HUD撤回FHA與USDA新建住宅2024年IECC節能規範(HUD Rescinds 2024 IECC Energy Code Rule for FHA and USDA New Construction)

核心數據

HUD(聯邦住房與都市發展部)部長Scott Turner於4月29日在HousingWire Gathering論壇上宣布,HUD與USDA(美國農業部)將撤回2024年規則,該規則原本要求透過FHA(聯邦住房管理局)承保以及USDA融資的新建住宅,須符合2021版IECC(國際節能規範)與ASHRAE 90.1-2019標準。

Turner把成本帳算得很直白:合規規定使單戶建案每戶多出2萬至3.1萬美元,節能效益的「回本年期長達90年」。長期推動廢止此規則的NAHB(全國住宅建商協會)則給出較窄的估算區間,視氣候分區不同,每戶成本增加9,600至2.14萬美元。

此規則適用於透過FHA與USDA管道融資的單戶與低樓層多戶新建住宅——也就是購屋族對價格最敏感的首購入門級通路。

背景分析

政策轉向的時點,入門級建商正以折扣去化庫存。根據FRED MSACSR資料,新建住宅月供給量於2026年初仍貼近數年高點。贏家與輸家界線清楚:

• FHA價位帶量產建商——D.R. Horton旗下Express產品線、LGI、Century——每戶可拿回1萬至3萬美元的毛利或訂價空間。
• 已採行節能規範的州——加州、華盛頓州、紐約州等已採用2021版IECC或更嚴標準的州——維持原狀。真正的約束來自州級採行,並非HUD。
• 購屋族與租客則須在住宅整個使用年限中,承擔較高的運轉成本。NAHB主席Bill Owens在協會聲明中稱該規則是「自有住宅之路上一道沒必要的門檻」。

二階效應:在FHA新建住宅構成邊際供給的都會區,撤回此規則將為較老成屋的入門級價格底部重新定錨。

同步動向

• 3月多戶住宅租金年增率放緩至1.0%,創2021年以來新低,資料來自Chandan Economics(經CRE Daily發布)。當月租金月減0.1%,終結連續32個月的成長走勢。
• 前150大都會區中,77個於2月出現年度就業人數衰退,資料來自BLS LAUS(經RealPage發布)——華盛頓特區減少11.9萬人,紐約減少5.75萬人。
• AvalonBay 第一季核心FFO為2.83美元(優於市場預期2.80美元);搬離住戶中僅8%是因購屋而離開——歷史新低。

後續觀察

未來30天三個可觀察訊號:

1. 撤回規則在《聯邦公報》刊登——FHA與USDA貸款申請的法定生效日。
2. 5月財報電話會議的建商說法——D.R. Horton、Lennar、KB Home——觀察撤回合規要求最終反映在降價,還是回到毛利。
3. 州級層面的對沖動作。已採行節能規範的州是否加快執法力道,以及FHA占比較高的州,是否會在州級層面採用2021版IECC。

記者視角

我會盯著5月的財報電話會議。降價與毛利回收之間的分配,才是入門級新建住宅市場實際緊俏程度最真實的訊號。

資料來源:HousingWire、NAHB、FRED(MSACSR)、DOE Building Energy Codes、CRE Daily、BLS LAUS via RealPage、Multifamily Dive。