Mercados inmobiliarios de Nueva Jersey
La mayor carga fiscal del grupo — impuesto sobre la renta del 10.75% + predial del 2.04% — pero la demanda por derrame de NYC/Filadelfia no se detiene. IPV +44.8% en 5 años, P/I 3.64, Cap Rate 4.81%.
Perfil del inversor
Precio/Ingreso
3.6
Census ACS
Alquiler/Ingreso
27.8%
HUD + ACS
Proxy de Cap Rate
4.8%
HUD + ACS
Migración neta
-0.12%
IRS SOI
Permisos / 1K
2.3
Census BPS
Desempleo
7.2%
BLS
Demografía e ingresos
Ingreso medio
$102,215
Census ACS
Tasa de vacancia
6.8%
Census ACS
Carga de alquiler
48.6%
% de inquilinos que pagan 30%+ de su ingreso en alquiler
Census ACS
Entorno operativo
Control de alquiler
Intercambio 1031
Tope de depósito
Explora 7 metros en Nueva Jersey
Nueva Jersey
7 metros · 21 counties
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Census ACS · FHFA · BLS · HUD · IRS7 metros en Nueva Jersey. Haz clic para ver el hub completo.
| # | Metro | Población | HPI 5 años |
|---|---|---|---|
| 1 | Atlantic City (Atlantic City-Hammonton, NJ) | 0.3M | 84.4% |
| 2 | Vineland (Vineland-Bridgeton, NJ) | 0.2M | 70.4% |
| 3 | Trenton (Trenton-Princeton, NJ) | 0.4M | 69.2% |
| 4 | Allentown (Allentown-Bethlehem-Easton, PA-NJ) | 0.9M | 62.3% |
| 5 | Nueva York (New York-Newark-Jersey City, NY-NJ-PA) | 19.9M | 42.8% |
| 6 | Filadelfia (Philadelphia-Camden-Wilmington, PA-NJ-DE-MD) | 6.2M | 42.3% |
| 7 | Ocean City (Ocean City, NJ) | 0.1M | — |
Nueva Jersey es el estado donde los impuestos castigan — y aun así los números funcionan, si los proyectas con honestidad. 10.75% de impuesto sobre la renta (el más alto de todo nuestro listado) y 2.04% de impuesto predial (también el más alto) crean una estructura de costos que elimina los negocios ajustados al instante. Pero la proximidad a Nueva York y Filadelfia genera una demanda que la mayoría de los metros del Sun Belt solo pueden soñar.
Los 7 metros del estado son esencialmente mercados de derrame. El corredor Newark–Jersey City captura salarios del sector financiero y tecnológico. Los metros del sur — Camden, Vineland y Atlantic City — orbitan Filadelfia, con precios de entrada 40-60% por debajo de North Jersey. La relación precio/ingreso de 3.64 es moderada dado el nivel de ingresos, y el Cap Rate de 4.81% resulta sorprendentemente funcional — las Rentas Justas de Mercado de HUD son lo suficientemente altas para compensar la carga fiscal.
La migración neta IRS es -0.12% — una salida constante de jubilados rumbo a Florida y familias escapando del predial. El IPV aun así creció +44.8% en cinco años, porque la oferta limitada (solo 21 condados, zonificación densa) mantiene un piso bajo los precios. El control de alquiler se permite a nivel local — Newark, Jersey City y otros municipios tienen ordenanzas vigentes.
Desalojos en 60 días están entre los más lentos del grupo — un riesgo operativo que debe incorporarse en las proyecciones de vacancia. Los permisos de construcción están restringidos por densidad y zonificación. Seguro moderado: $1,321/año.
- Si buscas flujo de caja, el sur de NJ (condados de Camden, Cumberland, Atlantic) ofrece los mejores perfiles — precios más bajos con rentas cercanas a Filadelfia.
- Si apuestas por apreciación, North Jersey captura el derrame de NYC, pero la carga fiscal implica apostar al crecimiento de rentas para cubrir los costos de tenencia.
- Si inviertes desde fuera del estado, el plazo de desalojo de 60 días y el control de alquiler por municipio exigen asesoría legal específica. Presupuesta el 2.04% de predial en cada análisis — no es un redondeo, es una partida.
La tasa de capitalización mide el ingreso operativo neto anual de una propiedad como porcentaje de su precio de compra o valor de mercado actual, asumiendo una compra al contado.
Read definition →La relación precio-ingreso es el precio mediano de vivienda dividido entre el ingreso familiar mediano — una medida de la asequibilidad de la vivienda.
Read definition →La Renta Justa de Mercado (Fair Market Rent o FMR) es la estimación anual de HUD sobre lo que un hogar debe pagar como renta bruta — renta más servicios públicos pagados por el inquilino — en una unidad privada, digna y segura dentro de un área de mercado específica. Los FMR se publican cada otoño en huduser.gov y establecen el techo para los cálculos de pago de voucher del programa de Sección 8.
Read definition →Un permiso de construcción es una autorización gubernamental para edificar una estructura residencial o comercial nueva, y el conteo mensual de permisos emitidos en todo el país funciona como un indicador económico adelantado que señala hacia dónde se dirige la oferta habitacional meses antes de que se complete cualquier unidad.
Read definition →La tasa de vacancia (vacancy rate) mide el porcentaje de tiempo al año que tu propiedad de renta está sin inquilino y sin generar ingresos. Suena simple, pero la mayoría de los inversionistas nuevos subestiman lo que realmente cuesta. No es solo la renta que dejas de cobrar -- es que al mismo tiempo sigues pagando la hipoteca, los impuestos y el seguro, más los gastos de preparar la propiedad para el siguiente inquilino. Cuando proyectes ingresos, calcula con 10-11 meses de renta, nunca con 12.
Read definition →La tasa de propiedad de vivienda es el porcentaje de unidades habitacionales ocupadas cuyos residentes son propietarios —y no inquilinos— del inmueble. Mide la proporción entre propietarios e inquilinos en una zona geográfica determinada.
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