Dayton (Dayton-Kettering, OH)
**Cuna de la aviación, segundo interanual más fuerte de la cola.** Dayton registra HPI **+57% en 5 años** con **interanual +6.98% (segundo solo después de Allentown +7.14%)**. P/I **2.67 asequible**, R/I **21.9% cómodo**, **cap proxy 5.33% viable**. Mediana $186K, FMR 2 hab $1,273. 3 condados (Montgomery + Greene + Miami). Permisos 2.64/1k, **interanual +29.4% acelerando**. Migración −284 prácticamente plana. Anclado por Wright-Patterson AFB (el centro de investigación más grande de la Fuerza Aérea), Premier Health, U Dayton, Sinclair, planta de motores Honda Anna.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
asequible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.67×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Ohio
- 2.67×=
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.76
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.9%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Ohio
- 21.2%
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.4
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.3%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Ohio
- 5.0%+0.4
- vs EE.UU.
- 4.4%+1.0
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
plana
Migración neta (Net Migration)
-0.03%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Ohio
- -0.03%=
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción acelerando
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
2.64
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Ohio
- 1.63+1.01
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
—
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Ohio
- 3.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Dayton
Dayton es la cuna de la aviación, y el segundo HPI interanual más fuerte de la cola. A través de 3 condados — Montgomery en el núcleo más Greene y Miami — el metro reúne 813,000 residentes con un ingreso familiar de $69,752 (Census ACS) y un valor mediano de vivienda de $186,200. El Alquiler Justo de Mercado HUD para 2 habitaciones es $1,273 — entre los más baratos de la cola. El Índice de Precios de Vivienda corrió +57.0% en cinco años (FHFA HPI) — territorio sólido del cinturón industrial, superando el promedio de metros de EE.UU. de +34.3% por 23 puntos porcentuales.
El dato interesante es que Dayton golpea todos los números correctos. El HPI interanual reciente es +6.98% — el segundo HPI del año actual más fuerte de cualquier metro T5 en la cola (solo Allentown +7.14% lo supera). El ratio precio-ingreso es 2.67 — asequible. El alquiler-ingreso es 21.9% — cómodo. La tasa de capitalización proxy es 5.33% — viable. Dentro de Ohio, Dayton ocupa el #4 de 14 por población, #4 por permisos, #5 por HPI a 5 años — medio del estado pero reacelerando.
La geometría de 3 condados es equilibrada:
- Condado de Montgomery (536K hab., $167,400 MHV) lidera con 1,301 permisos TTM = 2.43 por 1,000 — Dayton propiamente más Kettering, Centerville, Huber Heights, Riverside. 61% de la tubería del metro.
- Condado de Greene (168K hab., $238,000 MHV) construye 511 permisos = 3.05 por 1,000 — Beavercreek, Fairborn, Xenia. Anclado por Wright-Patterson AFB y Wright State University. El condado oriental adinerado.
- Condado de Miami (109K hab., $209,200 MHV) emite 333 permisos = 3.06 por 1,000 — Troy, Piqua, Tipp City. Condado norteño a lo largo de I-75.
Dayton registra 2.64 permisos por 1,000 residentes — bajo el nacional 3.49 pero sobre la mediana estatal de Ohio de 1.63. La proporción 56% unifamiliar / 37% multifamiliar 5+ es equilibrada. Permisos interanual +29.4% — fuerte aceleración sostenida.
Lo que está cambiando: la migración neta IRS es −284 declaraciones (IRS SOI) — −0.03% de la población, prácticamente plana (idéntica a la mediana estatal de Ohio). Propiedad-ocupación 64.8%, licenciatura o más 32.0%, edad mediana 39.1. El mercado laboral está anclado por Wright-Patterson Air Force Base (la instalación de investigación, desarrollo e ingeniería más grande de la Fuerza Aérea por área de tierra, empleando 30,000+ personal y contratistas), Premier Health Partners, Kettering Health, la Universidad de Dayton, Wright State University, Sinclair Community College, la planta de motores Honda Anna (al norte en el condado de Logan), y los remanentes legacy de Delphi/GM. Defensa + salud + educación + manufactura.
