鮑爾末場FOMC按兵不動 利率3.5%-3.75% 房貸卡6.39%

核心數據

3.5%–3.75%。 這就是週三聯邦資金利率（federal funds rate）目標區間維持的水位——連三次按兵不動——FOMC票數為8比1，會議聲明在此。理事Stephen I. Miran為唯一反對票，主張降息1碼。

30年期合規房貸利率（mortgage rate）週三早盤報6.39%，較前週下滑3個基點，FHA為6.13%、Jumbo房貸為6.26%。10年期美債殖利率在4.30%附近徘徊（FRED DGS10）。

此次按兵不動為鮑爾（Jerome Powell）任內最後一場FOMC會議，為其涵蓋疫情與40年來最快升息循環的主席任期劃下句點。沃許（Kevin Warsh）週三進入參議院確認投票階段，司法部稍早結案聯準會20億美元總部翻修案的調查。

背景分析

此次按兵不動印證REI Prime上週五點出的通膨再加速訊號。3月CPI年增率攀升至3.3%（FRED CPIAUCSL），高於2月的2.4%——0.9%的單月增幅創近四年最大。非農新增17.8萬個就業機會，失業率維持4.3%（BLS）。

全美公寓協會研究副總George Ratiu表示，政策制定者「即便在新主席任內也會保持謹慎，因為下一波通膨升溫是他們不能忽視的風險」。Kiavi的Charles Goodwin說得更直接：「可預見的未來，房貸利率將維持在約6.3%區間。」

CME FedWatch目前定價2026年零次降息——較1月「降息1碼」共識急轉直下。

同期動態

• 住宅供給速度幾近人口成長兩倍。 美國住宅存量過去12個月增加141萬戶，但人口僅成長75.7萬人，推升市場上待售空屋庫存至2017年中以來最高。（Wolf Street）
• 多戶住宅租金年增率3月降至1.0%——2021年以來最低，亦為32個月以來首見月增率轉負。（CRE Daily / Chandan Economics）
• 前150大都會中有77個2月就業年減，較前月60個明顯擴大。華府蒸發11.9萬個職缺、紐約5.75萬個。（CRE Daily / RealPage）
• 布蘭特原油每桶105美元推升3月營建材料成本2.2%，擠壓紐約建案的損益試算。（CRE Daily）

關注信號

三個觀察重點：

1. 5月13日——4月CPI公布。 連兩個月年增3%以上將鎖定不降息基準情境；若回落至3%以下，則重啟2026年底降息討論。
2. 6月16-17日——下次FOMC會議。 若沃許獲確認，將是其首場主席會議。利率點陣圖將揭示長期中性利率預估是否位移。
3. 10年期美債殖利率徘徊4.30%。 一旦上破4.50%，將推升30年期房貸至6.6%；若跌破4.10%，分析師認為房貸利率有望重返5%後段區間。

Data sources: FRED (FEDFUNDS, MORTGAGE30US, DGS10, CPIAUCSL, UNRATE), BLS, HousingWire, Wolf Street, CRE Daily.