Akron (Akron, OH)
**El Rust Belt post-caucho que se compone silenciosamente — el tercer YoY HPI más fuerte de la cola.** Akron creció **+53.2% en HPI a 5 años** con **YoY +5.23% — la tercera lectura del año actual más fuerte de la cola** (solo Allentown +7.14% y Dayton +6.98% lo superan). **P/I 2.79 asequible, R/I 21.3% cómodo, proxy de cap rate 4.97% viable**. MHV $199K barato. FMR 2BR $1,268. 2 condados (Summit 539K, Portage 161K). **Permisos 1.16/1k AJUSTADOS — el más bajo de la cola T5**. Migración **−126 (−0.02% esencialmente plana)**. Desempleo 4.3%. **La restricción de oferta ES el viento a favor de la apreciación**. Anclado por **sede de Goodyear Tire & Rubber** (legado de la capital del caucho), **sede de FirstEnergy**, Akron Children's Hospital, University of Akron, Bridgestone/Firestone R&D, además del corredor R&D 'Polymer Valley'.
Los números que más importan
Lo que un inversor revisa primero al evaluar un metro — relación precio/ingreso, renta vs ingreso, proxy de cap rate y hacia dónde se mueve el mercado. Cada métrica comparada con las medianas estatal y nacional.
asequible
Precio / Ingreso (Price-to-Income)
2.79×
La verificación más citada de si un mercado sigue siendo accesible. Debajo de 3× estás en un viento de cola de accesibilidad.
- vs Ohio
- 2.67×
- vs EE.UU.
- 3.43×-0.64
Referencia
Valor medio de vivienda ACS ÷ ingreso medio del hogar
cómodo
Renta / Ingreso (Rent-to-Income)
21.3%
Qué parte del ingreso de un hogar típico se destina a renta. Debajo de 30% los inquilinos pueden absorber aumentos modestos.
- vs Ohio
- 21.2%
- vs EE.UU.
- 23.3%-1.9
Referencia
(HUD FMR 2BR × 12) ÷ ingreso medio del hogar
trato a trato
Tasa de capitalización (Cap Rate) estimada
5.0%
Rendimiento aproximado asumiendo un ratio de gastos del 35%. No es un número para suscripción — es un filtro de si vale la pena modelar.
- vs Ohio
- 5.0%
- vs EE.UU.
- 4.4%+0.6
Referencia
(FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda ACS
encogiéndose
Migración neta (Net Migration)
-0.02%
Señal prospectiva de demanda. La migración neta positiva impulsa el crecimiento de rentas y absorbe nueva oferta.
- vs Ohio
- -0.03%+0.02
- vs EE.UU.
- 0.04%
Referencia
Migración neta IRS ÷ población
construcción en contracción
Permisos de construcción (Permit Pipeline)
1.16
permisos por 1,000 habitantes
Indicador de oferta futura. Arriba de ~5 significa que el metro construye significativamente relativo a su tamaño; debajo de 2 la oferta es escasa.
- vs Ohio
- 1.63
- vs EE.UU.
- 3.49
Referencia
Permisos BPS del Censo TTM ÷ población × 1,000
debilitándose
Tasa de desempleo (Unemployment)
4.3%
Menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia.
- vs Ohio
- 3.6%
- vs EE.UU.
- 4.0%
Referencia
BLS LAUS, último mes
Índice de secciones — haz clic en cualquier fila para navegar
Lo que dicen los datos sobre Akron
Akron, OH alberga 700,578 residentes en 2 condados — Summit y Portage. El metro emitió 814 permisos de construcción en los últimos doce meses según el Census Bureau Building Permits Survey — 1.16 por cada 1,000 residentes, la tasa de construcción más baja de cualquier metro T5 en la cola y muy por debajo del ritmo nacional de 3.49. La tasa de capitalización (Cap Rate) proxy se ubica en 4.97% — viable — y la relación precio-ingreso es 2.79 asequible. El ingreso mediano del hogar es $71,312, el valor mediano de la vivienda es $199K, y la tasa de desempleo de BLS LAUS es 4.3%.
