54.0 % en el HPI a cinco años es real, pero arrancó de un nivel bajo. Es capitalización constante, no un cohete. Espera una trayectoria positiva sin la volatilidad estilo Sun Belt.
- Fuera del estado: Cleveland ofrece las matemáticas de flujo de caja más profundas del grupo par de Ohio. El conducto de oferta es lo bastante ajustado para proteger los rendimientos, y el presupuesto de capital de la Cleveland Clinic genera una demanda laboral estructural que la mayoría de metros del Medio Oeste no tienen.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+54.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.9% Interanual
$201,000 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Cleveland subieron 54.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.9% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Cleveland (verde azulado) se mantuvo por debajo del promedio estatal y nacional durante los 6 años completos — un descuento estructural, no una caída temporal.
- 02La brecha entre Cleveland y los metros nacionales se amplió después de 2022: los precios nacionales se estabilizaron mientras Cleveland seguía subiendo.
- 03El salto trimestral más pronunciado llegó en el segundo trimestre de 2024 (+11 puntos de índice), impulsado por la compresión de inventario en los condados de Cuyahoga y Lorain.
- 04Los metros de Ohio (azul) corren unos 30 puntos por encima de Cleveland, reflejo de Columbus y Cincinnati elevando el promedio estatal.
- 05La apreciación a 5 años es +54% — más fuerte que Pittsburgh y San Antonio, competitiva con Columbus.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 5 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Geauga (Geauga County) | $305,100 | $100,783 | 3.03× | moderado |
| Condado de Medina (Medina County) | $268,000 | $92,660 | 2.89× | accesible |
| Condado de Lorain (Lorain County) | $207,200 | $70,693 | 2.93× | accesible |
| Condado de Lake (Lake County) | $199,900 | $77,952 | 2.56× | accesible |
| Condado de Cuyahoga (Cuyahoga County) | $183,200 | $62,823 | 2.92× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente gubernamental. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,208
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.2% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.2% de su ingreso — 2.1 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Ohio (21.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $995 | $11.9K | 17.4% | cómodo |
| 2 Rec | $1,208 | $14.5K | 21.2% | cómodo |
| 3 Rec | $1,553 | $18.6K | 27.2% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente gubernamental, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
3.8%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Cleveland es saludable, con un desempleo de 3.8% — 0.7 puntos por debajo de el promedio de metros de EE.UU. (4.5%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
3.8%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$68,507
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
3,759
Censo BPS · últimos 12 meses
+28.6% interanual
1.82 permisos por 1,000 habitantes
Cleveland obtuvo 3,759 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 28.6% interanual. Eso equivale a 1.82 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.53.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
2,503
últimos 12 meses
2–4 unidades
66
últimos 12 meses
5+ unidades
1,190
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 5 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01El condado de Cuyahoga domina con 1,601 permisos — 42.6% del total metro — y un crecimiento del +43.2% interanual.
- 02El condado de Lorain sorprende como segundo con 1,183 permisos (+33.4% interanual), impulsado por costos de terreno más bajos en el corredor de la I-90.
- 03Los condados de Medina (435) y Lake (364) se mantienen estables, con cambios menores al 2% interanual.
- 04El condado de Geauga es el contribuyente más pequeño con 176 permisos (-3.3% interanual), consistente con su carácter rural.
- 05Los dos condados principales (Cuyahoga + Lorain) representan el 74% de todos los permisos del metro.
Cómo leer el mapa
- 01El sombreado más oscuro se concentra en el condado de Cuyahoga a lo largo de la costa del lago Erie — el centro de gravedad de la construcción.
- 02El condado de Lorain, directamente al oeste, muestra la segunda mayor concentración — el corredor de la I-90 impulsa el patrón suburbano.
- 03Los condados orientales (Lake, Geauga) son visiblemente más claros, reflejando menor volumen de permisos.
- 04El condado de Medina en la esquina suroeste muestra actividad moderada gracias a su posición entre Cleveland y Akron.
- 05El compacto perímetro de 5 condados significa desarrollo concentrado — una ventaja para inversores que buscan proximidad al núcleo de empleo.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Cuyahoga (Cuyahoga County) | 1,256,620 | $62,823 | $183,200 | 1,601 | +43.2% |
| 2 | Condado de Lorain (Lorain County) | 313,101 | $70,693 | $207,200 | 1,183 | +33.4% |
| 3 | Condado de Lake (Lake County) | 232,236 | $77,952 | $199,900 | 364 | |
| 4 | Condado de Medina (Medina County) | 182,347 | $92,660 | $268,000 | 435 | +0.7% |
| 5 | Condado de Geauga (Geauga County) | 95,455 | $100,783 | $305,100 | 176 |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Cleveland por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Cleveland es más comparable en tamaño a Las Vegas, Pittsburgh, Indianápolis (Indianapolis), San Antonio.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Cleveland está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Cleveland | 2.08M | $69K | $201K | 2.93× | 4.7% | +54.0% | 1.81 | -0.10% | 3.8% |
Las Vegas (Las Vegas-Henderson-Paradise, NV) | 2.27M | $74K | $401K | 5.43× | 3.4% | +52.3% | 5.87 | +0.45% | 5.2% |
Pittsburgh (Pittsburgh, PA) | 2.37M | $74K | $205K | 2.77× | 5.0% | +42.4% | 2.17 | -0.13% | 3.6% |
Indianápolis (Indianapolis-Carmel-Anderson, IN) | 2.11M | $77K | $244K | 3.17× | 4.7% | +53.0% | 5.91 | +0.02% | 2.5% |
San Antonio (San Antonio-New Braunfels, TX) | 2.57M | $74K | $259K | 3.48× | 4.3% | +41.5% | 3.93 | +0.45% | 3.7% |
Columbus (Columbus, OH) | 2.14M | $80K | $274K | 3.44× | 4.1% | +54.6% | 7.54 | -0.08% | 3.6% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-2,094
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.10% de la población del metro
7,562 del origen principal
Cleveland registró −2,094 declaraciones fiscales netas del IRS — un movimiento del −0.10 % para un metro de este tamaño. Eso es rotación estadística, no un éxodo estructural. Los flujos brutos muestran volúmenes similares de entrada y salida, con movimiento dentro de Ohio (condados de Summit, Lorain y Franklin) como motor principal.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Cuyahoga (Cuyahoga County), OH | 7,562 |
| Condado de Summit (Summit County), OH | 3,069 |
| Condado de Lorain (Lorain County), OH | 2,416 |
| Condado de Lake (Lake County), OH | 2,316 |
| Condado de Medina (Medina County), OH | 1,636 |
| Condado de Franklin (Franklin County), OH | 1,214 |
Quién vive en Cleveland
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 41.3
- Ocupación del propietario
- 65.0%
- Licenciatura+
- 30.7%
Cleveland maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 41.3, 65.0% ocupación del propietario 30.7% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 44.7% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $68,507
- Edad mediana
- 41.3
- Licenciatura o superior
- 30.7%
- Tasa de ocupación del propietario
- 65.0%
- Tasa de vacancia
- 10.8%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 44.7%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 29 de abril de 2026