¿Qué hace un inversionista?
- Si buscas flujo de caja: Dayton funciona. Cap proxy 5.33% sobre una mediana de $186K es uno de los mejores márgenes de la cola, la asequibilidad es real (P/I 2.67), y la base de alquiler de Wright-Patterson es estructural. Mira los barrios obreros del condado de Montgomery (Belmont, Walnut Hills, Five Oaks) y Riverside/Huber Heights para SFR de $120K-$170K.
- Si juegas apreciación: Dayton es sólido. +57% en 5 años con +6.98% interanual es una combinación rara. El ciclo se está reacelerando después de la pausa post-2022. Los fundamentos estructurales (Wright-Patterson, U Dayton, +29.4% aceleración de permisos) dicen que la pista es real.
- Si ya posees aquí: Mantén y agrega. El corredor del condado de Greene (Beavercreek, Fairborn) es donde se concentra la nueva construcción y donde la ola de contratistas de Wright-Patterson es más densa.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+57.0%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+7.0% Interanual
$186,200 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Dayton subieron 57.0% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 7.0% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Dayton subió **+57.0% en cinco años** — territorio sólido del cinturón industrial, superando el promedio de metros de EE.UU. (+34.3%) por 23 puntos.
- 02**El crecimiento interanual reciente es +6.98%** — **el segundo HPI del año actual más fuerte de cualquier metro T5 en la cola** (solo Allentown +7.14% lo supera).
- 03Dentro de Ohio, Dayton ocupa el **#5 de 14** en HPI a 5 años — medio del estado. **#4 por población, #4 por permisos**.
- 04Los metros de EE.UU. subieron **+34.3%** en la misma ventana. Dayton superó por ~23 puntos y se está reacelerando.
- 05La conclusión: Dayton es el **Medio Oeste asequible con cap rate Y momentum** — fundamentos fuertes en cada dimensión.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 3 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Greene (Greene County) | $238,000 | $85,218 | 2.79× | accesible |
| Condado de Miami (Miami County) | $209,200 | $74,175 | 2.82× | accesible |
| Condado de Montgomery (Montgomery County) | $167,400 | $64,403 | 2.60× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,273
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.9% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.9% de su ingreso — 1.4 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) 0.7 puntos por encima de Ohio (21.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $1,009 | $12.1K | 17.4% | cómodo |
| 2 Rec | $1,273 | $15.3K | 21.9% | cómodo |
| 3 Rec | $1,651 | $19.8K | 28.4% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
—
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Dayton es debilitándose, con un desempleo de —.
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
—
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$69,752
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
2,145
Censo BPS · últimos 12 meses
+29.4% interanual
2.64 permisos por 1,000 habitantes
Dayton obtuvo 2,145 permisos de construcción en los últimos 12 meses, un salto significativo 29.4% interanual. Eso equivale a 2.64 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
1,199
últimos 12 meses
2–4 unidades
158
últimos 12 meses
5+ unidades
788
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 3 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El condado de Montgomery lidera con 1,301 permisos TTM = 2.43 por 1,000** — Dayton propiamente más Kettering, Centerville, Huber Heights, Riverside. 61% de la tubería del metro.
- 02**Condado de Greene** (Beavercreek, Fairborn, Xenia, área de Wright-Patterson AFB) construye **511 permisos = 3.05 por 1,000** — anclado por la base aérea y Wright State University.
- 03**Condado de Miami** (Troy, Piqua, Tipp City) emite **333 permisos = 3.06 por 1,000** — condado norteño a lo largo de I-75.
- 04Dayton registra **2.64 permisos por 1,000 residentes** — bajo el nacional 3.49 pero **sobre la mediana estatal de Ohio de 1.63**.