La historia estructural es el Rust Belt post-caucho que se compone silenciosamente. Akron fue la "Capital del Caucho del Mundo" desde 1898 hasta los años 1980 — Goodyear, Firestone, B.F. Goodrich, General Tire todos fundaron sus sedes estadounidenses aquí. La fabricación de caucho colapsó entre 1975 y 1995, y el metro pasó dos décadas en lento declive. Pero las bases estructurales permanecieron: la sede de Goodyear Tire & Rubber sigue aquí, la sede de FirstEnergy sigue aquí, Akron Children's Hospital ancla la atención médica regional, la University of Akron ancla la educación, y Polymer Valley — un grupo de empresas de I+D en química polimérica — se ha convertido en una de las concentraciones más densas de ingeniería polimérica en los EE.UU.
Y el mercado inmobiliario está haciendo algo interesante: el HPI creció +53.2% en cinco años y el YoY es +5.23% — el tercer HPI del año actual más fuerte de toda la cola T5 (solo Allentown +7.14% y Dayton +6.98% lo superan). Akron se está apreciando más rápido que Charleston, Boise, Charlotte y la mayoría de la cola. Según el Federal Housing Finance Agency HPI, la apreciación ha sido constante y sostenida. La causa es simple: la oferta es prácticamente inexistente.
La vista por condado cuenta la historia de la oferta:
- Condado de Summit (539,361 residentes, 599 permisos TTM = 1.11 por 1,000) — Akron propio, Cuyahoga Falls, Stow, Hudson (un suburbio afluente de NE Ohio), Tallmadge, Norton, Twinsburg, Macedonia, Munroe Falls, Fairlawn. 74% de la tubería del metro. YoY de permisos −20.13%.
- Condado de Portage (161,217 residentes, 215 permisos = 1.33 por 1,000) — Kent (anclado por Kent State University), Ravenna, Streetsboro, Aurora, Mantua, Brimfield. YoY de permisos +22.86%.
La construcción es 86% unifamiliar / 14% multifamiliar (704 SF / 41 multi-2-4 / 69 multi-5+). Akron construye casi nada — 814 permisos en un metro de 700,578 personas es una tubería de construcción minúscula. El YoY de permisos es −8.8% — el metro está reduciendo su ya pequeña tubería de oferta.
Lo que está cambiando: la migración neta del IRS es −126 declaraciones (−0.02% — esencialmente plana). Según el IRS Statistics of Income, Akron está apenas perdiendo población — pero la rigidez de la oferta significa que incluso la demanda plana es suficiente para impulsar una apreciación anual del 5%+. Ocupación por propietarios 67.9%, vacancia 7.6%, bachelors 34.5% (el legado de la era del ingeniero del caucho), edad mediana 40.8 (más vieja que la mayoría de los metros T5).
¿Y el inversionista? Tres lecturas:
- Si cazas flujo de caja — Akron es una configuración de flujo de caja del Medio Oeste en el extremo superior del espectro. El cap proxy a 4.97% con un valor mediano de vivienda de $199K y un Fair Market Rent de $1,268 realmente calcula. Enfócate en el Condado de Summit (Cuyahoga Falls, Stow, Tallmadge) y Hudson si puedes estirar — el suburbio afluente tiene la rotación de inquilinos más baja.
- Si juegas a la apreciación — Akron es el compuesto Rust Belt impulsado por la escasez. El +5.23% YoY dice que la restricción de oferta está haciendo el trabajo de apreciación. Mientras los constructores se mantengan por debajo de 2/1k permisos, los precios siguen subiendo. Esta es la inversa del setup del Sun Belt — estás comprando rigidez, no migración.
- Si ya posees aquí — mantén y agrega. El +5.23% YoY es real y no se está desacelerando. La tubería de oferta se está reduciendo. La base de inquilinos es estable (Goodyear + FirstEnergy + Akron Children's + University of Akron + Summa Health están todos anclados corporativos/institucionales). Vigila cualquier migración de empleadores importantes — eso es lo único que rompe la tesis.
Dónde están los precios y hacia dónde han ido
Índice de Precios de Vivienda FHFA — índice de ventas repetidas en el metro, comparado con el ingreso medio del hogar y referenciado contra el promedio de metros de Indiana y el promedio nacional.
