Mercados inmobiliarios de Nueva Jersey
El impuesto predial efectivo más alto del país más el segundo impuesto sobre la renta más alto — la realidad operativa del Noreste en forma comprimida. P/I 3.64, cap rate proxy 4.8 %, mediana $444,761. El impuesto predial del 2.04 % y el desalojo en 60 días definen el análisis aquí.
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Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.6
Census ACS
Alquiler/Ingreso
27.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.8%
HUD + ACS
Migración neta
-0.12%
IRS SOI
Permisos / 1K
3.5
Census BPS
Desempleo
4.9%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$102,215
Census ACS
Tasa de vacancia
6.8%
Census ACS
Carga de alquiler
48.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 7 metros en Nueva Jersey
Nueva Jersey
7 metros · 21 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS7 metros en Nueva Jersey. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Atlantic City (Atlantic City-Hammonton, NJ) | 0.3M | 84.4% |
| 2 | Vineland (Vineland-Bridgeton, NJ) | 0.2M | 70.4% |
| 3 | Trenton (Trenton-Princeton, NJ) | 0.4M | 69.2% |
| 4 | Allentown (Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ) | 0.9M | 62.3% |
| 5 | Nueva York (New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA) | 19.9M | 42.8% |
| 6 | Filadelfia (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD) | 6.2M | 42.3% |
| 7 | Ocean City (Ocean City, NJ) | 0.1M | — |
Dónde se ubica New Jersey en la curva de morosidad
Índice compuesto construido a partir de los préstamos hipotecarios unifamiliares de las GSE (Fannie Mae y Freddie Mac). Ponderación: 40% morosidad severa, 20% morosidad entrenchada, 20% prórrogas, 20% inventario REO. Útil para detectar mercados donde el inventario en dificultades se acumula antes de que los precios reaccionen. Leer la metodología completa →
Fuente: Informe FHFA de Prevención de Ejecución y Refinanciamiento · 2025Q4
Ver los 51 estados ordenadosNueva Jersey combina el impuesto predial efectivo más alto del país con el ingreso familiar más alto del país — la matemática del análisis se lee muy distinta a cualquier lugar fuera del triángulo metropolitano NY/NJ. Precio-a-ingreso 3.64, cap rate proxy 4.8 %, mediana $444,761, distribuidos entre 9,267,014 residentes y 7 metros. El 2.04 % de impuesto predial efectivo es el más alto del país. 10.75 % de impuesto sobre la renta estatal máximo. Desalojo en 60 días y control de rentas local en múltiples ciudades.
El FHFA HPI subió 45.0 % en cinco años y 3.9 % el año pasado. Los constructores sacaron 32,645 permisos TTM a razón de 3.5 por cada 1,000 residentes. La migración neta de −0.12 % es marcadamente negativa. El desempleo está en 4.9 % con ingreso familiar mediano de $102,215 — el más alto del país.
Los 4 metros publicados se ordenan por función económica. Trenton-Princeton (mediana $351K, cap 4.33%, 384K habitantes) es la capital estatal + Universidad de Princeton + corredor farmacéutico — inquilinos institucionales estables. Atlantic City-Hammonton ($303K, cap 4.81%) es la economía de casinos y turismo. Vineland-Bridgeton ($206K, cap 6.35%) es el caso atípico de valor profundo — servicios agrícolas del sur de Jersey al precio de entrada más bajo del estado. Ocean City ($297K, cap 4.18%) es el mercado turístico de la costa de Jersey. Las ciudades commuter del norte (Jersey City, Newark, Elizabeth) forman parte del MSA de Nueva York y aparecen en esa narrativa.
Frente a Nueva York, Nueva Jersey tiene impuesto predial mucho más alto pero desalojos más rápidos (60 días contra 120) y sin control de rentas estatal. Frente a Pensilvania, NJ tiene impuestos prediales y sobre la renta dramáticamente más altos — PA gana en casi todo eje de costo operativo. Frente a Massachusetts, NJ y MA son pares más cercanos en carga fiscal, pero MA tiene una estructura de tasa plana debajo del recargo a millonarios.
El entorno operativo es caro y lento. Plazo de desalojo de 60 días, control de rentas permitido a nivel local (aplica en más de 100 municipios incluidos Newark, Jersey City, Elizabeth, Paterson, East Orange — verifícalo antes de ofertar), tope de depósito de 1.5 meses, 63.8 % de propiedad (la más baja del cohort), 6.8 % de vacancia (baja — oferta apretada). El seguro promedia $1,321/año. 10.75 % de impuesto estatal máximo sobre la renta.
¿Entonces qué hace un inversionista?
- Flujo de efectivo: Vineland-Bridgeton es la matemática clara del estado — 6.35% de cap a $206K en el sur de Jersey es genuinamente inusual para el Noreste. Trenton-Princeton funciona a 4.33% de cap si la estabilidad institucional de Princeton compensa la carga fiscal. Atlantic City es volátil — los ciclos de turismo y casinos generan volatilidad real que las líneas de impuesto predial amplifican.
- Apreciación: Ocean City por la prima de resort y la economía de segunda vivienda. Trenton-Princeton por el corredor farmacéutico y el ancla institucional de Princeton. La mayoría de las tesis de apreciación en NJ dependen del acceso commuter a NYC o Filadelfia.
- Fuera del estado: Nueva Jersey le sirve a operadores muy específicos — los que quieren cercanía al área metro de NYC con entrada más baja que Manhattan, cómodos con la carga de impuesto predial más alta del país, y preparados para monitorear ordenanzas de control de rentas a nivel municipal. Para inversionistas de flujo puro que vienen de fuera del Noreste, compara directamente contra Pensilvania o Delaware.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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