- 05**Permisos interanual +29.4%** — fuerte aceleración sostenida.
Cómo leer el mapa
- 01**El condado de Miami (norte, Troy/Piqua) es el más denso a 3.06 por 1,000** — pequeño pero proporcionalmente construyendo.
- 02**Condado de Greene (este, Wright-Patterson AFB) a 3.05 por 1,000** — Beavercreek, Fairborn, Xenia. Anclado por la base aérea.
- 03**Condado de Montgomery (el núcleo urbano) a 2.43 por 1,000** — Dayton propiamente, Kettering, Centerville, Huber Heights, Riverside. Condado urbano maduro con gran volumen absoluto.
- 04**El patrón es equilibrado** — los tres condados construyen a >2.4/1k, sin puntos muertos.
- 05El condado de Greene es el motor de crecimiento debido a Wright-Patterson AFB (la instalación de investigación e ingeniería más grande de la Fuerza Aérea).
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Montgomery (Montgomery County) | 536,121 | $64,403 | $167,400 | 1,301 | +51.3% |
| 2 | Condado de Greene (Greene County) | 167,567 | $85,218 | $238,000 | 511 | |
| 3 | Condado de Miami (Miami County) | 108,818 | $74,175 | $209,200 | 333 | +16.0% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Dayton por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Mejor en 2 de 4 métricas comparables
Dayton es más comparable en tamaño a Columbia, Cabo Coral (Cape Coral), Baton Rouge, Knoxville. mejor en su clase en Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada, Precio / Ingreso (Price-to-Income), y rezagado en Migración neta (Net Migration).
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Dayton está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Dayton | 0.81M | $70K | $186K | 2.67× | 5.3% | +57.0% | 2.64 | -0.03% | — |
Columbia (Columbia, SC) | 0.83M | $66K | $213K | 3.23× | 4.7% | +60.4% | 0.82 | +0.07% | — |
Cabo Coral (Cape Coral-Fort Myers, FL) | 0.77M | $73K | $326K | 4.46× | 4.7% | +47.8% | 17.10 | +1.06% | — |
Baton Rouge (Baton Rouge, LA) | 0.87M | $69K | $232K | 3.37× | 4.0% | +27.6% | 5.00 | -0.03% | 3.7% |
Knoxville (Knoxville, TN) | 0.88M | $70K | $255K | 3.66× | 4.5% | +77.4% | 9.10 | +0.16% | — |
Little Rock (Little Rock-North Little Rock-Conway, AR) | 0.75M | $65K | $199K | 3.05× | 4.5% | +43.9% | 3.86 | +0.09% | — |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-284
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.03% de la población del metro
3,252 del origen principal
Dayton quedó prácticamente plana en migración neta IRS — perdiendo −284 declaraciones, −0.03% de la población. Idéntica a la mediana estatal de Ohio. La migración no es el motor aquí — el motor es Wright-Patterson AFB más la base de precios asequible golpeando la inflexión del ciclo.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Montgomery (Montgomery County), OH | 3,252 |
| Condado de Greene (Greene County), OH | 2,283 |
| Condado de Warren (Warren County), OH | 1,296 |
| Condado de Clark (Clark County), OH | 1,054 |
| Condado de Miami (Miami County), OH | 827 |
| Condado de Butler (Butler County), OH | 807 |
Quién vive en Dayton
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 39.1
- Ocupación del propietario
- 64.8%
- Licenciatura+
- 32.0%
Dayton relativamente joven metro del Medio Oeste: Edad mediana 39.1, 64.8% ocupación del propietario 32.0% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 42.0% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $69,752
- Edad mediana
- 39.1
- Licenciatura o superior
- 32.0%
- Tasa de ocupación del propietario
- 64.8%
- Tasa de vacancia
- 7.9%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 42.0%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Dec 2025 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Dec 2025 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026