Apreciación de precios a 5 años
+53.2%
FHFA HPI · Q1 2020 → Q4 2025
+5.2% Interanual
$199,000 valor medio de vivienda
Los precios de vivienda en Akron subieron 53.2% en los últimos 5 años según el índice FHFA de ventas repetidas — un ritmo de apreciación constante para un metro de este tamaño. El cambio de 1 año de 5.2% sigue siendo elevado.
El gráfico muestra cómo se compara la curva de apreciación del metro contra el promedio estatal y el nacional. La brecha entre el metro y la línea nacional es la señal de "recuperación" o "rezago" — y la pendiente te dice si se está ampliando o cerrando.
Cómo leer este gráfico
- 01Akron creció **+53.2% en cinco años** — territorio Rust Belt fuerte, superando al promedio nacional (+34.3%) por 19 puntos.
- 02**El YoY reciente es +5.23% — el tercer HPI del año actual más fuerte de toda la cola T5** (solo Allentown +7.14% y Dayton +6.98% lo superan).
- 03Dentro de Ohio, Akron ocupa el #6 de 14 por HPI a 5 años — medio-superior del estado.
- 04Los metros de EE.UU. crecieron **+34.3%** en la misma ventana. Akron superó por ~19 puntos y se está reacelerando.
- 05La conclusión: Akron es el **Rust Belt post-caucho que se compone silenciosamente** — la oferta es ajustada, la demanda es estable, y el YoY es uno de los más fuertes de la cola. La escasez es el viento a favor de la apreciación.
Dónde se ubica el nivel de valor — top 2 condados por valor de vivienda
| Condado | Valor medio de vivienda | Ingreso medio | Precio/ingreso | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| Condado de Portage (Portage County) | $210,500 | $72,822 | 2.89× | accesible |
| Condado de Summit (Summit County) | $195,700 | $71,016 | 2.76× | accesible |
Cómo leer el Índice de Precios de Vivienda FHFA
El HPI de FHFA es un índice de ventas repetidas — rastrea el cambio de precio de las mismas propiedades a lo largo del tiempo, suavizando construcciones nuevas y transacciones de lujo. Se construye con datos hipotecarios de las GSE (Fannie Mae, Freddie Mac).
- 01Método de ventas repetidas. Rastrea las mismas propiedades a lo largo del tiempo, por lo que las construcciones nuevas y las transacciones de lujo no distorsionan la tendencia.
- 02Fuente federal. Construido con datos hipotecarios de las GSE — sin error de encuesta MLS, sin licencia comercial requerida.
- 03Pendiente, no nivel. Observa la pendiente de la línea, no el valor absoluto del índice — una curva que se empina es una señal de compra más confiable que el nivel.
La escalera de rentas
Renta de Mercado Justo (Fair Market Rent) del HUD por cantidad de recámaras, comparada con el ingreso medio del hogar y referenciada contra el estado y EE.UU.
Renta típica de 2 recámaras
$1,268
/ mes · HUD FMR FY 2026
21.3% del ingreso medio
Una vivienda típica de 2 recámaras en le cuesta al hogar medio 21.3% de su ingreso — 1.9 puntos por debajo de el promedio de EE.UU. (23.3%) justo en Ohio (21.2%).
HUD considera "sobrecargado por renta" cualquier cifra superior al 30%. Este metro se mantiene cómodamente por debajo de esa línea, lo que significa que los inquilinos pueden absorber aumentos modestos — y los propietarios tienen margen para subir rentas sin expulsar inquilinos.
Renta de Mercado Justo — por cantidad de recámaras
| Recámaras | Mensual | Anual | % del ingreso medio | Veredicto |
|---|---|---|---|---|
| 1 Rec | $985 | $11.8K | 16.6% | cómodo |
| 2 Rec | $1,268 | $15.2K | 21.3% | cómodo |
| 3 Rec | $1,547 | $18.6K | 26.0% | moderado |
Por qué importa la Renta de Mercado Justo del HUD
FMR es la estimación del percentil 40 de renta del HUD por tipo de recámara — actualizado cada año fiscal, basado en encuestas del Censo (no datos comerciales), y usado como tope para los pagos del voucher Sección 8. Tres cosas que los inversores deben saber:
- 01Referencia defendible. Fuente federal, sin licencia comercial necesaria para publicar o comparar.
