新屋開工反彈10.8%——但建照同幅下滑

核心數據

150萬戶。

這是2026年3月美國新屋開工的季調年化數字,較2月上揚10.8%,出自美國人口普查局與住房暨城市發展部新建住宅報告。全美住宅建造商協會(NAHB)在新聞稿中形容這是一次「穩健反彈」——三個月以來首次出現月度成長。

頭條數字之外,結構分解更值得細看。獨戶開工攀升至年化103萬戶,月增9.7%、較2025年3月增加8.9%;多戶住宅在百分比上漲幅更猛——年化47萬戶,月增13.3%、年增15.5%。

建照卻寫出了完全相反的劇本。建照總數降至年化137萬戶,月減10.8%——與開工的漲幅大小相同、方向相反。獨戶建照下滑3.8%至89.5萬戶;多戶建照則重挫21.5%至47.7萬戶,較2025年3月低6.3%。

解讀脈絡

開工上揚配上建照下滑,代表建商這個月正在啟動既有管線、同時對下一輪計畫踩煞車。獨戶建照通常領先開工六到九個月,多戶住宅的時間差更長——3月這份報告其實是兩個不同時點的決策同時被印在同一張紙上,並非趨勢確立。

NAHB預測部副總裁Danushka Nanayakkara-Skillington表示,建商正「審慎地擴大產量,以因應持續存在的庫存短缺」,但她也預期「整體建造步調仍將保持節制」。Bill McBride在Calculated Risk持續追蹤多戶住宅完工週期已逾兩年,這次年化47.7萬戶的多戶建照數字,與他對「公寓建造週期高峰已過」的論點相符——下一波供給的趨緩,如今已能在前瞻數據裡看見。

目前在建中的存量包括58.7萬戶獨戶住宅與67.7萬戶公寓——也就是說,未來六個月的開工與完工數字,反映的仍是當初利率接近7%時所做的決策。

其他焦點

• MBA抵押貸款申請件數週減1.6%(截至4月24日當週),30年期符合貸款利率為6.37%(來源:HousingWire)。購屋申請仍較2025年3月基期高出21%。
• 公寓租金年增率3月降至1.0%——Chandan Economics統計的2021年以來最低。月增率自2023年6月以來首度轉為負值(-0.1%)(來源:CRE Daily)。
• AvalonBay第一季財報顯示,僅有8%的住戶因購屋而搬離,寫下歷史新低。AVB主要市場的租屋每月成本約比購屋便宜2,100美元(來源:Multifamily Dive)。

後續觀察

未來30天三個可觀察的訊號:

1. 5月19日——Census/HUD公布4月數據。 獨戶開工能否站穩年化100萬戶之上是關鍵;3月是2025年11月以來首次重回該水準。
2. 多戶建照的走向。 4月若跌破47.7萬戶,將確認公寓供給管線的收縮速度,已快於既有完工存量去化的節奏。
3. 區域分化。 年初至今,東北部開工數年增36%,西部則年減15.5%。4月的區域分布將揭示這條鴻溝是會擴大,還是收斂。

資料來源:Census/HUD、NAHB、Calculated Risk、FRED(HOUST、PERMIT、HOUST1F、PERMIT1)。