AvalonBay 第一季僅 8% 租戶遷出購屋 —— 歷史新低（Just 8% of AvalonBay Tenants Left to Buy a Home — A Historic Low）

8%。 這是 AvalonBay 在 2026 年第一季為購屋而退租遷離的住戶占比 —— 為該公司歷史新低,較去年同期下滑 50 個基點。執行長 Ben Schall 週二在 2026 年第一季財報法說會上指出,該數字是迄今為止最明確的訊號,顯示原本壓抑成屋交易的利率鎖定效應(lock-in effect),已蔓延至機構級多戶型住宅市場。

機制其實並不複雜。30 年期房貸利率在 2026 年大多時間維持在 6.7% 附近,AvalonBay 表示,在其主力市場,目前每月租屋成本較購屋便宜約 2,100 美元,根據公司說明。第一季每個月的租戶換手率皆低於 35%,整體投資組合出租率穩守在 96.1%。

頭條數字底下的細節,才是市場關注的焦點。同店住宅營收年增 1.6% 至 7.039 億美元,每股 FFO（經營資金）為 2.83 美元,優於市場預期的 2.80 美元。財務長 Kevin O'Shea 在法說會上指出,庫藏股回購之所以有利可圖,是因為「我們的股價隱含資本化率（Cap Rate）落在 6% 區間的低檔」,而新開發案的報酬率仍可達到「6% 區間中段或更高」。買回自家股票與興建新案兩端的數字幾乎相同,正是 AvalonBay 同時投入 1.98 億美元回購股票、1.88 億美元動工新建案的原因。

週三公布財報的 Equity Residential,從都會沿岸的角度說了類似的故事:紐約與舊金山合計貢獻約 30% 的 NOI,出租率小幅升至 96.5%,每股 FFO 為 99 美分,優於市場共識的 95 美分。執行長 Mark Parrell 研判,新公寓供給「在我們所有市場可預見的未來都將下滑」,公司預期租金優惠（concessions）將逐步退場、訂價能力可望在 2026 年下半年回流。

供給面數據相互印證。3 月多戶型住宅核發許可年化值為 42.7 萬戶,較前月下滑 23.5%、年減 5.3%,數據來自 HUD 與 Census。在休士頓都會區,Marcus & Millichap 預估 2026 年多戶型租金將上揚 2.3% 至每月 1,410 美元,新供給則處於 13 年低點,根據 CRE Daily 報導。引爆 2024 年那場租金優惠戰的開發管線即將收尾;緊接而來的供應量,規模遠不如前。Schall 也在法說會上說得明白:供給縮減與優惠退場「預期將是下半年績效的主要驅動力」。

延伸閱讀

• 資本化率（Cap Rate） —— O'Shea 在描述 AvalonBay 股價「6% 區間低檔」與新開發案「6% 區間中段」時所引用的指標。
• 休士頓都會區頁面 —— 觀察多戶型供給趨緊如何傳導至租金的最佳在地切片。
• 多戶型住宅（Multifamily） —— 資產類別定義,適合想將機構級 REIT 經濟學與 4 至 20 戶小型物件比較的讀者。