- 02Tope de Sección 8. Una propiedad al nivel o por debajo del FMR es elegible para voucher — renta pagada por el gobierno al tope del FMR.
- 03Estimación conservadora. El percentil 40 significa que más de la mitad de las rentas reales del mercado son más altas.
Dirección del mercado laboral
Oficina de Estadísticas Laborales — LAUS (desempleo) + CES (empleo no agrícola), comparado con el promedio nacional.
Tasa de desempleo
4.3%
BLS LAUS · último mes
El mercado laboral de Akron es debilitándose, con un desempleo de 4.3% — 0.3 puntos por encima de el promedio de metros de EE.UU. (4.0%).
Para un inversor, menor desempleo significa salarios más altos, mayor demanda de renta y menor vacancia. El gráfico de tendencia muestra cómo se ha movido el desempleo del metro en los últimos 30 meses.
Tasa de desempleo
4.3%
Empleos no agrícolas
—
Ingreso medio del hogar
$71,312
ACS 5 años
Cómo leer el mercado laboral
Dos series del BLS te dicen casi todo sobre el mercado laboral de un metro: LAUS (desempleo, actualizado mensualmente) y CES (nóminas no agrícolas, actualizado mensualmente). LAUS es la señal de ajuste; CES es la señal de tamaño y dirección.
- 01El desempleo es demanda de renta. Mercados laborales más ajustados significan salarios más altos y menor vacancia — los propietarios tienen poder de fijación de precios cuando los empleadores compiten por trabajadores.
- 02El cambio interanual es la señal de tendencia. Un cambio negativo en pp interanual significa que el mercado laboral se ajustó en el último año — generalmente un indicador adelantado del crecimiento de rentas.
- 03El crecimiento no agrícola es absorción de oferta. El crecimiento positivo de nóminas absorbe nueva oferta de vivienda y sostiene la trayectoria de rentas y precios.
Qué se está construyendo
Oficina del Censo, Encuesta de Permisos de Construcción — últimos 12 meses, desglosado por tipo de estructura, con el cambio interanual como señal direccional.
Total permisos TTM
814
Censo BPS · últimos 12 meses
-8.8% interanual
1.16 permisos por 1,000 habitantes
Akron obtuvo 814 permisos de construcción en los últimos 12 meses, una contracción 8.8% interanual. Eso equivale a 1.16 permisos por 1,000 habitantes, frente al promedio de metros de EE.UU. de 3.49.
La mezcla unifamiliar vs multifamiliar importa: los permisos de 5+ unidades son irregulares (los desarrolladores solicitan proyectos completos), mientras que los unifamiliares son más constantes y confiables como señal de demanda.
Unifamiliar
704
últimos 12 meses
2–4 unidades
41
últimos 12 meses
5+ unidades
69
últimos 12 meses
Cómo leer la oferta de construcción
El Censo publica permisos de construcción cada mes a nivel de condado, por tipo de estructura. Los permisos unifamiliares son la señal constante — reflejan demanda continua. Los de 5+ unidades son irregulares — una aprobación de apartamentos puede disparar un mes.
- 01Permisos por 1,000 habitantes. El número de comparación ajustado por tamaño. Arriba de ~5 el metro construye significativamente; debajo de 2 la oferta es escasa.
- 02El cambio interanual es la dirección. El cambio interanual en permisos TTM te dice si los constructores están apostando más o retirándose. Observa este número para detectar cambios de tendencia.
- 03La mezcla importa para los cap rates. Alta construcción multifamiliar (5+ unidades) tiende a comprimir cap rates; las líneas dominadas por unifamiliares los preservan.
Los 2 condados, ordenados por población
Oficina del Censo (población, demografía ACS) + Encuesta de Permisos de Construcción.
Cómo leer este gráfico
- 01**El Condado de Summit lidera con 599 permisos TTM = 1.11 por 1,000** — Akron propio, Cuyahoga Falls, Stow, Hudson, Tallmadge, Norton, Twinsburg, Macedonia, Munroe Falls, Fairlawn. **74% de la tubería del metro.** YoY de permisos −20.13%.
- 02**El Condado de Portage** (Kent, Ravenna, Streetsboro, Aurora, Mantua) emitió **215 permisos = 1.33 por 1,000** — anclado por Kent State University. YoY de permisos +22.86%.
- 03Akron construye **1.16 permisos por 1,000 residentes** — **la tasa de construcción más baja de cualquier metro T5 en la cola** y muy por debajo del nacional 3.49.
- 04**El YoY de permisos es −8.8%** — el metro apenas está construyendo. Los constructores no están persiguiendo la apreciación de precios aquí.
- 05**La restricción de oferta es toda la tesis de inversión** — las casas se aprecian sin presión de nueva oferta, y el valor mediano de la vivienda a $199K significa que la tasa de capitalización todavía funciona.
Cómo leer el mapa
- 01**El Condado de Summit (núcleo urbano) construye a 1.11 por 1,000** — Akron mismo, Cuyahoga Falls, Stow, Hudson (un suburbio afluente de NE Ohio), Tallmadge, Twinsburg, Macedonia, Munroe Falls, Fairlawn. Las sedes de Goodyear y FirstEnergy están aquí.
- 02**El Condado de Portage (este, Kent/Ravenna) con 1.33 por 1,000** — ligeramente más denso per cápita, anclado por Kent State University y el área del Ravenna Arsenal.
- 03**El patrón es uniformemente bajo** — ambos condados están apenas por encima de 1 permiso por 1,000 residentes.
- 04**El 1.16/1k de Akron es la tasa de construcción más baja de cualquier metro T5 en la cola** — Cleveland, Toledo y el resto de NE Ohio muestran patrones similares de Rust Belt.
- 05El Condado de Summit alberga la **sede de Goodyear Tire & Rubber**, el legado de Akron como la 'Capital del Caucho del Mundo' (1898-1980s), más 'Polymer Valley' R&D para Bridgestone, Firestone y docenas de empresas de química polimérica.
| # | Condado | Población | Ingreso medio | Valor de vivienda | Permisos TTM | Interanual |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | Condado de Summit (Summit County) | 539,361 | $71,016 | $195,700 | 599 | |
| 2 | Condado de Portage (Portage County) | 161,217 | $72,822 | $210,500 | 215 | +22.9% |
Metros similares a nivel nacional
5 metros más cercanos a Akron por población e ingreso medio del hogar — comparación directa en las métricas que importan al inversor.
Grupo de comparación
5
metros más cercanos por población + ingreso
Akron es más comparable en tamaño a Springfield, Deltona, Siracusa (Syracuse), Wichita.
La tabla clasifica cada métrica — las celdas verdes marcan el mejor valor, las color óxido el peor. Akron está resaltado como la fila focal.
| Metro | Pob | Ingr med | Valor de vivienda | P/I | Cap proxy | HPI 5a | Perm/1k | Migración | Desemp |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
★Akron | 0.70M | $71K | $199K | 2.79× | 5.0% | +53.2% | 1.16 | -0.02% | 4.3% |
Springfield (Springfield, MA) | 0.69M | $71K | $276K | 3.92× | 4.9% | +51.8% | 1.10 | -0.15% | 5.7% |
Deltona (Deltona-Daytona Beach-Ormond Beach, FL) | 0.68M | $68K | $287K | 4.25× | 4.9% | +52.0% | 8.03 | +1.20% | 5.3% |
Siracusa (Syracuse, NY) | 0.66M | $74K | $175K | 2.38× | 6.2% | +69.4% | 3.36 | -0.20% | 3.8% |
Wichita (Wichita, KS) | 0.65M | $69K | $188K | 2.73× | 4.6% | +49.6% | 4.67 | +0.01% | 3.7% |
Cabo Coral (Cape Coral-Fort Myers, FL) | 0.77M | $73K | $326K | 4.46× | 4.7% | +47.8% | 17.10 | +1.06% | 4.9% |
Cómo leer esta comparación
Los metros comparables se eligen por población + ingreso medio del hogar — los cinco más cercanos a nivel nacional — para una comparación justa en tamaño y clase económica.
- 01Verde = mejor de la columna. La celda con el valor más favorable para esa métrica, considerando si mayor o menor es mejor.
- 02Óxido = peor de la columna. La celda con el valor menos favorable. Junto con los marcadores verdes, es tu visión rápida de dónde gana y dónde pierde tu metro.
- 03Cap proxy es el lente de rendimiento. Cap rate proxy = (FMR 2BR × 12 × 0.65) ÷ valor medio de vivienda. Un filtro de rendimiento de primera pasada, no un número de suscripción — pero pone al grupo comparable en una escala única.
De dónde viene la gente
IRS Estadísticas de Ingresos — Año Fiscal 2022. Excluye movimientos intra-metro suburbanos.
Migración neta
-126
declaraciones · IRS SOI · AF 2022
-0.02% de la población del metro
3,070 del origen principal
Akron perdió −126 declaraciones netas del IRS en la última cosecha — equivalente a −0.02% de la población, esencialmente plano. Pero la rigidez de la oferta significa que incluso una demanda plana es suficiente para impulsar una apreciación anual del 5%+. Esta es la inversa del setup del Sun Belt — estás comprando rigidez, no migración.
Los datos del IRS tienen un rezago de ~2 años (los hogares declaran impuestos el año después de mudarse), pero es la única fuente nacional de migración condado a condado basada en registros administrativos, no encuestas. La tabla muestra los principales condados de origen.
Principales condados de origen — de dónde vienen los nuevos residentes
| Condado de origen | Declaraciones fiscales |
|---|---|
| Condado de Cuyahoga (Cuyahoga County), OH | 3,070 |
| Condado de Stark (Stark County), OH | 1,822 |
| Condado de Summit (Summit County), OH | 1,566 |
| Condado de Portage (Portage County), OH | 1,461 |
| Condado de Medina (Medina County), OH | 846 |
| Condado de Franklin (Franklin County), OH | 391 |
Quién vive en Akron
Oficina del Censo · Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años · 2019–2023.
Quién vive aquí
- Edad mediana
- 40.8
- Ocupación del propietario
- 67.9%
- Licenciatura+
- 34.5%
Akron maduro metro del Medio Oeste: Edad mediana 40.8, 67.9% ocupación del propietario 34.5% con licenciatura o superior. Estable, educado y mayormente impulsado por propietarios.
El detalle: 45.1% de los hogares inquilinos están sobrecargados por renta (pagando 30%+ de su ingreso en renta) — suficientemente alto para señalar una restricción en el crecimiento de rentas aunque la relación renta/ingreso general se vea cómoda.
- Ingreso medio del hogar
- $71,312
- Edad mediana
- 40.8
- Licenciatura o superior
- 34.5%
- Tasa de ocupación del propietario
- 67.9%
- Tasa de vacancia
- 7.6%
- Sobrecargados por renta (30%+)
- 45.1%
Fuentes de datos
| Métrica | Fuente | Tipo | Período |
|---|---|---|---|
| Precios de vivienda | FHFA — Índice de Precios de Vivienda | Índice | Q4 2025 |
| Rentas de mercado justo | HUD — Rentas de Mercado Justo | Administrativo | FY 2026 |
| Tasa de desempleo | BLS — Estadísticas Locales de Desempleo | Encuesta | Jan 2026 |
| Empleo no agrícola | BLS — Estadísticas de Empleo Actual | Encuesta | Jan 2026 |
| Permisos de construcción | Censo — Encuesta de Permisos de Construcción | Encuesta | Mar 2026 TTM |
| Flujos migratorios | IRS — Estadísticas de Ingresos, Datos de Migración | Administrativo | Tax Year 2022 |
| Demografía | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
| Ingreso del hogar | Censo — Encuesta de la Comunidad Americana 5 Años | Encuesta | 2019–2023 |
Página actualizada: 9 de abril de 2026